重庆市成品住宅发展现状及对策

李志坤，唐绍伟，张国庆，张京街

（1重庆市建筑科学研究院，重庆400020；2重庆市建设技术发展中心，重庆400015；3重庆市城乡建设委员会，重庆400014）

重庆市成品住宅发展现状及对策

李志坤1，唐绍伟2，张国庆3，张京街1

（1重庆市建筑科学研究院，重庆400020；2重庆市建设技术发展中心，重庆400015；3重庆市城乡建设委员会，重庆400014）

该文针对重庆市成品住宅发展情况，对该市消费者和开发企业进行抽样调查，分析总结当地成品住宅的发展现状与存在问题，提出了推动成品住宅进一步发展的对策与建议。

重庆市；成品住宅；问题；对策；保障房；主城区；毛坯房

0　引言

成品住宅是指在房屋竣工验收前所有功能空间的固定面铺装或涂饰完成，套内管线、厨房和卫生间的基本设备全部安装到位，基本达到入住条件的新建住宅。发展成品住宅，不仅能够节省建筑材料，减少建筑垃圾，减少环境污染，而且能够提高住宅性能，保证房屋结构，确保居住安全。同时，还有利于实现建筑部品规模化、标准化、工厂化，有利于新技术、新材料、新工艺、新设备等“四新”成果的应用普及，有利于将住宅产业引向集约化建设的轨道。发达国家的实践表明，成品住宅是住宅产业现代化的重要标志，也是住宅产业发展到一定阶段的产物。

1　重庆市成品住宅的发展现状

1.1消费市场情况

2012年笔者对重庆市消费者进行抽样问卷调查，有72.8%的消费者了解或部分了解成品住宅。消费者普遍接受成品住宅的概念，装修观念逐步转变，开始接受工业化装修。将成品住宅装修工程纳入建设工程管理程序后，愿意购买成品住宅的消费者从28.43%上升至34.46%，普遍认可监管部门将成品住宅装修工程纳入建设工程管理程序。

主城区成品住宅消费市场更为成熟。北部新区、南岸区、沙坪坝区等主城区44.1%的消费者愿意购买成品住宅，明显高于巫溪、酉阳、黔江等区县的26.6%；不愿意购买成品住宅的消费者比率为19.7%，远低于区县消费者的32.5%。

消费者对成品住宅装修工程预期消费以经济实惠为主。48.46%的消费者接受1000元/m2以下的装修费用，33.94%的消费者可接受1000～1500元/m2，接受1500～2500元/m2和2500元/m2以上的消费者分别为8.84%和8.76%。消费者装修消费理念逐步理性化。68.7%的消费者认为通过装饰能够体现家居个性化，表明消费者开始接受工业化装修。

1.2成品住宅开发现状

成品住宅开发总量稳步增长并保持较高增长率。全市成品住宅新开工面积从2008年的246万m2增长至2012年的1779万m2，竣工面积从72万m2增长至1080万m2。期间，成品住宅新开工面积年平均增长率达77.92%，竣工面积年平均增长率达109.76%。2011年，成品住宅新开工面积达到1600万m2，基本实现成品住宅达到新建住宅30%的发展目标。

保障房带动作用明显。由于保障房标准化程度高，用户个性化需求较低，市政府明确保障房全部建设为成品住宅。2007年以来，全市保障性住房年新开工面积从125万m2发展到1552万m2。2012年，保障性住房新开工面积占成品住宅新开工面积比例达87.24%。其一体化设计、一体化施工建设模式加快了施工进度，减少了资源消耗，提高了工程质量，对推动全市成品住宅发展起到了良好示范效果。

开发企业开发成品住宅意愿增强。14.1%的开发企业计划开发成品住宅，45%的开发企业处于观察论证状态。商品房成品住宅开发以大型龙头开发企业为主，如瑞安地产和万科地产100%开发成品住宅，龙湖地产和协信地产尝试开发了一定数量的成品住宅。此外，成品住宅消费市场尚未完全成熟、资金压力大是影响企业开发成品住宅的两大主要因素；成品住宅装修成本分布在400～2000元/m2之间，占建筑总成本的10%～20%。

