星沙国际物流园建设的SWOT分析

○ 楚 峰

（中国铁建房地产集团有限公司 北京 100855）

一、星沙国际物流园概况

星沙国际物流园由湖南星沙国际物流有限公司开发建设，位于国家级长沙经济技术开发区，京珠高速、107国道、319国道在此交汇，距黄花国际机场、长沙火车站、湘江霞凝港码头均约十公里。项目总体规划占地3000亩，第一期规划930亩，计划总投资10.8亿元。

二、项目建设的背景

目前，长沙经济技术开发区的大部分企业都有自己的物流系统和仓储设施，企业不放心把自己的产品和货物交给一般的物流中心去管理。湖南星沙国际物流有限公司拟通过建设开发星沙国际物流园，提供高质量的物流服务，满足开发区企业的要求，进而达到改善开发区投资环境、提高企业竞争力和生产效率的目的。

三、长沙物流业发展现状

自20世纪80年代我国引入“物流”这一概念，30年来我国从中央到地方，从政府到企业，从东部到西部，发展物流业的热潮正在兴起，物流体系正逐渐形成，物流格局略见雏形。长沙的物流产业在这期间也得到了一定的发展，物流企业的数量迅速增加，尤其是第三方物流企业在不断涌现。但整个物流产业缺乏统一的规划和管理，资源得不到有效整合，规模效应难以显现。从可持续发展的战略高度出发，长沙市政府已明确表示，今后将重点发展金霞、星沙、马王堆以及湖南一力四大重点物流园区。那么，星沙国际物流园面临哪些优势（Strength）、劣势（Weakness）、机遇（Opportunity）和挑战（Threat）呢？

四、星沙国际物流园项目建设的SWOT分析

1、星沙国际物流园建设的优势

星沙物流园项目的优势主要在于政策方面。物流业已经成为我国国民经济的重要产业，受到各级政府的高度重视。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》中明确提出，物流是现代服务业，要大力发展。星沙国际物流园处于四大物流园区之一的星沙的版图之内，在工程建设方面享受政策支持和倾斜。

2、星沙国际物流园建设的劣势

（1）交通不够便利。长沙位于湘中偏东北处，湘江下游，洞庭湖南。它北控荆楚，南领桂粤，东接浙赣，西引川黔，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称，地理位置十分重要。京广铁路、京珠高速、107国道、319国道等交通大动脉贯穿本市。但本项目位于319国道以南、漓湘路以北、东六线以东、东八线以西，距长沙货运北站约19公里，距霞凝新港约23公里，距最近的京珠高速约7公里，并且要穿过星沙市区，交通受到一定限制。

（2）周边环境不适宜建设物流园。根据长沙物流园区建设的战略理念，要坚持绿色物流的原则，即将保护生态环境的活动、行为、计划、思想和观念运用到物流及管理活动当中。长沙现代物流的发展必须优先考虑环境问题，要从保护环境的角度对物流园的建设进行论证，将物流对长沙城市环境和人们的生活影响降到最低。星沙国际物流园一期规划930亩，目前一期部分土地已经转让，华天酒店、华天LOHO小镇已经建成入住，加上周边已经建成的星城国际、圣力华苑、博雅上院等楼盘，一个巨大的居住社区已经形成。如果在此建设国际物流园，势必会对周边居民的生活带来较大的影响，而且对周边的交通也将带来巨大的压力。

（3）开发区内的企业也没有建设物流园的迫切要求。星沙国际物流园建设的目的是为了向开发区内的企业供高质量的物流服务，满足企业的要求，进而达到改善开发区投资环境、提高企业竞争力和生产效率的目的。但通过对开发区部分潜在物流服务对象，如三一重工、山河智能、中粮可口可乐、百事可乐等企业进行访谈，得出如下结论：第一，大部分企业都有自己的仓储设施，对原材料的库存配送，都由企业自行管理，一般不委托第三方物流企业；第二，多数企业在仓库不够用时，首先考虑自己建设，少数企业在销售旺季会租用部分仓库，但时间和数量都不确定；第三，大型机械制造企业的产品一般都存在工厂的空地或直接放在车间，由于是按订单生产，所以一般不需要转移存储，因此作为开发区的主导产业，对物流的需求不是很大；第四，汽车制造企业的产品一般为整车，配件产品大多数在开发区内流通，对物流的需求同样不大；第五，产业链配套企业之间基本是零库存模式，虽然货物运输量大，但基本上都在企业之间直接运送，没有外部仓储需求，因此服务开发区企业的想法虽好，但目前还无法实现。

