构建新型房地产市场格局让房价降一半成为现实

■ 金 伟

（天津社会科学院，天津300050）

构建新型房地产市场格局让房价降一半成为现实

■ 金 伟

（天津社会科学院，天津300050）

10年以来，我国房地产市场高歌猛进，尽管中央政府不断出台调控房地产政策，但是房地产价格还是屡创历史新高。如何使房地产价格降到合理水平，使居者有其房，这需要构建具有可持续发展的新型房地产市场格局。

一些国家由于房地产市场畸形发展形成泡沫经济，结果导致本国、本地区经济长期一蹶不振。我国房地产价格在高位运行，隐患极大，怎样才能平抑高房价，避免重蹈国际金融危机覆辙？

1 房地产价格高位运行的原因及隐患

造成我国房地产价格居高不下并因此存在危害社会的隐患，可以归为以下几个主要原因。

1.1 土地竞拍推波助澜推高房价

2009年到2010年是全国房地产市场价格再创历史新高时期，地王层出不穷。2012年下半年起，房地产市场又开始发力。仅以北京为例：

2009年9月，12家实力强劲的大型房产开发企业共同参与北京奥运村乡安立路西侧居住用地的竞拍。经过95轮的激烈竞价，一家房产开发企业以13亿元竞得该宗地块。该宗地块成交价折合楼面地价约14900元/平方米，开创同一地区土地竞拍价格新高。

2009年12月，北京朝阳区百子湾路14号规划建筑面积为41464平方米的住宅混合公建用地，经过26轮竞价，一家北京房屋开发企业以7.1亿元竞得，该地块约合楼面地价17123元/平方米，溢价率高达325.25%，成为当年北京“地王”。

2012年7月，北京市海淀区万柳地块进行土地竞拍，政府设置土地竞拍最高限价26.3亿元并由竞得方以每平米1万元的价格出让部分建筑面积给北京市海淀区政府。竞拍企业代表仅用时8分钟经过46轮竞价就达到最高限价26.3亿元，有数家房屋开发企业出到最高限价。

在回购房面积竞拍过程中，经过326轮竞拍，一家房屋开发企业以回购房面积16400平米竞得万柳地。预计土地价加上回购房成本，万柳地块地价至少在32亿至35亿之间，房屋售价可能在每平米10万上下。

房屋开发企业拿地意愿强烈，争先恐后，土地竞拍竞争异常激烈，土地价格屡创新高，土地竞拍方式是推高土地价格的名副其实的推手。从目前全国范围的土地成交来看，稀缺优质地块的成交呈现明显的升温趋势，中央调控楼市政策再次受到市场考验。

1.2 政府收取土地使用权出让金有失公允

土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费。土地开发投资费用包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿。使用期内的土地使用费为土地资源使用的费用。

对于商品房而言，房地产开发商按出让合同约定向政府支付土地出让金，在销售商品房时，将相应面积的土地出让金计入房价成本分摊给购房者。实际上，商品房购买人缴纳了土地出让金。

居住用地最高使用年限70年，房地产开发商必须一次性支付土地使用权出让金。通常商品房实际使用年限能够达到70年的寥寥无几，但政府一次性收取70年土地使用权出让金，实际是当期收取应长达70年的收益，有悖科学发展观。

1.3 政府从房地产市场获得高额税费

国际金融报记者根据专业人士归纳统计得出，如果把房产商开发一楼盘，从立项到完成销售进行分解，整个过程向各级政府机构缴纳税费涉及到七大类37项支出。这些支出包括房地产开发前期的土地出让金、拆迁管理费，以及后期的营业税、印花税、城建税、企业所得税等。由于全国各省市收取标准不一样，企业负担并不完全一样，平均水平占到卖房款项的50%以上。上海房地产开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%；而北京市流向政府的份额为42.42%。

