法眼透视：网传“二手房避税奇招”

文/刘海银

法眼透视：网传“二手房避税奇招”

文/刘海银

2013年3月1日晚国务院出台了新“国五条”细则，其中最引人关注也最具争议的内容，是个人出售房产要严格按照转让所得的20%计征个人所得税。于是，为规避新“国五条”中限购、限贷，税收等政策，网上传出五大避税攻略，并被疯狂转载。法官针对网上疯传的“五大避税奇招”逐条分析，发现招招有风险，提示广大读者“楼市有风险，出招需谨慎”。

第一招 假离婚

国务院楼市调控政策新“国五条”出台后，针对二手房交易征收差价20%个税的政策，各地爆发了离婚潮，“离婚避税”正是网传二手房交易的“五大避税奇招”之一。“离婚避税”被网友称为最牛、最损、最有效的避税招数，此招通过离婚、结婚来实现：“第一步，上家离婚，准备出售的房产归于上家男；第二步，下家离婚，房产归于下家男(如果有房产的话)；第三步，上家男携房产和下家女结婚，房产共有；第四步，上家男和下家女离婚，房产归下家女；第五步，各自复婚！”

【法官说法】“假离婚”的风险很大，可相比被征缴几万元甚至几十万元个税的可能性而言，老百姓觉得花几十元离婚是相对划算的一种选择。如果认为离婚避税的成本只是几十元的手续费，那就很傻很天真了。我国《婚姻法》第5条规定，结婚必须男女双方完全自愿，不许任何一方对他方加以强迫或任何第三者加以干涉；第31条规定，男女双方自愿离婚的，准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时，发给离婚证。第18条规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产。可见，我国《婚姻法》实行婚姻自由原则，一旦双方到婚姻登记部门领取离婚证，“假离婚”在法律意义上婚姻关系即解除了。男女双方在婚姻关系解除时对财产、子女抚养问题的约定只要一方无法举证存在胁迫或欺诈的情形，一般这些约定都会被认定有效。当双方发生争议时，应当按照双方的约定履行。实践中，为避税进行“假离婚”登记时，夫妻双方要对财产及子女抚养问题作出明确约定，因为是抱着走走过场的心态，因此不会冷静预测未来潜在的财产归属风险，双方对财产归属及子女抚养问题的约定比较随意。一旦“假离婚”成功，即存在两方面的风险。一方面，从法律角度上看，对于夫妻双方离婚时约定夫妻共同财产归一方所有的，这部分财产即成为男方或女方一方的婚前个人财产，当两方复婚后再离婚的，对该部分财产另一方是不允许要求分割的，除非双方另有约定；另一方面，从社会层面分析，“假离婚”后，如果分得财产的一方反悔、假戏真做，不愿意与另一方复婚，没有分得财产的一方只能人财俱失、独吞苦果。

第二招 虚假诉讼 以房抵债

“伪造欠款事实，借司法判决过户”被众多网友誉为最简单有效的避税办法就是用“抵押房产偿还欠款。买方先把房款交给卖方。卖方按照房款，打一张欠条给买方，并以房产做抵押。然后，买方以卖方欠款不还起诉到法院，卖方承认欠款，表示无力偿还，愿以房产抵偿。最后，买方拿着法院判决书去房产中心过户。这样，不论是否限购，都可以过户，从而实现‘零个税’。”

【法官说法】人民法院在审理民间借贷纠纷案件过程中，要依法全面、客观地审核双方当事人提交的全部证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。为防止虚假诉讼，法院对民间借贷案件的审理非常严格。在实践中，法院会要求欠款方提供转账信息、支付凭证；对现金交付的借贷，还要根据交付凭证、支付能力、交易习惯、借贷金额的大小、当事人间关系以及当事人陈述的交易细节经过等因素综合判断当事人之间是否存在真实的借贷关系。对于审理中发现的虚假诉讼行为，《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》第7条规定，审理中发现有虚假诉讼嫌疑的，要及时依职权或者提请有关部门调查取证，查清事实真相。经查证确属虚假诉讼的，驳回其诉讼请求，并对其妨害民事诉讼的行为依法予以制裁；对于以骗取财物、逃废债务为目的实施虚假诉讼，构成犯罪的，依法追究刑事责任。民事诉讼法第10章专门对妨害民事诉讼的强制措施作了规定，对于采取虚假诉讼形式规避税款的行为，最高可拘留15日。此外，这种避税的招数对于已经付款的买方来说风险极大。法官提示广大读者不要以身试法，否则不但白忙活一场，还有可能触犯刑法。

