房地产开发企业成本核算探讨

刘 莉

(大连大学 财务处，辽宁 大连 116622)

房地产开发企业成本核算探讨

刘 莉

(大连大学 财务处，辽宁 大连 116622)

房地产开发企业成本核算是商品房定价的重要依据，是会计核算工作的重要组成部分，也是社会普遍关注的焦点和热点。这是由于房地产项目的特殊性所决定的，主要表现为成本核算对象的确定难以把握。从房地产开发企业的实际核算体系出发，就如何做好房地产开发企业的成本核算工作进行了阐述。

项目开发；成本构成；核算对象；成本核算

成本是房地产开发企业会计核算和财务管理的重要组成部分，它反映了房地产开发企业在项目开发过程中的全部耗费，是考核房地产开发企业工作质量的一项综合指标，是制定开发产品售价的基础。房地产开发企业必须加强成本核算与管理，以实现利润最大化为目标，使房地产开发企业得以壮大并利于其长远发展。

一、房地产开发企业项目开发程序

为做好房地产开发企业的成本核算工作，笔者认为有必要介绍一下房地产开发的主要程序。一般而言，其主要程序包括：

1.投资决策分析阶段：即可行性研究阶段，主要包括市场分析和项目的财务分析。一般而言，在项目开发之前，房地产开发企业应组织有关人员就房地产市场、建造成本、建设周期、资金筹措、投资利润率等有关问题进行详细研究，这是整个开发过程中最为重要的一个环节，如果不进行可行性研究，盲目决定项目的开发将会给企业带来不可弥补的损失。

2.前期准备工作阶段：当房地产开发企业通过投资决策研究确定了具体的开发项目后，应积极做好前期准备工作，主要内容包括：⑴研究地块的特征及获益能力的大小；⑵获取土地使用权；⑶征地、拆迁、安置、补偿；⑷规划设计及建设方案的确定；⑸获取规划许可证；⑹施工现场的“三通一平”；⑺筹措长短期资金；⑻进一步对市场进行调查，初步确定租金或售价水平；⑼对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；⑽制定项目开发过程中的监控手段，以确保开发项目工期、成本、质量及利润目标的全面实现[1]。

3.建设阶段：即在开发地点进行项目的建设。

4.租售阶段：通常房地产开发企业在项目完工前已经开始进行预租或预售房屋。

当然，房地产项目开发程序也并非绝对，在某些情况下有可能会出现各阶段工作交替进行的状态。

二、加强房地产开发企业成本核算制度建设并做好成本核算基础性工作

在房地产企业项目开发中涉及的以上4个阶段中，将发生许多费用，如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、销售费、利息费以及为管理项目而发生的管理费，等等。这些费用中，有些可记入成本，有些则作为期间费用处理。如何更好地完成房地产开发企业的成本核算工作，应做好如下两项工作：

（一）建立健全房地产开发企业成本核算的规章制度

房地产开发企业应严格遵守国家相关法规和会计制度，并结合其自身的组织特点，制定并逐步完善其成本核算控制、投资决策、项目预算决算管理、成本费用审批、资产管理等相关的成本核算制度，做到有法可依、有章可循，切实保证会计信息真实可靠。同时要综合考虑项目开发的规模、特点等因素，合理设置会计机构和配置成本核算人员，以保证提供准确、详实的会计核算信息和质量。房地产开发企业制定的各项制度要保证切实有效的执行，而不能只制定不落实，逐步形成“算为管用，算管结合”的有效管理机制。

（二）切实做好成本核算的基础性工作

在遵守国家相关法规和会计制度的基础上，房地产开发企业依据其制定的财务规章制度，收集、整理、分析相关资料，主要包括项目预决算书、成本费用控制预算、资金筹措计划、购销合同、成本变动因素分析等。同时，做好原始记录工作，主要包括各类成本费用支出的原始凭证记录、现场各类签证记录、各类台帐记录等。成本核算基础工作的重点在于建立和健全各类原始记录，严格规范工作流程，认真做好项目预算决算工作。切实做好各项基础性，有利于各项规章制度落实到位，为成本核算工作打下坚实基础。

