车位、车库权属制度比较研究*

张忠野

（华东政法大学经济法学院，上海200042）

车位、车库权属制度比较研究*

张忠野

（华东政法大学经济法学院，上海200042）

我国《物权法》第74条对车库权属、使用权等制度做了原则规定，由于归属不清，实践中诸多问题仍然缺乏解决依据。美国、日本、加拿大等国家关于车库制度的立法基本依托建筑物区分所有制度解决车库权属，在区分物业小区的创设过程中以法定专有、共有的方式明确规定其权属，以约定专有的方式增加其灵活性，以专门立法规范区分所有及车位车库制度，这应成为完善我国车位、车库制度的基本方向。

车位车库；区分所有；权利归属

一、我国车位、车库制度基本内容及问题

我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”我国《物权法》关于车位、车库权属的规定确立了三个原则。首先，该规定确立了车库“首先满足业主的需要”的原则。只有在首先解决了小区业主的停车问题之后，多余的小区车库车位才可以向小区以外的人出租、出售。如果允许将小区车库毫无限制地转让给小区外的业主，会造成小区内业主使用车库的紧张局面，影响小区生活的安宁与质量。小区的车库本质是小区的整体环境的内容，是附属于整个小区的居住便利而建造的，其应该服从于小区购买专有部分的利用，这也是小区成员权的重要体现；车位可以在小区业主之间自由转让，而不能随意向小区业主以外的人转让。该规定对非小区业主购买小区车位作出一定的限制，即车位原则上在尽可能不影响小区物业管理的前提下可以出租。1其次，该规定确立了占用共有道路或者其他场所停放汽车的车位、车库法定共有原则。这里所指的就是小区内利用公共道路所设置的地面停车位，其只是通过划线分割而成，占有的是小区内共有的道路。这类车位根据建筑物区分所有权之共有部分理论确定为全体业主共有，产权较为明确。但这里仍然需要注意的是这类车位的使用权的归属问题。这类车位是占有小区共用道路而形成的，那么，此种车位的使用权就应当依从道路使用权的归属而定。《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。”绿地、道路已经记录到房屋所依附的土地之中，因此在商品房出售之后就已经转化为全体业主共有，服务于公共目的，成为小区整体环境的一部分。2小区业主对公共道路享有使用权，基于此在小区道路上设置的车位的使用权同样也应当属于业主所有。在现实生活中，一般是由需要使用车位的业主定期向小区物业公司缴纳一定的使用费，物业公司再将此笔费用作为物业管理费的一部分或者维修基金为全体业主使用。再次，该规定确立了小区车库权属依约确定的原则即约定原则。如果是以出售或者附赠的方式处理小区车库，那么车库就应属于相应的业主专有；如果是以出租方式暂时租借给业主使用的，那么开发商拥有的就是小区车库的所有权，业主享有的则是车库的使用权。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷，有利于对车位车库的有效管理与利用。当然其中开发商与业主以购买方式取得的是车位车库的所有权，业主对车位车库享有专用权，专用权可以带动车库车位的流转。

约定解决小区车位车库的权属问题有其科学和明智的一面，但我国《物权法》第74条只对建筑区域内、规划用于停放汽车的车库、车位的归属予以明确，其他性质和种类的车位车库不在其调整范围之内。因此以约定方式处理车位车库纠纷的前提是：只能适用于开发商独立开发建设的、未列入业主分摊的、在法定规划比例之外的车位车库的归属处理3。“首先满足业主的需要”原则缺乏确定性。第一，业主内涵外延不确定，仅购买车库车位且经过物权登记取得车库车位的所有权人是否为业主即不明确。第二，“业主需要”属于常识性范畴，不易判断。对于购房时没有能力购买停车位而后来购车的业主，在小区没有停车位的情况下，是否能要求开发商或物业公司开发新的停车位；小区业主在转售其房屋即建筑物的专有部分时，相应地，其原先拥有的车位车库是否也必须遵循此规定首先满足小区内其他业主的需要，是否要经过其他业主的同意；已经依法购买了一个车位的业主是否可以依需要再购买建筑区划内的一个或者多个车位等等，均不明确。第三，属于共有的地表车位应当如何使用不明确。笔者认为，地表共有的车位使用方法应当明确：（1）应当留出一部分作为访客车位；（2）其余部分可以建立专有使用权或者通过租赁的方式取得使用权；（3）建立专有使用权或者通过租赁的方式取得使用权形成的收入，应当归属于全体业主所有。