第三招 签订阴阳合同

阴阳合同即买卖双方签署两份合同，一份为真实成交价，一份为规避个税的虚拟成交价。以一套原价60万元，实际成交价100万元的二手房为例，如果计征差价20%个税，需缴纳8万元，但如果签署阴阳合同，将交易价格写低，则差价越低，需缴纳的个税也越低。

【法官说法】我国合同法第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。依照该条规定，为避税签订的阳合同，因合同中约定的成交价格远远低于市场价格，法院一般会依照合同法第52条第（二）项规定，判定该阳合同无效。此招避税方法还可能涉嫌偷税漏税。我国刑法第201条规定，纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；数额巨大并且占应纳税额30%以上的，处3年以上7年以下有期徒刑，并处罚金。而根据最高法院关于审理偷税抗税刑事案件具体应用法律若干问题的解释第1条的规定，进行虚假纳税申报，不缴或者少缴应纳税款，偷税数额占应纳税款的10%以上且偷税数额在1万元以上的，即被认定为偷税罪。

第四招 借名买房

除了假离婚外，网友还支招“借名买房”。即无购房资格人群或限购人群，通过借用他人的名义购买房屋。如，不具备购房资格的人或者已有一套房的人想买房，通过借用有购首套房资格人的名义买房。

【法官说法】采用“借名买房”的方式规避新“国五条”政策的风险很大，在实践中，如果第三人善意取得物权时，借名人容易赔了房屋又折钱。我国物权法第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。物权法第2章第1节确立了不动产登记制度，房屋产权证书是房屋所有权的唯一凭证，因房屋实际登记在出借资格人名下，出借资格的人如果违反与借名人的约定，将房屋卖与不知情的第三人且已交付完毕的，即适用善意取得的规定，第三人取得该房屋的所有权。在这种情况下，借名人只能要求出借资格的人赔偿损失。此外，《北京市高级法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中也规定，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，“借名人”实际享有房屋权益，依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。可见，“借名买房”的招数风险极大。

第五招 过户给子女再上市销售

“国五条”细则发布后，许多父母急着把名下的房产“卖”给子女。以一套原购房价30万元、现市值60万元的房子为例，父母赶在20%个税实施前将房产以60万元的价格“卖”给子女，那么，今后以子女名义将这套房子再次出售时，该房的底价就是60万元。

【法官说法】此避税招数亦不可取。首先，如前面提到的，房屋作为不动产，房屋产权证是唯一的权利凭证，房屋“卖”与子女，所有权登记在子女名下，如果子女隐瞒事实将房屋卖与不知情的第三人，第三人善意取得该房屋所有权，子女获得房款又不给父母的情况下，父母可能面临无房可住的困境，落得老无所依的结局。此外，如果子女已婚的，在夫妻关系存续期间，为避税父母将房屋“卖”与子女时，如果房屋所有权登记在子女夫妻共同名下的，依据我国婚姻法第17条规定，该房屋应视为父母对子女夫妻的赠与。子女在遭遇离婚、死亡等家庭变故时，该房屋可作为夫妻共同财产进行分割，亦可以作为遗产被继承。即使房屋登记在其子女一方名下，当子女死亡的情况下，该房屋也应当作为子女一方的遗产被继承。因此，法官提醒广大读者，不要为了贪图蝇头小利而钻法律和政策的空子，最后落得鸡飞蛋打一场空。

法官提示

网传二手房交易“避税奇招”既不符合法律规定，又要承担巨大风险。法官建议，不要因为政策变化而做出不冷静的决定，给今后的生活埋下诸多隐患。

责任编辑/郑洁