三、确定房地产开发企业的成本核算对象

开发产品成本核算对象是指开发产品成本中，为了归集和分配费用而确定的承担者。合理的确定成本核算对象，是正确核算开发产品成本的前提，如果成本核算对象划分过粗，就不可能全面、准确反映项目的实际成本水平及其状况；反之如果划分过细，就会有许多间接费用需要分摊，增加会计核算的工作量。房地产开发企业应根据开发项目的特点及实际情况，选择成本核算对象。

（一）确定成本核算对象的基本原则

1.一般的、小规模的开发项目，可将整个工程作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。

2.对于在同一个开发地点的群体开发项目，开工竣工时间相近、又由同一个施工单位施工的，可以合为一个成本核算对象[2]。

3.对于规模较大、工期较长的项目，应该以项目的工程内容和工期进度，结合企业经济责任制的需要，按项目的一定区域或部位，划分成本核算对象。

成本核算对象需要在项目开工前确定，一经确定不能随意改动，更不能相互混淆。

（二）确定开发产品成本项目的构成

1.土地征用及拆迁补偿费：指房地产开发企业为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用。

2.前期工程费：指房地产开发企业在前期准备阶段发生的费用，包括规划设计费、可行性研究费、测量勘察设计费、各项临时工程费用、“三通一平”费用等[3]。

3.基础设施费：指建设各项基础设施发生的费用，包括与开发项目相关的、配套的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施及绿化等。

4.建筑安装工程费：指房地产开发企业以出包或自营方式发生的建筑安装费及招投标费、工程预算编制费和审计费、质量监督费、竣工验收费等工程附加支出。

5.公共配套设施费：指为开发项目服务的、不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如水房、锅炉房、消防设施等。

6.建设期利息：指为开发项目筹措资金而支付的建设期利息，项目竣工验收后发生的利息则记入财务费用。

7.开发间接费用：指房地产开发企业的开发部、工程部等管理部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用，包括工资、福利费、办公费等。房地产开发企业的各行政管理部门为管理公司而发生的各项费用应在“管理费用”科目中进行核算。

正确划分成本项目，能够客观地反映开发项目的成本结构，为分析研究降低成本提供可靠依据和途径。考虑到各房地产开发企业的实际情况不同，应根据经营特点和管理需要，选择成本项目，并据此进行明细核算。

（三）成本费用会计科目设置及建立必要的开发产品成本核算帐表、单证

为核算房地产开发企业成本，依据现行《房地产会计制度》规定，应设置“开发成本”和“开发间接费用”两个科目。“开发成本”科目核算包括房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项直接费用以及由“开发间接费用”科目转入的开发间接费用；“开发间接费用”科目核算为开发项目而发生的各项间接费用，月末房地产开发企业将该科目借方归集的费用，根据成本核算办法的规定，全额分配计入有关的成本核算对象。

成本核算是一项复杂的会计核算工作。成本核算制度建设、组织落实及完善会计核算基础工作，为成本核算工作提供必要条件。具体的成本核算需要以一系列的帐表单证为依据，运用科学的方法对成本资料和信息进行分析、整理、归集、分配、计算。建立的单证、帐表包括三类：一是费用审批付款单等内部自制的成本费用类原始单证；二是工程进度、施工进度款支付情况、现场管理情况等原始记录台账；三是成本会计核算帐表，如公共配套设施成本费用分配表、开发间接费用归集分配表、项目利息支出分配表等。

（四）建立开发产品成本核算的规范程序

房地产开发企业成本核算工作，是将其开发阶段发生的各项费用，根据现行《房地产会计制度》规定的成本属性，进行合理的归集和分配。前提是建立开发产品成本核算的规范程序。

1.依照现行《房地产会计制度》和有关规定，严格审核、审批发生的各项费用，确保费用支出的合理合法性，对不合规的费用支出应予以制止。

2.正确划分应计入开发产品成本和不应计入开发产品成本的费用界限。首先，非生产经营活动的耗费不能计入开发产品成本。如对外投资的支出和损失、捐赠、固定资产出售及报废损失等。第二，生产经营活动的成本分为正常的成本和非正常的成本，只有正常的成本才可能计入开发产品成本，非正常的成本不计入开发产品成本而应计入营业外支出。非正常成本包括自然灾害、盗窃等非常损失、滞纳金、罚款；坏帐损失、存货跌价损失、长短期投资跌价损失等资产减值损失以及债务重组损失等。第三，划清开发产品成本费用与期间费用的界限。第四，应划清收益性支出与资本性支出的界限。