二、车库制度的比较法分析

在美国，法律界定物业小区房屋单元或专有部分的范围和边界主要有两种方法。一是法定，即在各州的区分所有物业产权法中明确规定界定房屋单元的范围和边界的基本原则。二是约定，即在协议或合同中对如何界定房屋单元的范围和边界作出约定。美国在设计物业小区内停车位的产权制度的时候，一般都遵循以下两个基本的原则：第一，不允许小区业主以外的任何他人拥有小区内停车位的产权；第二，不允许物业小区内的停车位作为独立的专有部分单独买卖。4美国《统一区分所有物业产权法》第1-103（7）条将物业小区定义为：“房屋单元由业主单独所有而其余部分由房屋单元业主共同所有的物业小区。凡是不可分割的共有部分不由房屋单元业主共同所有的物业小区，便不是区分所有物业小区。”5也就是说，小区内的任何设施，只要不是专有部分，就是共有部分。其理论依据仍是建筑物区分所有制度，除了小区房屋业主外，不允许任何其他人在小区内拥有任何共有部分的设施设备。根据美国法律，物业小区内停车位的产权安排有以下几种方式。其一，将车库界定为房屋单元的组成部分。美国《统一区分物业产权法》第2-102（3）条规定：“除了以上（2）规定的情况之外，房屋单元边界之内的所有空间、室内分割墙和其他固定装置和附属物，均为房屋单元的组成部分。”6作为附属设施的小区停车位被规定为房屋单元的组成部分，不允许小区业主以外的任何其他人在小区内拥有任何共有部分的设施设备，小区内的停车位不得作为独立的专有部分单独买卖、单独抵押，只能随着房屋单元的转让而转让，但是这种车库允许出租，业主不使用，可以租给小区内的其他业主使用。其二，将车库界定为指定供专用的共有部分。所谓“指定供专用的共有部分”，在本质上属于物业小区的共有部分，但由设立物业小区总协议书指定，仅供某个房屋单元的业主专用。美国《统一区分物业产权法》第2-109(10)条规定：“指定供专用的共有部分的位置和范围，包括走廊、阳台和天井以及其他的停车位和本法2-102（2）和（4）7中所描述的其他指定供专用的共有部分。”8同时其第1-103(16)条规定了“指定供专用的共有部分”是“按照设立物业小区总协议书的规定，或按本法2-102（2）或（4）的规定，指定供一套或多套房屋单元但非全部房屋单元排他性使用的共有部分”。9上述设立物业小区总协定书中的规定是为了满足美国《统一区分物业法》第2-105条第(6)、（7）款的规定，即第2-105条第（6）款规定：依照本法2-109（b）（10）的规定，除该法2-102（2）和（4）以外，说明还有哪些属于指定供专用的共有部分；第2-105条第（7）款规定：除了该法2-102（2）和（4）规定的指定供专用的共有部分外，说明哪些不动产（除开发商保留了开发权的不动产外）随后可能被作为指定供专用的共有部分以及分配方法。10其中除了该法2-102（2）和（4）所述的指定供专用的共有部分之外，对于其他指定供专用的共有部分，总协议书明确规定归哪套或哪几套房屋单元使用。未经有关业主同意，总协议书对指定供专用的共有部分所作的分配不得更改。11与其他的共有部分相同，指定供专用的共有部分也是由全体业主共有的，但这并不意味着全体业主都有权利使用指定供专用的共有部分。关于对供专用的共有部分的维修及其费用业主委员会应负责；当然，为了更加合理使用指定专用的部分，总协议书可以规定由使用该部分的业主直接承担相关的费用而不由全体业主承担。其三，将车库停车位界定为小区的共有部分。美国各州的区分所有物业产权法，大多都将物业小区的共有部分定义为“除房屋单元以外的全部物业小区”。美国《统一区分物业产权法》第1-103条第（4）款规定了共有部分是指除房屋单元以外的全部物业小区。12第1-103条第（7）款强调了“区分所有物业小区”，指房屋单元由业主单独所有而其余部分由房屋单元业主共同所有的物业小区。凡是不可分割的共有部分是不由房屋单元业主共同所有的物业小区，便不是区分所有物业小区。13美国《统一区分物业产权法》或设立物业小区总协议书未对组成共有部分的各部分作出详尽无遗的列举，是因为根据上述规定共有部分和房屋单元的界限很容易划分，共有部分根据其定义包括除被指定为房屋单元外的物业小区内所有的不动产。如果在设立物业小区总协议书中没有将小区车库规定为房屋单元的组成部分或者指定供专用的共有部分，则可将车库界定为小区物业的共有部分。上述三种将小区车库界定为房屋单元组成部分、指定供专用的共用部分及共有部分的作法在美国比较常见。但需要注意的是，不管采取哪种形式界定，小区车库的权属均须在物业小区总协定书中明确加以规定从而使购房者清楚自己对小区车库到底有什么样的权利。

