底特律，馅饼还是陷阱？

稼辛 于莉

底特律的名字最近被反复重提，是因为房子。

据说，在2008年，底特律的房屋均价还在10万美元的高位徘徊，现在已经跌到了1.15万美元。在各种传言里，一座民宅的挂牌价仅为10美元；而3月15日，投机商人茉莉？麦克莫瑞斯对央视说，她最近花了2300美元在底特律购买了一套200多平米的房子，而5年前这套房子的市场价是45万美元。

面对镜头，茉莉说：“有人愿意花1100美元买双鞋子，我为什么不用这个钱买两套房子，口袋里还能剩10美元。”

这里是底特律

2012年，底特律因为诸多负面因素，被《福布斯》评为“美国最悲惨城市”。

这里曾诞生过世界上第一辆属于普通百姓的汽车——福特T型车，它标志着世界汽车工业革命的开始。历史上赫赫有名的汽车之城，现在成为了炒房团的首选目标——尽管很多人并不知道，现在在美国人的词典里，底特律和恶名昭著有着微妙的联系。

底特律的市旗上有法国百合花、英国狮子和美国星条旗的标志，反映了这座城市的历史渊源。 “底特律”源于法语，意为“海峡之河”，最初为印第安人的毛皮市场和木材集散地。18世纪的第一年，法国人在此设立了一个贸易站，并建筑碉堡以同印第安人作战，1763年英国人乘虚而入，1796年才得以归属美国。

由于兴修铁路，欧洲德、英、荷移民在19世纪大量拥入。造船业及航运业在此迅速发展。又因为这座城市附近有铁矿砂和炼钢厂，“汽车大王”亨利？福特1903年选择在这里创建了第一家大规模的汽车生产厂，并在1914年首次使用装配线生产汽车。

流城、沃伦、弗林特等工业都市都以卫星城的身份围拱在底特律的周围，它们大多制造汽车零件以供应汽车制造公司。1907年，底特律汽车经销商协会主办了首届车展，当时有17家厂商和33辆汽车参展。1989年，底特律车展更名为北美国际汽车展，迎来了它声誉的顶峰。

就是这么一个一度让汽车行业的大佬也要脱帽行礼的大都会，却在短暂的时间里急速坠落成类似于好莱坞电影《我是传奇》里的寂静之地。

被误读的底特律

2009年底特律的通用汽车公司向纽约法院提交破产申请，当时《商界评论》杂志的美国驻地记者刘勇就曾对底特律展开4天3夜的穿越之旅，结果发现，市中心到处是一幢幢废弃的房子，松鼠逍遥地随意横穿马路，似乎这早已不是人类占据的世界。在宽阔的伍德沃德大道上，行驶的车辆竟然比高速公路上还要稀少。这条8车道、直通底特律市中心的主干道两边，到处是老旧、低矮的房屋，路上没有什么行人，看不出太多生气。没人敢在天黑以后的底特律市中心步行。

美国最具影响力的博客新闻网站赫芬顿邮报曾登载了一组照片，反映底特律这个城市的底层人员的生活。这组照片在网上引起了轰动，创下了20.5万人次评论的纪录。有一个被人们忽略的现象则是，照片里的人大多是有色人种：因为早在2001年，底特律人口中的81.55%为黑人。

严格来说，“底特律”的概念包括底特律市和底特律大都会区两种，后者包括底特律市周边卫星城和几个县，这次“购房狂潮”的发生地在前者：多年以前的底特律中心城区。换一句话来说，大底特律地区由26个和底特律市差不多的市镇组成，一如中国广东的东莞，是由大大小小的城镇拼凑起来，城镇之间由公路连接而成。而现在濒临破产的只有底特律市区，但周围的其他大多数市镇环境非常好，房价不比美国其他地方的房价低。

其实在上世纪60年代，底特律市区经历了大规模的种族骚乱，迫使州长下令国民警卫队进城维持秩序，总统也下令军队介入。那场骚乱之后，底特律大批房屋被焚毁，白人中产阶级大规模逃离市中心。工人集中的底特律，一直是美国政治运动活跃的地方。例如20世纪30年代大萧条时期，为失业斗争的工人组织，组建了强大的工会——联合汽车工人工会。

时间回到1973年，黑人考尔曼？扬在一系列政治抗议运动后当选底特律历史上第一位黑人市长。此位市长走马上任后，采取了一系列有利于黑人的施政方针，白人的撤离更加严重，商业市场也流失，于是底特律的城市税收基础缩小了。近年来汽车重镇地位的丧失，更让底特律的失业率节节攀升，市中心成片的摩天大楼、工厂和住宅荒废，晚上市内的街灯甚至都不能全部亮起来。而中心街区外围的12个住宅街区，也在过去的十多年里飞快凋零。白人和受过教育的黑人不断搬往更远的郊区和卫星城，在这些离去的身影背后，留下了一个难以提供基本服务和履行养老金义务的城市。