（4）四大物流园已经形成，不应重复建设。第一，金霞物流园区。长沙市人民政府已经发布了金霞物流区发展规划，在未来的15年内，长沙北城74.9平方公里范围内计划建成长株潭城市群北部工业基地、湖南省保税物流中心、中部地区水陆联运中心。目前，园区占地1500亩，总投资15亿元的保税物流中心正在建设中，其中一期海关监管区占地450亩，已建成10栋仓库及堆场，总约面积15万平方米（其中仓库约7万平方米，堆场约8万平方米），2009年4月28日通过国务院四部委联合验收，2009年8月10日正式封关运行。二期用地850亩，投资约6.5亿元，主要建设商品展厅、配送与分销等物流配套设施。金霞物流园区的建立将实现保税仓储、国际物流配送、进出口贸易等多项功能，成为中部地区重要的国际转换枢纽，连接国内国外两个市场的物流集结点。

第二，一力物流园区。一力物流园是经长沙市人民政府批准，由长沙市天心区人民政府与湖南一力实业有限公司联合兴建的全省首家大型生产资料现货交易市场。园区占地2000亩，园区自建铁路专用线4条，总长4.98公里，拥有72万平方米的仓库货场区，128台（辆）龙门吊、行吊、汽车吊等大型吊装设备，36万平方米的加工制造区和16条钢材开卷校平加工生产线，占地面积18万平方米的交易配套区。2010年园区已入驻企业1300多家，从业人员近20000人，年交易额超过400亿元人民币，进入全国物流企业50强。

第三，中南物流园区。中南物流园区占地500亩，位于国家级长沙经济技术开发区内，处于107国道、319国道与京珠高速的交汇点。湖南高速公路网以此为中心快速通达全省各地。物流园距长沙火车站、霞凝新港和黄花国际机场均约10分钟车程，区位和地理优势十分明显，交通十分便利。中南物流园拥有各类货运门面300多个，包括北京凯迪、北京柳林、南方通威、山东佳怡、湖北捷龙、中邮物流、中外运久凌、佳吉快运、新疆阿凡提等近百家全国知名的大型物流公司。以大唐物流、安达货运、恒邦快运、猛龙货运、辰龙物流、川驰运输等为代表的两百多家省内知名货运公司已入驻经营，货运线路覆盖全国各地。

第四，马王堆物流园。长沙马王堆地区不仅有国家级的蔬菜、果品批发市场，还有陶瓷、建材、汽车、汽配等11家大市场。长沙市蔬菜食品集团投资2000多万元，将原马王堆果品批发市场改建为专业物流园区。园区占地50亩，拥有面积达万余平方米的停车场和200多个货运代理、信息配载门面及配套服务设施，集物流专线、货运配载、运输仓储、停车住宿、餐饮娱乐等多功能于一体。同时，园区引进了玉柴物流、大唐物流等多家知名物流货运企业。专业物流园区的设立，改善了过去马王堆物流市场的混乱局面，促进了该地区各市场的繁荣兴旺。

上述四园中，金霞物流园是长沙唯一拥有公路、铁路、水运和航空立体交通网络的物流园区，具备集中发展物流产业的先决条件，长沙市政府已将金霞物流园作为全市物流业的唯一核心区别对待，提出要将其建成辐射整个中南地区的物流配送中心和连接国际国内市场的物流枢纽。处于南部的一力物流园位于长、株、潭融城的核心地带，具备了独特的政策优势、区位优势、交通优势、硬件优势及规模优势，适于发展现代物流业务。经过多年的发展，一力物流园已经具备了一定的规模和实力，在物流行业培育了一定的知名度和美誉度。马王堆物流园直接服务于国家级的蔬菜、果品批发市场以及万家丽、百安居等陶瓷、建材市场，已经成为专业超市与物流相结合的大规模多功能物流中心及服务零售体系的城市配送中心。中南物流园是星沙国际物流园的直接竞争对手，经过三年经营，中南物流园不断采取优惠政策吸引商户入驻，比如补助经营户一万元的开办费，免收经营户一年的物管费，免租赁经营户一年的租金等。中南物流园对面的星沙物流中心即将搬迁，大部分经营户计划就近搬迁至中南物流园，所以星沙国际物流园的市场前景不容乐观。

（5）缺乏足够的物流管理人才。星沙国际物流园的发展战略是建立现代货运交易中心和现代化物流中心，要实现这个目标，需要大量现代物流管理人才。而长沙甚至湖南的物流管理专业教育十分滞后。目前，在长沙高校中开设物流管理课程的院校有五家左右，培养物流管理专业硕士、博士的院校有三所，但是它们的招生人数都很有限，根本无法满足长沙物流园企业对高级人才的需求。更为不利的是，长沙高校对物流园企业需求量最大的本科学历人才的培养也非常薄弱，至今没有一届毕业生。目前物流企业管理人才的培养途径还基本靠短期培训，无法适应现代物流管理的需求。