在加拿大，建筑物区分所有住宅小区有三种类型的物业：分契单位（即由独立业主拥有的独立居住单位）、共有物业14以及指定供专用的共有物业15。共有物业是指所有业主可以共同使用的区域，包括建筑物所在的土地、楼道、停车场、景观、外墙及娱乐设施等。其中庭院、阳台、停车位、储物间等可以通过指定供某些业主专用。对上述专有和共有物业作出划分的分契物业计划书在相关机构中都有副本存档。因此加拿大《分契物业法》规定了业主对于车位、车库享有怎样的权利取决于创设分契物业的“分契约物业计划书”对车位、车库权属的安排，其有以下几种形式。第一，将车库界定为分契物业的组成部分。加拿大《分契物业法》第68条的四款分别规定：（1）除非分契计划另有显示，如果一个分契单位以墙壁、地板或天花板与另一个分契单位、共有物业或另地片相区分，分契单位的界线是构成分契单位的墙壁、地板或天花板的结构部分的表面与构成另一分契单位、共有物业或另一地片的墙壁、地板或天花板的结构部分表面的中线。（2）如果一个分契单位不是以墙壁、地板或天花板与另一分契单位、共有物业或与另一地片相区分，分契单位界线如分契计划上显示。（3）分契计划上显示的界线应以登记人员批准的方式显示。（4）尽管第（1）款至第（3）款有规定，根据规章，在未开发的土地分契计划中，界线应显示在分契计划上参照勘验员勘测的结果并遵照根据《土地勘验员法》第75条并为实现本条的目的而制定的规定。16在加拿大，分契单元一类是由墙壁、地板和天花板间隔而成的；另一类无墙壁、地板和天花板间隔，而是依照分契计划上显示的分契单位界线形成的，这类分契单元的边界需遵从《土地勘验员法》第75条的要求。但是加拿大《分契物业法》第244条第2款规定：“设计用来与供居住分契单位一起使用的车位、车库，储藏室及相似区域或空间不得被指定为单独的分契单位，而应被作为分契单位或共有物业。”17在小区内与供居住的分契单元一起使用的车位、车库是不可以成为上面提到的二类分契物业单元的，其只可以作为分契单元的组成部分或者共有物业随分契物业单元一并转让或处分。第二，将车库界定为共有部分。与供居住的分契单元一起使用的车位、车库是可以作为共有物业存在的。需要注意的是，加拿大《分契物业法》第76条规定的共有物业排他使用许可：“（1）根据第71条，分契法团可以给予业主或承租人对共有资产或未被指定为供专用的共有物业排他使用许可或特权；（2）第（1）款规定的许可或特殊权利可被给予不超过一年的期限，也可附有条件；（3）分契法团可更新许可或特殊权利的内容且更新时可改变期限或条件；（1）根据第（1）款给予的许可或特殊权利分契法团可以通过给予业主或承租人合理通知而撤销。”18分契法团所赋予的共有物业排他使用许可是临时性的，其依附于特定的业主或承租人而存在，而不依附于分契单元。分契单元的卖主无法通过买卖契约将这种临时性的专用车位、车库的权利转让给新的分契单元所有人。只有分契法团有权利决定是否将车位、车库的使用权授予新的分契单元所有人。第三，将车库界定为供专有使用的共有部分。在分契物业计划中将车位、车库界定为指定供专用的共有物业，由特定的分契物业单元使用也比较常见。《分契物业法》第74条规定：“（1）共有物业可经年度或特别大会上3/4表决通过的决议被指定为供专用的共有物业；（2）第（1）款规定的被通过的决议应和概图一起向土地登记机关提交备案；（3）第（1）款规定的被通过的决议直至提交到土地登记机关备案后生效；（4）通过（本条规定的）决议对供专用的共有物业的指定不要求修正分契计划。”19车位、车库可以由分契法团经过一致决定或者3/4多数表决形成指定供专用的共用部分，而无须通过修正分契计划来进行。且通过的决议只有在土地登记机关备案后才生效，指定供专用的车位、车库依附于分契单元而存在，业主转让其分契单元时，新的分契单元所有人将随即自动取得相应车位、车库的使用权。

