“五道口”与“底特律”

乔志敏

本文作者系中央财经大学财政学院资产评估研究所教授。

先后就学于北京师范大学和中国人民大学，1997年获中国人民大学经济学博士学位。

主要讲授资产评估学、房地产估价、房地产金融与投资等课程。

出版有《资产评估学教程》（国家十一五规划教材、主编）、《房地产经营管理》（北京市高等教育精品教材立项项目、主编）、《房地产评估》（国家十五规划教材、参编）、《房地产经济学》（合作）、《房地产价格研究》等著作（教材）。

2002年获霍英东教育基金会第八届青年教师奖。

房价无疑是近十年来人们饭后茶余谈论最多的话题。无论是已经买到了房子的，还是凑够了首付款准备买房子的，或者是无可奈何地租住别人房子的，乃至于蜗居“蚁族”，大都关注着房价的高高低低，因为这关乎到他们的“身家”和“身价”。进入2013年，人们更加关注房价的起起落落。自2003开始的房地产调控已经“热闹非凡”了整整10年，期间虽然也不乏出现房价跌落，但“越调越高”恐怕是对房价十年的一个最真实的写照。

不同寻常的2013年“两会”期间，房地产调控政策“国五条”也成为百姓热议的焦点。一句“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”的说辞，竟然引发了全民“离婚避税”的“房事”大讨论。参考消息2013年3月8日第15版的一则外媒评述“房产交易新规引发各地离婚潮”，表明中国人的“房事”还成为了世界性话题。“两会”之后，一则北京五道口的天价房新闻，一则美国底特律的“白菜价”房新闻，更是掀起关于房价畸高、房市崩盘的热议。

北京市五道口的天价房新闻剖析

自3月20日，关于北京海淀区五道口华清嘉园小区二手房10万元一平方米的报道，在诸多网络媒体上广为传播。说的是华清嘉园一套37平方米的小户型二手房，报出了350万元的价格，相当于每平方米的单价已经达到了9.46万元，再加上中介费、各种税费，每平方米的购房成本超过了10万元。如果说10万元一平方米的房子是在北京的王府井或国贸附近，估计就不会引起如此轩然大波了。五道口位于北京的北四环外一公里处，而位于同一经向的北三环附近的房价才6万元左右一平方米，那么为什么五道口华清嘉园的房价竟然“达到”十万元一平方米呢？首先，华清嘉园建成于2000年前后，购买了小区房子的业主就附带拥有中关村第二小学的上学名额，而中关村第二小学是北京市属重点小学之一，显然小区房价中有相当一部分属于“二小上学”权益的价值。在北京北五环外的上地信息产业基地，有一个上地东里小区，该小区60平方米两居室的二手房在6万元左右一平方米，而同地段的其他小区同类房房价在4万元左右一平方米，主要是由于上地东里的业主拥有上地实验小学和上地实验学校（初中部名额，北京101中学承办）的上学名额，而上地实验小学曾经是中关村第二小学的分校，由此可以推测“二小上学”权益的总价值大约在80万元左右。其次，记者根据核实后的数据报道说，华清嘉园小区里总价最低的3套房源价格分别为350万元、360万元、370万元，它们的面积分别为37平方米、50.23平方米、60.29平方米，而同为中关村二小的学区房的五道口科源小区46平方米的一居室总价为276万元（1981年建成的板楼）。由此可以估算出这四套房子的每平方米报价分别是9.46万元、7.17万元、6.14万元、6万元。50.23平方米的房子和46平方米的房子面积接近，又同为学区房，可以认为它们之间的每平方米差价1.17万元大致体现了两个小区房屋新旧、环境等方面的差异。上面的50.23平方米和60.29平方米的房价基本是合理的，它们不包含“二小上学”权益价值的房价就分别为280万元和290万元，每平方米的价格分别为5.6万元和4.8万元。若以6万元每平方米估算（房屋总面积减小，单价会有所提高），那套37平方米的房子不含“二小上学”权益价值的房价约为220万元，加上“二小上学”权益价值后总房价估计为300万元，因而推算其单价为8.1万元较为符合市场行情。最后，“10万元一平方米”无非是网络媒体为吸引眼球的“忽悠价”，总价350万元、单价9.46万元一平方米也无非是卖家的“一厢情愿”和“虚张声势”，没有成交就不是真实的市场价格，买家不是还可以讨价还价吗？

美国底特律“白菜价”房新闻分析

媒体报道称，美国密歇根州州长里克·斯奈德宣布，由州政府接手底特律市财政，任命一名企业破产重组专家为紧急财政管理人，以应对这座城市濒临破产的局面。底特律一度是美国第5大城市，人口180万，美国汽车工业中心，曾经是三大汽车公司通用、福特 、克莱斯勒的总部所在地，如今这座城市仅剩70万人。市政数据显示，超过三分之一居民生活在美国“贫困线”以下，当地失业率达18.2%，远高于全美国的7.7%失业率。由于经济萧条，底特律很多地方已经停止提供街道照明灯和警察等基础服务。底特律的财政危机也引来不少投机者到此抄底房市。有一位投机商人仅花2300美元就买了5年前价值45万美元的房子，她现在一共买了363处房产，而另外一位纽约投机商也买了上千处房产。记者采访了新加坡南洋理工大学经济学教授黄有光，他认为底特律就业环境不好，投资环境也不好，造成大量人口离开，很多房子空在那里，房价就大幅下降，房价如此之低的根本原因在于没有需求。底特律的“白菜价”房市行情说明：（1）房价的高低取决于供求关系。人口从180万减少到70万，人口数量的急剧降低导致需求的大幅度下降，即使再多一些投机者，包括那些声称要“奋不顾身”去抄底的中国网友，也难以挽回底特律的房市“败局”；（2）房价趋势取决于一个城市或地区的经济发展趋势，经济衰退房价势必下跌；（3）房价不是取决于房屋本身，而是更多地取决于社会治安、文化环境、基础设施、政治经济等外在因素。

如果现在有北京和底特律两个城市可供你选择安家，你会选择哪一个城市？答案不言自明。记得前几年有报道说年轻人因房价高而不得不逃离北上广，回老家创业，过不久又报道很多人却逃回了北上广，因为在老家“无爹可拼”，这也说明对于年轻人来讲，北京具有相对公平的就业环境。就目前来看，支持北京高房价的主要不是具有北京户籍的人，而是长江以北大半个中国的具有支付北京高房价能力的人。也难怪，北京有人人从小就向往的天安门，是首都，是中国的政治、经济、文化中心，况且还要进一步建设成为国际化大都市，如此美好的现状和前景，其房价能会不“一枝独秀”？ 国务院总理李克强指出，协调推进城镇化是实现现代化的重大战略选择。那么，如何防止城镇化进一步推高北京的房价，协调推进、均衡发展才是硬道理。