个人住房抵押贷款提前还款风险分析

□文/谢明星 沈佳磊

（江西理工大学经济管理学院 江西·赣州）

一、引言

我国个人住房抵押贷款业务发展较晚，随着1998 年国家住房分配货币化政策的实施，房地产市场和房地产业得到了快速发展，从而导致了个人住房抵押贷款业务的迅速发展，个人住房抵押贷款普遍成为许多家庭购买房子的第一选择。因其风险低、利润稳定，在我国也存在巨大的市场潜力，所以个人住房抵押贷款业务成为我国各大银行争相抢占的重点。随着个人住房抵押贷款业务的迅猛发展，其存在的潜在风险也不断地暴露出来。特别是近年来房价的不断上涨，个人收入水平的不断提高，传统的中国人不愿意欠债，一旦自己有能力还清贷款的时候会选择提前还款，再加上近年来贷款利率的不断提高，提前还款风险已经成为我国个人住房抵押贷款风险的最主要的表现形式。借款人提前还款会给银行造成各种负面影响，例如会增加银行的管理成本、减少银行的利息收入、影响银行的现金流等等。2007年美国次贷危机的爆发更加说明对个人住房抵押贷款风险的研究已经成为大家关注的重点。因此，本文将对产生提前还款风险的原因，会给商业银行带来哪些风险，银行又该如何面对提前还款风险等问题进行分析。

二、提前还款风险的定义

提前还款风险是指借款人在贷款期限到期之前偿还贷款，导致银行现金流的失衡，造成利益受损的风险。由于提前还款行为的不确定性，会给银行带来利息收入的减少，也会造成银行资金流量的不稳定。那么，提前还款风险可能造成的损失具体包括以下方面：

1、影响银行的资金现金流平衡。由于提前还款行为的不确定性，使银行无法对提前还款部分的资金进行合理分配，对银行造成不确定的现金流，而银行需要为该闲置资金付出管理成本，造成利益损失。

2、银行的服务成本得不到补偿。如果借款人选择提前还款，银行只能收回属于还贷期内的部分服务成本，其他未能收回的服务成本直接导致银行的收益受损。

3、利息收入减少。大量的提前还款行为一般都是发生在利率上升时候，银行原预期的利息收入将会因为提前还款行为而中断，从而导致银行利息收入的减少。

三、提前还款风险影响因素分析

影响提前还款风险的因素多种多样，本文这里细分为四大特征的因素：借款人特征因素、贷款合同特征因素、房屋特征因素、宏观经济特征因素。

1、借款人特征因素。包括借款人性别、年龄、家庭月收入、婚姻状况、受教育程度和是否为本地人6 个影响因素。其中，对提前还款风险影响最大的因素就是家庭月收入。借款人的家庭月收入能够直接影响借款人的还款能力。一般认为，家庭月收入高的借款人对资金的分配更为充裕，利用闲置的资金进行提前还款的可能性也更大。

2、贷款合同特征因素。包括贷款总额、贷款期限、贷款利率、还款方式和贷款价值比5 个影响因素。一般而言贷款总额大的借款人，月还款额就多，财务负担也越大，在收入不是很充裕的情况下，提前还款的可能性就越小；借款人的贷款期限越短，每个月的还款额就越高，财务负担就越重，提前还款的可能性就越小。目前，我国个人住房抵押贷款一般都是采用浮动利率，一般认为贷款利率高的借款人，利息负担就更重，提前还款的意愿就更强烈，发生提前还款的可能性就更大。我国个人住房抵押贷款的还款方式主要有等额本金法和等额本息法两种，一般来说选择等额本金还款方式的借款人初期还款的负担会比等额本息还款方式的重，自身的财务状况应该良好，因此提前还款的可能性就较大；而贷款价值比就是贷款金额与房屋价值的比值，贷款价值比越大说明借款人贷款金额越大，财务负担重，提前还款的可能性就越低。

3、房屋特征因素。包括房屋价格、房屋面积、房屋类型、房屋区域和房屋用途5 个影响因素。房屋价格的高低通常决定了借款金额的多少，我们认为房屋价格越高说明借款人的财务状况越好，还款压力越小，导致借款人提前还款。房屋面积大的房屋自然价格也高，贷款金额就比较多，从而反映了借款人的收入水平高，经济实力强，越容易提前还款。房屋类型主要是指一手房和二手房。一般认为借款人购房二手房是属于资金不够充裕，收入不是太高，所以提前还款的可能性就比购买一手房的借款人低。如果借款人购买的房屋位于城市中心地段，价格也高，未来的价值上涨空间也大，说明借款人的经济状况良好，更容易提前还款。房屋用途主要是指借款人购房的目的，一般认为如果借款人购房是用来投资，说明借款人的经济实力强，提前还款的几率就大，而借款人购房只是为了居住，经济情况一般都不是很好，提前还款的几率就小。

4、宏观经济特征因素。包括房地产价格指数、GDP 增长率和经济周期3 个影响因素。房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数，当房地产价格指数高时，说明该时期房价上涨幅度大，这段时间选择购房的借款人资金比较充裕，收入水平也高，提前还款的可能性较大；GDP 增长率可以反映该地区的经济状况，我们认为当GDP 增长率高时，说明房地产市场的繁荣发展，也可以反映出大部分消费者的购买能力和负债能力的提高，提前还款的能力自然也高；一般来说，当经济处于繁荣时期，借款人的收入增加，经济状况良好，借款人就有意愿去改善住房条件，导致住房周转率的提高，住房转手的情况变多，提前还款的可能性也随之上升；相反，当经济处于萧条时期，提前还款的可能性也较低。

四、提前还款风险管理对策建议

1、掌握提前还款行为规律，准确预测提前偿付率。对提前还款风险进行有效管理的前提是准确预测提前偿付率，确定提前还款导致的现金流量变化。需要全面分析影响提前还款行为的各种因素及其作用机理，并运用累积的历史数据建立提前还款模型，量化各因素与提前还款行为的关系，估计出提前还款比率随时间的分布，进而调整相应的资产负债结构，以避免提前还款给现金管理带来的损失。

2、构建个人住房抵押贷款提前还款数据库。目前，我国商业银行没有对个人住房抵押贷款中可能出现的各种风险给予太多的关注，有关提前还款行为的统计数据几乎是一片空白，而我国对住房抵押贷款提前还款问题的研究存在较大不足的一个重要的原因就是实证研究所需数据的缺乏。当务之急，我国商业银行应建立有关提前还款行为的数据库系统，对借款人的提前还款行为进行监测，进而掌握我国提前还款行为的发生规律，加强对提前还款风险的管理。

3、积极推进住房抵押贷款证券化。抵押贷款证劵化是国外常用的一种方式，通过对贷款规模和期限等结构的搭配，可以有效地规避非系统性风险对银行的影响。成功的抵押贷款证券化要求对该类贷款的提前偿付规律必须有较好的掌握，否则难以合理确定MBS 的发行定价。积极推进住房抵押贷款证券化，可以使商业银行把风险管理的精力集中在银行内部可控范围内，以提高风险管理效率和效果。

4、政府合适的宏观调控。政府的宏观调控对于住房抵押贷款市场的稳定性有着重大的作用。对提前还款风险而言，其中最主要的两个系统性影响因素利率和房价的波动性都是与政府的宏观调控密切相关。合适的宏观调控能够使利率预期相对明朗和稳定，有助于银行进行风险管理，并且宏观政策的有效性也对减小房价的波动性至关重要，从而也能起到稳定住房抵押贷款市场的作用。

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