3.正确划分各会计期成本费用的界限。按照权责发生制原则和会计分期假设，合理运用“待摊费用”和“预提费用”科目。对于款项已经支付但应由本期成本负担的待摊费用，及时摊销计入本期成本费用；对于本期尚未支付款项但应由本期负担(主要依据合同或预决算资料)的预提费用，及时计入本期的成本费用。

4.正确划分不同成本对象的费用界限。对于应计入本月开发产品成本的费用需要在各开发产品之间进行划分：凡是能分清应由某开发产品负担的直接成本，应直接计入该开发产品成本；另外，对于各种开发产品所共同发生的、不易分清应由哪项开发产品负担的间接费用，则应采用合理的方法分配计入有关开发产品的成本，并保持一贯性、连续性，便于比较分析开发产品成本的变化趋势。

5.正确划分已完工开发产品和未完工开发产品成本的界限并及时结转。房地产开发企业根据已完工开发产品交付使用验收证明,处理完工开发产品成本的结转工作，将该完工开发产品归集的全部成本进行完工结转，同时按商品房建筑面积计算出单位成本和独立销售的单元成本，在完工开发产品中按单元进行明细核算[3]，建立销控台帐。依据收入实现原则及时结转已售开发产品销售成本。

（五）正确合理归集和分配成本费用

房地产开发企业成本费用发生周期长，涉及费用内容多，合理进行成本费用的归集、分配是计算开发产品成本的关键。具体分两种情况：对单一开发项目，成本对象是唯一的，成本费用的归集和分配相对简单；对大型综合性开发项目由于涉及成本核算对象多而比较复杂，发生的直接费用，如建筑安装工程费用可直接计入各成本核算对象，而像发生的前期工程费、基础设施费、公共配套设施费等间接费用，需要按各成本对象的建筑面积比例分摊计算，遵循受益原则，即谁受益多，谁多承担成本，并按照受益比例分摊间接成本。按此原则财务人员应确定间接成本的受益者。

目前，房地产开发企业的商品房成本核算问题是社会持续关注的焦点和热点，人们对要求房地产开发企业公布建房成本的呼声很高，因为其关系到百姓的切身经济利益。国家在调控房价上也陆续出台一系列的政策和指导意见，意在稳定房价，促进社会和谐发展。因此，准确合理计算商品房开发成本对财务人员而言，既是一项重要的会计核算工作，又是一项良心工作，并要经得起历史的检验。

[1]房地产开发的主要程序超级计算［EB/OL］.［2012-09-24］ .http://blog.sina.com.cn/s/blog 4d08ec650100a3ly.html

[2]房地产开发企业如何进行成本核算［EB/OL］.［2011-06-10］.http://www.chinaacc.com/new/635 651 201106/10ya130217412.shtml.

[3]孙军.加强房地产企业成本管理提升企业核心竞争力[J].财经界（学术版）,2011(5).

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Study on the Cost Accounting of Real Estate Enterprises

LIU Li
(Finance Department of Dalian University,Dalian 116622,China)

The cost accounting of real estate enterprises is an important basis for pricing in the commercial housing market,an important component of accounting work,a focus of public attention and a hot topic of the society.It is determined by the special characteristics of the real estate projects as it is hard to set cost accounting target.This paper elaborates how to do better cost accounting work with the actual accounting system of real estate developers.

Project development;Cost structure;Accounting targets;Cost accounting

F272.5

：A

：1008-2395(2013)04-0129-03

2013-02-26

刘莉(1970-)，女，大连大学财务处高级会计师，主要从事财务管理学研究。