2　重庆市成品住宅的发展特点

成品住宅发展目标是降低住宅开发成本、提高工程质量、保证房屋结构安全、减少环境污染和资源浪费、提高住宅装修专业化、工业化水平。在这些目标的推动下，重庆市成品住宅发展呈现以下特点。

以市场发育为主，政府引导为辅。由于重庆市成品住宅起步较晚，全面推进存在一定困难。自2009年以来，主要采取以市场发育为主，政府引导为辅的策略。政府引导方面，一是市政府办公厅下发了《关于印发加快发展我市成品住宅指导意见的通知》，提出了成品住宅发展总体要求、基本原则、主要任务和保障措施。二是重庆市城乡建设委员会先后发布了关于严格执行《重庆市保障性住房装修设计标准》的通知、关于加强成品住宅建设管理的通知、关于印发《重庆市成品住宅示范工程管理办法（暂行）》的通知、关于做好各区县《成品住宅建设中长期发展规划》编制工作的通知和关于落实成品住宅建设相关工作分解的通知等一系列指导性文件，指导成品住宅发展，调动市场参与积极性。三是重庆市建设技术发展中心先后举办了成品住宅建设工作会，承办了“2011中国（重庆）成品住宅建设与住宅产业化高峰论坛”，印发了成品住宅宣传手册，引导市民转变传统自主装修观念、购买成品住宅。

成品住宅与住宅产业化齐头并进。成品住宅是住宅产业由机械化程度不高、科技贡献率低的毛坯房建设模式向住宅产业化模式转变的必经之路。长期以来，重庆市住宅产业以毛坯房建设为主，发展住宅产业化基础较为薄弱，需要以成品住宅为抓手，推进住宅产业化发展。2011年，重庆市城乡建设委员会下发了《关于印发加快推进我市建筑产业化的指导意见的通知》，明确了全市住宅产业化的总体要求和基本原则。2012年7月，在政府部门的倡导下，由12家“产、学、研、用”单位发起成立了“重庆市建筑产业化创新与促进联盟”，聚各方之力共同促进住宅产业化发展。

土建装修一体化设计、一体化施工理念广为接受，并逐步成为成品住宅开发的主要模式。一体化理念从设计阶段就充分考虑了消费者的使用习惯、装修材料的规格尺寸、施工工艺等方面的需求，能有效降低成本，提高工程质量，节约材料，减少资源浪费。

3　重庆市成品住宅发展存在的问题

尽管重庆市成品住宅建设取得了一定进展，但基础仍显薄弱。

商品房成品住宅开发比例较低。全市成品住宅建设80%为保障性住房，普通商品房成品住宅开发比例仍然较低。

开发企业对成品住宅认识仍需加强。部分开发企业对开发成品住宅重要意义缺乏认识，认为成品住宅施工周期长，资金占用大，协调配合困难，技术要求复杂，售后服务和产品保修问题多，对开发成品住宅态度消极。

各专业发展不平衡。长期以来毛坯房建设模式使得重庆市住宅建设各专业发展不平衡，住宅装修工程、智能化工程等专业大型施工企业匮乏，高水平、高素质人才奇缺。成品住宅开发难度远大于毛坯房，建设单位需要具有较强协调组织能力；设计单位在空间设计和细节设计上要求有效衔接建筑、装修及智能化等各专业设计的关系，对一体化设计提出了较高要求；装修企业要求具有精细化、工业化施工能力。因此，各专业均衡发展对推动成品住宅发展意义重大。

