这两宗地不能合并登记

□许丽丽

1992年，甲企业以划拨方式取得一宗国有土地使用权，用途为工业用地。现甲企业进行企业改制，已组建乙股份有限公司，经土地权属确认、地价评估，拟定了土地资产处置方案，并经有批准权机关批准，同意以国家入股的方式处置该宗国有土地使用权，此时该宗地尚未办理国有土地使用权证。同月，乙股份有限公司进行技术改造，又在原宗地旁通过出让方式依法取得了一宗工业用地，与国土资源管理部门签订的土地出让年限为50年。现乙股份有限公司申请办理土地登记。该如何为该企业办理土地登记？

一种意见认为，应该分两部分为乙股份有限公司办理土地登记。

另一种意见认为，既然两宗地同属一家企业，可以合并办理。

笔者认为，土地登记与权属界线、土地地类、使用权类型、终止日期等密切相关。乙公司以作价入股取得的土地和后来以出让方式取得的土地不能合并登记。

首先，作价入股与出让是两种不同的使用权类型。作价入股，不是与哪个主体签订土地使用权出让合同来设立土地使用权，而是在特定公司的设立过程中，先设立土地使用权，再以此出资，由设立后的公司成为土地使用权的拥有人。这两种类型土地使用权取得的方式在法律程序上完全不同。此外，我国的《国有土地使用证》使用权类型一栏中只能登记填写“出让”或“作价入股”一种类型。

其次，这两宗地的土地使用权年限不同。土地使用权作价入股的年限在法律法规中没有明确规定，而乙公司后来以出让方式取得的工业用地年限为50年，这样，两宗地在有偿使用年限上会有不同，也就是该宗地使用终止日期不同。作价入股的土地使用权年限届满，是否与出让土地一样，由国家无偿收回，现行的法律、法规没有明确的规定。如果这两宗地合并登记，将导致土地使用年限终止时无法处置资产。

最后，土地登记以宗地为单位。乙公司以作价入股取得的土地和后来以出让方式取得的土地尽管紧紧相临，但都属于权属界线封闭的地块，分别是一块完整的宗地，其土地登记簿和土地权利证书都应以“宗地”为单位进行，也就是说“一地一证”。

乙公司可以凭入股协议，到当地国土资源管理部门先行办理以作价入股取得土地使用权的变更登记，取得合法的土地使用证，再依土地出让程序办理临近那宗地的土地使用权登记。