日本1962年制定《有关建筑物区分所有等之法律》，该法历经数次修改，最近一次修改时间在2005年7月26日。该法第2条第3、4款分别规定了专有部分和共有部分的含义：本法所称“专有部分”，是指成为区分所有权标的的建筑物部分；本法所称“共用部分”，是指专有部分以外的建筑物部分、不属于专有部分的建筑物和附属物以及根据第4条第2项规定视为共用部分的建筑物的部分。20该法第1条也明确规定：一栋建筑物在结构上区分出来的数个部分可以作为独立的住宅、店铺、办公场所、仓库或用于其他用途时，其各个部分得分别成为所有权的标的。该法第4条第1款规定，连通数个专有部分的走廊、楼梯间或其他在结构上应供全体或部分区分所有权人使用的建筑物部分，不得成为区分所有权的标的。日本现行的《有关建筑物区分所有等之法律》中对于共用部分的范围是采用排除法予以确定的。第一，将车库界定为共用部分。依日本学说与实务，区分所有建筑物之停车场（以下简称停车场）可作二项分类：（1）屋外停车场（清空驻车场，亦称露天停车场），即通常于基地内划出明显的界限而形成的停车场；（2）屋内停车场，即于区分所有建筑物地下或一层、二层部分，甚至于屋顶平台上所设置之停车场。此二类停车场中，以屋内停车场最典型，特别于都市中心尤为明显。21日本车库的大体种类和我国很相近。屋外停车场的权属在日本实务及学界并未发生重大的争议，其均被视为共用部分，属于业主们共有，这一立场与我国《物权法》对于占用道路形成的停车位规定一致。但依照学说，屋外停车场适用有关专用使用权的法理。所谓屋外停车场，系指于共有基地上为特定区分所有人或第三人所设定的利用权。此种利用权于性质上属专有利用权范畴，其由规约或契约予以设定。但无论何种形式，均须经过公示。22第二，将车库界定为专有部分。关于屋内车库究竟应该是属于区分建筑物的专有部分还是共用部分，日本学界和司法界一直存在着分歧。其中神户地判昭和44年5月26日判决提到：“地下室停车场于性质上系构造之共用部分”；大阪高判昭和55年2月29日判决指出：“该案地下车库，虽然有独立出口及分隔壁墙等，与构造上为独立建筑物使用，但因为顾及汽车停车空间需求，及在设计之初，地下室天花板为整栋建筑物之配管、配线所在，且地下室地板面底下为污水处理场，须随时派人经此前往清理，乃认该部分系为全体区分所有权人共同使用目的而建造，应属法定共用部分。”23上述两个案例都认为屋内停车场应为区分所有建筑物的共用部分，是众多判决中最具有代表性的。但是日本最高法院于昭和56年6月18日所作的判决却表明了支持屋内停车场成为专有部分见解的立场，由此日本实务界即以最高法院的判决为指导，以“构造上之独立性”和“利用上之独立性”作为屋内停车场成立专有部分的要件判断停车场的归属，至此，屋内停车场为区分所有建筑物的专有部分的见解成为日本司法实践的主流观点。然而，上述日本最高法院的判决和理由在学界中遭到质疑。学者们认为，第一，上述“构造之独立性”及“利用上之独立性”只适用于在屋外停车场而不适用于在建筑物内的停车场。建筑物内的停车场是依附于建筑物存在的，除了供停车外还可能有为排线、排管提供支持，其在使用上缺乏独立性。第二，屋内停车场一般都设有其他配套设施，这些设施是全体业主共有的，如果按照日本最高法院判决的说法，屋内停车场成为专有部分后，在其他附属设施出现故障需要维修时，工作人员可否随时进入其内，若可以，那法律依据是什么呢？学者们认为应该将屋内停车场归为共用部分，设专供特定区分所有权人使用的专有权来解决。