住宅通用部品体系不健全。重庆市住宅通用部品体系未建立，仅做到了基本的、常见的部品标准化。住宅部品化程度不高，需要大量的现场作业，工程质量难以保证。

4　重庆市成品住宅发展的对策与建议

笔者认为应从以下几方面推进成品住宅的发展。

（1）抓紧制定发布《重庆市住宅部品认定管理办法》，着力解决住宅部品标准化、通用化问题。积极引导住宅部品生产企业参与认证，积极开展采用认证产品的示范工作，以此带动全市住宅部品发展，解决住宅部品的标准化、通用化问题。

（2）创新成品住宅发展机制，努力营造良好发展环境。积极探索成品住宅激励政策和监管措施，创新工作载体，推动成品住宅发展。

（3）加大政策执行力度，消除监管盲区。部分开发企业以毛坯房报建，以买房送装修模式销售，逃避质量监管，损害消费者利益。需要进一步加大政策执行力度，凡按装修房进行宣传和销售的项目，均必须严格执行通知规定，消除监管盲区。

（4）突出重点，以点带面。近年来，重庆市保障性住房建设已积累了大量成品住宅建设经验，对引导商品房成品住宅开发发挥了巨大示范作用，为进一步加大商品房成品住宅推进力度打下了坚实基础。与此同时，成品住宅发展经验表明，仅仅依靠市场发育来推动成品住宅发展周期长、作用有限。针对重庆市主城区具有消费者对成品住宅接受程度高、开发商实力强、影响力大、带动作用强等特点，可在主城区加大成品住宅推进力度。一是要求2015年前出让的住宅用地，主城区成品住宅应达到40%以上，其他地区应达到10%以上；2015年后出让的住宅用地，主城区成品住宅达到60%以上，其他地区应达到30%以上。二是在2015年前，主城区成品住宅开发比例达到60%以上，其他地区达到30%以上的项目，给予面积奖励。

（5）加强开发企业引导。建议加强对二级以上房地产开发企业成品住宅开发业绩考核，实行房地产开发企业资质等级升级与成品住宅开发业绩挂钩。开发住宅项目的房地产企业参与评优的，成品住宅面积的比例必须达60%以上。住宅建设项目参与评优必须是成品住宅项目。同时，鼓励金融机构在控制风险的前提下，加快开发适应成品住宅建设需要的金融产品，实行差别化的信贷政策，加大对成品住宅重点开发企业的信贷支持力度。

（6）探讨取消毛坯房开发制度，着力构建两型社会。自主装修资源浪费严重，造成了大量建筑垃圾，施工现场环境污染严重，噪声交叉影响等。可对毛坯房开发商统一征收二次装修垃圾处理费、环境污染费，征收费用主要用于补偿成品住宅消费者。同时，由于二次装修往往缺乏建筑专业知识，对主体结构破坏严重，可适当提高毛坯房大修基金和保险费用，相应降低成品住宅大修基金和保险费用。探讨取消毛坯房开发制度，着力构建资源节约型、环境友好型社会。

5　结语

为了改善粗放型的住宅产业，推进建筑新技术、新材料、新工艺、新设备等的普及利用，建筑行业及相关部门应更加重视成品住宅的发展。本文以重庆市为例，进行了初步考察与探讨，希望对业界有所裨益。

责任编辑：孙苏，李红

The Current Development Situation and Countermeasures of Finished Residence in Chongqing

Based on the current development situation of finished residence in Chongqing and the sample survey of the urban consumers and development enterprises,the current development situation and existing problems of local finished residence are analyzed and summarized with countermeasures and suggestions on further development of finished residence presented.

Chongqing;finished residence;problems;countermeasures;security house;main urban area;rough house

TU984.2

A

1671-9107（2013）09-0001-02

10.3969／j.issn.1671-9107.2013.09.001

2013-05-13

李志坤（1976-），男，江西进贤人，研究生，高级工程师，主要从事建筑产业化研究、绿色节能建材与高性能混凝土外加剂的研究开发及技术咨询。