3、星沙国际物流园建设的机遇

虽然长沙市的物流规划和市场需求使得星沙国际物流园的建设不合时宜，但星沙国际物流园项目却面临新的发展机遇。作为长沙的卫星城，星沙房地产发展的潜力正在被投资者和购房者所认同。据统计，仅2012年下半年星沙城区新房上市供应量就突破了200万平方米。据长沙市佐佑房地产代理有限公司针对长沙市区居民的一项调查显示，超过六成的被访者愿意到星沙购房。那么，在宏观调控政策背景下，星沙的房地产市场为何能一枝独秀呢？

（1）星沙优美的居住环境吸引了购房者。星沙素有“山水甲长沙”的美誉，其丰富的山水生态资源在长沙首屈一指，曾获得中国人居环境奖、国家十大园林县等荣誉。近年来，更是投入巨资进行城区市政绿化的建设。例如兴建了约33万平方米的市政绿化广场、全面治理松雅河并规划建设总占地面积达12000亩的松雅河水上公园等。最新数据显示，目前星沙县城绿地率达到38.8%，绿化覆盖率达到43.5%，人均公共绿地面积达10.5平方米。

（2）星沙良好的城市规划吸引了购房者。近几年来，星沙在城区基础设施建设方面每年投入多达20亿元。迄今为止，共投资兴建一级标准道路80多公里、市一级甲等医院6所、市政绿化广场33万平方米，城市生活配套已逐步完善。未来5年，星沙将投入25亿元，建设25条城市主次干道，实现与长沙市区的无缝融合。

（3）星沙的发展潜力吸引了购房者。“湖南发展看长沙，长沙经济看星沙”。从1994年创业到2000年成为国家级经济技术开发区，凭借优越的地理位置和政策扶植，长沙经济技术开发区已经成功引进世界500强企业13家，占湖南的三分之一强。包括韩国LG、可口可乐、百事可乐、中粮集团、伊莱克斯、法国达能、法国道达尔、荷兰飞利浦、日本三菱、德国博世、易初莲花等知名企业纷纷来此投资兴业。三一重工、飞利浦、山河智能、浦沅机械、长丰猎豹、北汽福田等优势产业集聚星沙，经济总量急剧增长。在众多的卫星城中，星沙以其雄厚的工业基础走在了其他郊区县市的前面，聚合了大量的资金流、人流和物流。这为星沙的住宅消费和地产开发奠定了坚实的基础。

（4）作为未来的长沙“第七区”和商业“副中心”，星沙板块拥有巨大的提升潜力。星沙处于“长株潭都市经济圈”核心腹地，随着这一都市经济圈的进一步融合，其周边资源在经过充分发掘和整合后，将大力助推星沙经济的发展，房产市场也将会出现强劲需求。这些都将成为星沙房地产行业发展的强劲支撑。

4、星沙国际物流园面临的挑战

（1）来自于观念转变的挑战。星沙国际物流园是湖南省发改委立项的大型综合性物流园区，如果要改变立项，重新规划，首先要坚持实事求是的原则。我国在邓小平理论的指引下搞改革开放，进行经济建设，而实事求是正是邓小平理论的精髓。星沙国际物流园从2003年立项至今已经有十年时间，由于资金缺乏，一直未能启动，而在这十年当中，长沙的物流行业经过不断的发展、整合，已经形成了金霞、中南、一力、马王堆四大物流园，长沙市已经明确将重点扶持和加快发展金霞物流园和南部的一力物流园。与此同时，在这十年当中，长沙经济技术开发区内不少企业又新建了仓库，未来的仓储需求很小，所以星沙国际物流园项目应与时俱进、重新论证，不应盲目建设、重复投资。

（2）来自于市场竞争的挑战。星沙房地产行业的巨大潜力吸引了众多的投资商。较早进入星沙的美林集团、香港东业集团、广东碧桂园的产品已经投放市场并取得了不错的销售成绩，而恒基兆业、华阳投资、深圳鹏基集团、华润置地也紧随其后，产品将陆续面世。正是星沙的强劲发展势头和不断增加的住房需求，使得星沙成为房地产开发的又一重镇。可以预见，未来的星沙房地产市场竞争将更加激烈。星沙国际物流园项目只有抓住机遇，及时转型，方能在未来的竞争中占据主动。

五、结论

总之，星沙国际物流园项目经过科学的分析，有优势也有劣势，有机遇也有挑战。在原址进行物流园建设已不合时宜，前景不容乐观。同时，长沙黄花机场正在扩建，2020年将建成国内区域性枢纽机场，2040年将成为大型枢纽机场，航空物流发展将迎来难得的机遇。因此，当地政府和相关企业可以考虑将星沙国际物流园土地进行置换，在靠近机场的位置重新规划航空物流园，现有土地经过重新规划，发展绿色住宅项目，这样既能为长沙经济技术开发区的企业提供配套住房，又可以搭上航空物流发展的首班车，有效利用了投资，节约使用了土地，其经济效益一定是明显的。