基于生态足迹的房地产开发评价

王 莉

（吉林大学商学院，长春130012）

0 引言

近些年，房地产的大规模开发，在促进地方和国家经济增长的同时，引发了一系列的环境问题。在房地产开发的设计、施工和运行等阶段存在设计时不注意空间合理设计，大量占用绿地、耕地，施工时不采用节能环保材料，运行时不采用可再生能源等一系列问题。因此，各大城市陆续出现城市噪音加大、绿地面积减少，郊区垃圾填埋场增加，二氧化碳排放量进一步上升等问题，城市居民生活质量大大下降，不利于城市房地产开发的可持续发展。目前，生态足迹方法广泛应用于各级区域可持续发展评价中，但较少应用与房地产开发评价，而房地产开发本身具有明显的生态特性，在房地产开发生态系统中，因此将生态足迹理论与方法引入到房地产开发评价研究中，并构建相应的生态足迹模型，以期实现在满足房屋使用者需求的基础上，顺应低碳环保需要，达到房地产开发的可持续发展。

自从生态足迹理论提出之后，该理论得到了广泛关注，被应用于各个领域，并且得到了很好的发展，学者们的研究主要集中在扩大生态足迹理论的应用范围和改进模型本身，同时也认识到房地产可持续开发的重要性，但鲜有对房地产可持续性评价的研究。针对房地产开发具有依赖于生态的特点，本文将生态足迹理论与分析方法引入房地产开发评价研究，利用其构建区域房地产开发生态足迹和生态承载力计算模型。利用生态足迹理论对房地产开发进行评价研究，使房地产开发企业走上可持续发展之路，有利于房地产开发过程中增加绿地面积，降低空气、水和噪音的污染，起到绿化环境的作用，防止出现“城市荒漠”；可以促进生态平衡，进行林地、公园和湖泊建设，保证房地产业健康地发展；可以使得道路面积率高、建筑面积合理、公共配套设备完善，而且在房地产开发和再开发过程中充满足够的文化、艺术气氛。

1 房地产开发评价生态足迹模型构建

1.1 房地产开发的生态足迹

1.1.1 房地产开发类型

办公建筑开发、商业建筑开发、住宅建筑开发和其它建筑开发等构成了房地产开发的主要内容。我国房地产开发消费的主要项目包括土地、钢材、木材、水泥、玻璃、标准砖、混凝土和建筑垃圾。

根据当前我国房地产开发的主要业态，房地产类型包括住宅建筑、办公建筑、商业建筑以及其他建筑。

(1)住宅建筑的生态足迹主要是指在建筑中消耗的水泥、钢材、土地、木材和建筑垃圾的生态足迹之和。

(2)办公建筑是指办公楼，一般是框剪结构，每一层的布置可以都一样也可以在分成开场大空间或独立空间，造型较规整。

(3)商业建筑主要是指用于服务业的建筑，可以是旅馆、商业中心、超市、零售百货商店等，主要是以服务手段盈利的建筑。

(4)其他建筑是指在房地产开发中，除住宅建筑、办公建筑和商业建筑之外的零星建筑。

1.1.2 房地产开发生态足迹的计算公式

公式（1）为住宅建筑、办公建筑、商业建筑以及其他建筑的房地产开发生态足迹公式：

其中：EF为住宅建筑、办公建筑、商业建筑以及其他建筑的房地产开发生态足迹；aaj为人均第i中消费折算的生产地域面积；ci为i种消费品的人均消费量；ef为人均生态足迹；rj为均衡因子；i为投入消费品类型；N为人口数；j为生态生产性土地类型；pi为第i种消费品的平均生产能力。

公式（2）、（3）为房地产开发生态足迹公式：

其中，EFR为总的房地产开发生态足迹；n为房地产开发类型；Sn为第n类房地产开发建筑面积；rj为第j类土地的均衡因子；ci为第i种消费项目的单位面积消费量；Pi为第i种消费的平均生产能力。

1.2 房地产开发的生态承载力

为了简化计算，本研究假定房地产开发占用建成地，因此用区域建成地生态承载力代替房地产开发地生态承载力进行替代，公式（4）表示房地产开发生态承载力。

其中：EC为某一类型房地产开发的生态承载力；ec为人均生态承载力；aj为第j类房地产开发的人均生态生产面积；yj为第j类土地产量因子。

其中，EC为某一类型房地产开发生态承载力；w为调整系数；S1为房地产开发建筑面积；S2为区域建成地面积。

1.3 房地产开发评价的生态足迹模型计算步骤

本文主要计算土地、钢材、木材、水泥和建筑垃圾的房地产开发生态足迹。

（1）计算研究区域的产量因子

（2）结合国家统计局的统计年鉴资料计算钢材、木材和水泥的平均生产力

钢材平均生产力=钢材生产量/建成地面积

木材平均生产力=木材生产量/建成地面积

水泥平均生产力=水泥生产量/建成地面积

（3）各区域造价信息管理中心定期公布建筑工程造价估算指标，我们可以依据这个估算指标，对不同类型的房地产开发的生态足迹进行估算，其中垃圾的生态足迹是依据房地产开发中建筑材料损耗计算的。

