论当前我国房屋征收补偿假设前提的不足

◇王文彬 赵海云

《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施后，房屋征收冲突依然不断，究其原因，除法律法规缺失、政府职能转变不到位之外，房屋征收补偿标准制订假设前提的不合理也是重要原因，主要表现在以下几点：

一、假设交易自愿

自愿交易是市场经济的重要原则，经济主体享有不受他人非法干涉、独自决策的权利，而当前征收的逻辑是房子首先是必须拆的，只要政府确定了征收范围，在获得征收许可证的情况下被征收人通常只有被迫与征收人签订补偿协议，因为征收具有强制性，这也就意味着房屋征收补偿是征收人的一厢情愿行为，不是自愿交易，结果导致断水、断电、断气、砸窗等暴力征收行为，甚至有人员伤亡。即使是与征收人签订了征收补偿协议的被征收人，他们中多数内心里也是出于种种原因而被迫签订的，不是出于自愿，比如上级领导要求被征收房屋所在街道办、居委会基层干部带头按时签订征收补偿协议并被要求劝导其家人、亲戚和朋友，不带头按时签订或不能成功说服其家人、亲戚和朋友签订房屋征收补偿协议，可能会被要求暂缓上班、辞退、扣除奖金和工资等；一些被征收人看到邻居被断水、断电、断气、砸窗等暴力征收后，可能迫于压力或害怕以及没有时间和精力来与征收人周旋，而不情愿地与征收人签订征收补偿协议。因而，在制订征收补偿标准时，征收人应关注这点，适当增加补偿额，减少双方的冲突。

二、假设房屋的功能单一

过去在房屋征收补偿理论和实践中，通常假设住宅仅是居住的场所，营业用房仅是商业活动的载体。但实际生活中，住宅不只是简单的居住空间，它除了满足人们的居住需要外，还能带来视觉和精神享受，愉悦心情，陶冶情操；商业用房不只是营业场所，它还具有景观功能和社交功能。每个房屋都有其独特的历史、文化、时间传承以及它的未来并具有不可替代性，有它的“社会关系网络”，对被征收人和社会公众而言，它具有特定的历史情结，显示着祖辈的生存方式和生存观点，内含了既有的社交关系，充溢着某种特别的气息和氛围，包含着世代传承的经营理念。随着征收的到来，这一切都随之消失，时间停止了，它的未来也没有了，而征收赔偿通常只是这间房屋在这个特殊时刻的部分货币价值，没有考虑其历史价值、文化价值、传承价值和社交价值。我们认为，征收不能仅仅局限于房屋或房屋面积，而忽略居住其间的人的存在，需要在公平公正的前提下，在保障被征收人原有生活水平不降低的基础上，根据被征收人的具体情况，综合考虑房屋的实体价值、历史价值、文化价值、传承价值和社交价值，降低被征收人的物质和精神损失，使其合理分享房屋增值。

三、假设房屋征收评估公平公正

现实征收评估中，往往是地方政府制订选取评估机构的具体办法，甚至直接指定评估机构评估被征收房屋及附属物的价值，评估机构为了获得业务或出于其他方面的考虑经常以政府或征收人的“指导价”为基准进行评估，政府成为房屋征收补偿标准的单方制订者，结果导致评估机构独立性的丧失，也就不可能得出公平公正的评估结果。因此，政府应切实转变职能，去除与房屋征收联接的直接或间接私利，做好公共服务者和公民权益保障者角色。评估机构也应秉持客观第三方的角色，守住行业道德底线，决不能为一己私利而冒违反法律法规和行业准则的风险，确保评估结果的公开公平公正。

四、假设房屋部分征收对建筑整体的功能影响有限

以往的房屋征收补偿实践中，往往只补偿具体的被征收的那部分房屋的价值，而忽略了事实上房屋是一个有机体，部分房屋被征收可能对房屋整体功能的发挥产生很大的负面影响，甚至直接导致房屋整体功能的丧失。比如一间50平方米的餐馆，扩充道路时需要征收这间餐馆的一半，导致余下的一半空间拥挤，顾客明显减少，但政府征收补偿时可能只补偿被征收的部分，未予考虑征收部分营业空间对餐馆整体的不利影响。即使加入了房屋（主要是营业用房）营业损失，这种补偿也是微乎其微，不足以弥补被征收人的损失。在此情况下，征收人应对被征收人的损失做客观的测算，适当增加补偿额。

[1] 宋振远等.征收：多少不公多少痛[N].新华每日电讯，2003-11-13.

[2] 争先.房屋征收:城市建设的又一难题[J].长江建设，2004（03）.