1.4 房地产开发商隐患堪忧

逾期交房，资金链断裂，烂尾楼盘，拖欠工程款和工资，甚至引发群体事件，诸如此类问题与房地产开发商如影随形。

一些中小房地产开发商在开盘前，将尚未完工的房产抵押给银行，以套现维持工程进度。等房产确定出售后再解押，获得的房产预售款，就是房地产开发商偿还银行贷款的重要资金来源。然而，冒进的房地产开发商为了更快地扩张，会将一个项目的预收款投放到另外一个新建项目中。当中央房地产业调控政策不断加强时，银行对房地产项目贷款从紧，一些中小房地产开发商越来越难从银行获得贷款，为维持资金周转，转向高利息的民间借贷，希望通过房源尽快出售来回笼资金，偿还借款。可是，当楼市不景气，在售房源若无法在短时间内售出，资金短缺的中小房地产开发商必将陷入拖欠建筑企业工程款、无法向民间债权人支付高额利息，导致工程建设停工，出现烂尾楼盘。目前政府有关职能部门无法监管房地产开发商的预售资金流向，一旦挪用预售资金用于其它项目，在建项目没有后续资金支持，出现烂尾楼盘就不足为奇，最终地方政府不得不出来收拾残局。2012年下半年开始，内蒙古包头市240个在建项目中，约有90%陷于停工。这些停工的项目中，因为房企老板跑路而造成的烂尾楼盘比例大约在15%。

2012年12月28日中国新闻网报道：温州一开发商携4亿预售款跑路，温州平阳县鳌江泰宇花苑楼盘是从2009年5月份开始销售，合同上约定2012年8月31日交房，但是房屋建筑在2011年就停工了，有540户业主已经交付预售款。有一业主是在2009年向银行贷款买房，现在不仅没有房住，还要每个月必须还银行6000元。温州市平阳县政府已经成立处置工作组处理此事。

2 构建新型房地产市场格局

新型房地产市场格局就是政府担任建设方，取消土地出让金和中间商。其现实意义和作用在于：

2.1 大幅度降低建房成本

多年实践证明，国有土地出让制度使同一地块在多个房地产开发企业争夺下，土地出让金扶摇直上，竞得土地使用权的房地产开发企业必然将土地出让金作为建房成本转嫁给购房者，最终实际是购房者支付土地出让金，房地产开发企业只是暂时垫付土地出让金，所以财大气粗的房地产开发企业多高的土地出让金也敢拿地。政府退出土地出让环节，不仅让利于民，也会彻底杜绝国有土地出让滋生的腐败问题。

我国实行国有土地制度，政府有责任使居者有其屋，提供商品房、经济适用房、安居保障房、公租房。房屋作为一种特殊商品与其他商品一样，在流通交易过程中，中间环节越多，最终销售价格越高。房地产开发企业不是自己建造房屋，而是招聘建筑企业建造房屋。建筑企业还常常替房产开发企业垫付工程款，用于购买建筑材料。从政府出让国有土地，到建筑企业建成房屋，再到房屋购买者，房地产开发企业就是一个彻头彻尾的中间商。政府有责任委托相关机构（国土资源和房屋管理局）担当建设方，取代现有房地产开发企业，招聘建筑企业建造房屋。没有中间商的利润，房屋销售价格必定大幅下降。

目前，同一区域、同样房屋质量的“小产权”（没有支付土地出让金）房价比商品房售价低三分之一。如果再没有房地产开发企业的高额利润，新型房地产开发模式房价比目前房价能够降低一半。

2.2 政府退出土地出让环节同样有收益

房屋建成后统一在房地产交易所销售，售房收益归政府所有。这样政府通过房屋销售能够获得大量收入，也能调控房屋上市数量，实行微利抑制房价，把握税收，杜绝目前房产交易过程中严重的偷、漏税现状。

政府开征房产税能够获得长期稳定收入。可以仿照征收个人所得税的方式开征房产税。各地方政府根据本地区经济发展状况、地区国有土地可利用发展空间、人口密度，按个人占有住房面积制定合理的起征点，超出启征点的住房面积部分实行高额累进税制。这样政府每年还能够通过征收房地产税源源不断地获得税金。

如果上述新型房地产市场格局形成，政府调控房地产市场就会易如反掌，政令畅通，实现房地产市场科学发展。政府也不会被房地产开发企业“绑架”，房地产开发企业再也不能一次次上演“逼宫”戏。■