主要估算出房地产类型中住宅建筑、办公建筑和商业建筑生态足迹，并最终汇总得到该区域的生态足迹。

（4）计算研究区域房地产开发的生态承载力。研究区域房建成地生态承载力就是研究区域建成地的面积、产量因子与均衡因子三者乘积。

研究区域房地产开发的生态承载力=某区域建成地生态承载力×（1-12%）×w

其中w为调整系数，即某区域房地产开发建筑面积与某区域建成地面积之比。

（5）计算研究区域是生态盈余还是生态赤字。

EF-EC＜0和EF-EC＞0分别表明区域房地产开发处于可持续发展和不可持续发展状态。

2 黑龙江省房地产开发评价

2.1 黑龙江省房地产开发现状

根据2010黑龙江统计年鉴，2009年黑龙江房地产开发投资达563.9亿元，增长了28.2%。虽然黑龙江房地产行业取得了较快的发展，但我们也发现了由于速度过快发展而引发的一系列生态环境问题。目前，黑龙江房地产开发中使用的材料还主要集中在木材、水泥和钢材等“三材”上，垃圾的处理方式还主要是集中填埋、焚烧两种方式，较少采用资源化处理方式。根据历史资料可知，每堆积10000t建筑垃圾大约需占用0.067国家公顷（nha）土地，每10000M2的房地产开发建设中可产生水泥、废砖等建筑垃圾约600t，。因此，黑龙江房地产开发的生态评价势在必行，通过对黑龙江房地产开发的生态评价，找到黑龙江房地产开发的生态问题，进而提出解决对策。

2.2 生态足迹模型在房地产开发评价的应用

关于生态足迹的核算中是采用全球公顷，还是国家公顷，很多学者进行过相关研究，研究结论为使用全球公顷计算数据处理复杂、难度大；而且计算出的生态足迹误差较大；适用于国际间生态足迹比较，而单独针对某个国家进行生态足迹核算不具有优越性，因此本文在对生态足迹进行核算时采用国家公顷（gha）做为计量单位，这样规避了运用全球公顷作为计量单位出现的平均产量难以体现产品之间的属性差异等一系列问题，更能真是反映黑龙江省的生态负荷和生态容量状况。2009年全国各类土地面积及其产量数据来源于国家统计局、国土资源部的相关统计数据，具体见表1。

表1 2009年全国各类土地面积及其产量

2009年黑龙江省各类土地面积及其产量数据来源于2010年黑龙江统计年鉴和省国土资源厅，具体见表2。

表2 2009年黑龙江省各类土地面积及其产量

2009年黑龙江省房地产开发生态足迹计算过程，见表3所示。

表3 2009年黑龙江省房地产开发的生态足迹

由公式（3）、（4）和（5）可知：

2009年黑龙江省房地产开发生态承载力=2009年黑龙江省建成地生态承载力×( )1-12% ×w=1722456.326×5.19×0.615×0.88×w=102242.145nha

3 小结及建议

通过上文的计算可以得出，2009年黑龙江省房地产开发的生态足迹是生态承载力的161倍，处于严重赤字状态，其房地产开发处于不可持续状态。同时我们也应注意到，这个结论还是基于小高层来计算的生态承载力，若以高层房屋来计算的话，生态赤字可能更高。降低生态赤字的具体建议如下：

（1）降低生态足迹

第一，建设阶段，房地产建设阶段应注意积极进行技术改革与创新，采用新型环保材料，研究建筑废料、垃圾的可持续回收利用问题，通过少投入，少使用物质投入，和减少废物产出来实现房地产建设阶段的低碳环保。

第二，运行阶段，房地产建成之后的使用运行阶段可能消耗大量的能源，而运行阶段环保水平的的高低与前期设计和施工关系非常密切，因此，在房地产开发建设前期的设计、施工充分降低能源消耗的基础上，运行阶段也要考虑能源的利用效率问题，大力倡导低碳能源消费，优化能源消耗结构，大力提高能源利用效率。

第三，拆除阶段，房地产项目拆除阶段除了采用传统的地下填埋方式以外，大力倡导废旧资源的可持续再生利用，减少能源的消耗与垃圾造成的污染。

（2）提高生态承载力

第一，提高生态承载力标准，西方发达国家现行房地产开发的生态承载力标准为我国房地产开发制定生态目标和战略提供参考，但应综合考虑我国与西方国家经济发展水平、技术水平、居民环境诉求等方面存在的广泛差异，在借鉴学习发达国家房地产开发生态承载力标准确定的经验同时，不要只是简单的套用西方发达国家现行标准，应根据黑龙江省房地产开发现状制定符合现状的生态目标，提高生态承载力，促进黑龙江省房地产开发的可持续发展。

第二，深入研究生态足迹相关理论，进一步揭示水域、草地、林地、可耕地等与房地产开发生态生产土地，通过交互利用如何降低生态足迹，研究其内在关系和具体作用，使研究得以深化和发展，以便更好利用。

4 结论

本文将生态足迹模型应用于房地产开发评价研究，引入可耕地、林地、牧草地、建成地、水域、化石能源地等指标首次系统分析黑龙江省房地产开发的状况，并基于生态足迹模型预测生态赤字。本研究从定性和定量两个方面来分析预测房地产开发未来发展态势，为其他区域或城市房地产开发生态评价提供借鉴方法，具有现实指导意义。

本文的主要研究结论如下：

（1）构建了房地产开发评价的生态足迹模型，利用该模型可以对住宅建筑、办公建筑和商业建筑进行生态评价。

（2）给出了利用生态足迹模型进行房地产开发评价的计算步骤。

（3）利用房地产开发评价的生态足迹模型对黑龙江省房地产开发进行评价，结果表明黑龙江省房地产开发处于严重赤字状态，进而提出了降低生态赤字的建议。

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