房价的本质

任何商品的价格都是基于其价值，这个道理不须多论。

以一国论，一个国家的房地产市场的均价及整体销售情况，由该国的经济基本面决定。当这个国家的经济水平极高且发展迅猛、前景可期时，这个国家的住宅产品就会具有强大的吸引力，它的住宅市场就会具有强悍的吸金能力。以城市论，当城市的产业经济具有旺盛的生命力时，它的房地产价格就会随之水涨船高。

房地产行业，在任何国家和地区，都是支柱性产业。政府经营城市，促进经济发展的目的，就是提升区域土地价值，拉高房价，从而增加政府的收入。房地产，在全世界范围内，都是支柱产业。这个话是可以大声说出来的，房地产人不要觉得丢人。在国外这种收入表现为物业税，而国内就表现为土地出让金。在我国大量的东部沿海城市，土地出让金的收入也已经占到地方财政收入的4成左右。如上海2009年土地出让金总收入1043亿元，周期的财政收入数字是2540亿元。广州2009年财政收入700亿元，土地出让金总收入达到489亿元。

近100年来全世界的城市经营模式，就是通过对城市经济状况和居住环境的持续改善，激发地价和房价的持续上涨，以获得收入，这是我们必须服从的客观规律。在美国，物业税的收入，占到地方政府总收入的70%以上。这笔收入又再次投入到基础设施、生活配套等建设上去，优化生存环境，从而促使房地产升值。因此近10年来，在税率基本稳定的情况下，美国的物业税总额增长了5倍，考虑到少量的新增住宅因素以及一定的通货膨胀因素，这相当于近10年来美国的住宅价值普遍升值了3倍左右。

房价的本质，就是城市的经营水平在住宅价格中的集中反映。房地产的价值，就是城市的经济水平和居住环境在住宅销售价格中的集中体现。这是房地产的本质规律。其他所有的东西，都只是对房价的影响因素，而不是决定因素。

目前国内流行着一种让人极不能理解的对房地产的观察视角：货币政策、汇率政策乃至计生政策决定房价；金融决定房价；国际热钱决定房价等等。当然，这些因素会影响房价。乃至，这些因素不光影响房价，它们影响着所有商品的价格。难道我们能说钢铁的价格是受货币政策决定吗？任何人都会回答不是！这些外在的因素会在短期内影响商品的定价，但商品的价格本身是由其本身的价值所决定！只要我们站在一个更宏观的视野上，排除掉这些外在因素的干扰，使用最朴素的经济学原理，直接把视野投放到城市的经营水平这个本质因素上，我们一定可以发现房价的真相。

（摘自海潮出版社《房价的本质》 作者：老蛮）