更何况，这里的环境已被汽车工业污染。上世纪五六十年代的时候，整个美国东北部五大湖区都曾有大批居民因环境问题严重而被迫离开，同样的故事也发生在了匹兹堡，不过由于保护得力，匹兹堡的人口外流得以控制，但底特律就没那么幸运了。市中心区也日渐荒废，昔日的繁荣只能追忆。

其实在多年以前，底特律中心街区小范围的“鬼城”就以其白菜价而闻名，不过伴随着工业衰落，萧条景象已经蔓延至市中心方圆十二英里的地段，对政府失望的原住民们成批弃房出走，大方地将城市交给了外来的购楼者。

底特律的衰落，也与优厚的福利密不可分。高额的退休养老金和医疗保险，曾让底特律成为工薪阶层的天堂，但也是一个沉重的包袱。这样的结果是，产业在下滑，失业率在上升；税收在减少，福利开支却要增加。为维持运转，底特律政府只能赤字高悬。

底特律也曾试图转型，但从未成功。美国三大汽车巨头上世纪历经数次危机，结果都能峰回路转，这也使这座城市一次次错过了大刀阔斧改革和转型的好时机。而对很多底特律人来说，在汽车制造企业工作似乎已成为一种习惯。与此同时，许多人开始沉迷于毒品，治安由此急剧恶化，而治安环境又让投资者望而却步。为更好地满足自身发展，一些新兴技术企业正试图转战新兴市场国家，甚至连三大汽车巨头也在抛弃底特律。

美国人总喜欢将芝加哥拿来和底特律做对比。芝加哥虽然也靠制造业起家，但从上世纪70年代起就开始向服务业转型。过去作为支柱的制造业，现在只占芝加哥经济总量的13%。从全球范围看，同样的成功者还有德国的老工业城市鲁尔。密歇根州州长奥尔期望，对底特律市财政的接手将成为美国历史上“最伟大的转折之一”。那就让我们一起期待吧。

去底特律炒房值吗？

对于中国城市的发展，底特律的困境是一个生动的教训。

一名在底特律生活的华人说：“可能没在底特律待过的人对底特律不太了解。13公里以内的市区全是贫穷的区域，安全差、环境乱。”

“底特律市区已经废墟化，完全丧失发展的预期。很多区域建筑破败，主要以黑人、低收入、不具备迁徙能力的人为主，治安混乱。这样的地方房产有何投资价值？”新浪财经专栏作家谷古股撰文说。他不久前刚刚从底特律考察回来。

“来底特律买房吧”更有可能是当地政府的营销行为：房子卖到“白菜价”并不是今天的底特律才有的事情，早在2008年金融危机爆发之前就有类似状况。此事被重新炒作，不排除其中有投机意味。例如前文所述央视采访的商人茉莉？麦克莫瑞斯，其身份是底特律房地产投资公司总裁，而她所高调宣称的“一双鞋子买两套房”，鞋子指的是1100美元的高档皮鞋。

而广为流传的所谓1美元房子，指的是那些废弃时间超过30年，并被偷窃一空的老龄楼。此外美国房产证的大坑，也足以把人坑死。在美国，计算房产税的房屋价值是由政府估算的，而政府的估价往往都比较高。花500美元买房子，政府可能估价30万美元，每年买房人还要支付大约6000美元的房产税。此外，有一些房子还需要好好整修，这都是不小的费用。

山姆？卡明斯曾是最笃信底特律楼市能翻盘的投资商中的一个。他半年前相中位于底特律中心城区的几幢弃置的办公楼，当时认为底特律的房价处于低谷，山姆连价格都没商量，爽快入手。山姆把它们重新装修成公寓楼，租给在市区上班的青年人，但入住率一直突破不了60%（事实上，底特律市中心写字楼的空置率已经高达56%，无论如何都战胜不了人口流失的速度）。于是，山姆不得不急着将这几幢楼出手，最终以低于原价20%的价格成交。

对于抄底出手的中国人而言，去底特律这样的城市“抄底”，实际上是一种赌博，赌的是底特律的未来，赌的是底特律将来会复兴。只是，底特律复兴前景难以令人乐观，因此，这种赌博获胜的机会也极其渺茫。

这样的城市中心区衰败并不仅仅发生在底特律，例如最近蓝可儿命案发生的塞西尔酒店地处的洛杉矶市中心，也面临着这样的困境。热剧《美国怪谈》的开头，正是从波士顿迁徙到美国西海岸的主角一家，为求安静，也选择了“阳光都比市区灿烂”的洛杉矶郊区安家，亦反映了这种现象。

“1～100美元，便可以买走一套房子”，这是汽车城底特律打出的最新广告语。耐人寻味的是，美国联邦地区法院近日判定前底特律市长夸梅？基尔帕特里克24项腐败罪名成立，底特律市密西根东区联邦检察官芭芭拉？麦奎德在新闻发布会上表示：“基尔帕特里克自己过着奢侈的生活，却眼睁睁地看着底特律市人的生活质量倒退。他没有领导底特律市，反而洗劫了这座城市。”