我国台湾地区“公寓大厦管理条例”以及学界关于车库车位的观点基本类似于日本，“公寓大厦管理条例”第3条分别将车库界定为专有部分（第3款）、共用部分（第4款）、约定专用部分（第5款）。我国台湾地区关于车库车位的“立法”和理论研究均较深入，但是在交易过程中纠纷仍然层出不穷，例如超卖车位、公共设施持份分配不当、车位移转困难等等，其症结首先在于登记方面的法律不明确，对于可以作为专用部分的停车位不进行独立的产权登记，而是仅加注车位编号；其次在于仅以定型化契约设立专用使用权，而没有制定相应的干预程序。

各个国家和地区关于区分物业的规定提供车库权属类型的选择范围为专有部分、共用部分、指定供专用部分、房屋单元的组成部分几种。就车位作为专有部分与房屋单元的组成部分而言，美国与加拿大未将小区停车位纳入可作为独立的专有部分的范畴；其理由是：如果允许物业小区内的停车位作为独立的专有部分，单独抵押，单独买卖，停车位的产权就可能转让到小区业主以外的他人手里。这就等于物业小区内作为一种生活必需品的重要资源被他人所控制，他人就能以此谋取高额的垄断租金或垄断利润，对小区内的业主不利。日本与我国台湾地区的规定比较接近，日本最高法院以判决的方式宣告了小区停车位可以成为独立的专有部分。美国和加拿大均认可车库做为房屋单元的组成部分，但我国台湾地区和日本并未认可小区停车位可以作为房屋单元的组成部分，其理由是大陆法系国家固守一物一权原则。就车库作为共有部分而言，各个国家和地区关于区分物业的规定均予以确认。确认车库可以作为共用部分，给了开发商多一种可选择的权属类型确定停车位的权属。而在我国《物权法》起草过程中，部分学者主张将小区停车位定性为共有部分，想以此一劳永逸地解决因停车位权属而引起的纠纷。但在汽车拥有率较高、小区的停车位相对宽裕时，如将停车位定性为共有部分，就如同中国的自行车棚一样，每家每户都有使用，利益诉求一致，也不会有什么争议。但在资源不足的情况下，将停车位界定为共用部分未必合适，将停车位界定为共有部分的权利保留给开发商则容易不利于业主。而将车位界定为供指定专用的共用部分的规定更有借鉴价值，对此，美国与加拿大区分物业立法规定得比较详细；我国台湾地区“公寓大厦管理条例”中有关于“约定专有部分”的规定；日本学界也主张将车位界定为供指定专用的共用部分比一味界定为专有部分更有实际意义。相比专有部分，将停车位界定为指定供专用的共有部分要灵活得多：一般情况下，指定供专用的共有部分可以依照创设文件、规约、业主大会决定及契约方式设立。依创设文件设立的，应具有物权效力，其须在相应国家机关注册；以规约、业主大会决议创设的，为维护物业小区的稳定和谐，需经过相关的程序，且区分物业立法多规定此类专有权需有继受人继受；24以契约方式设立的，效力仅限于知道或者应当知道的主体，不得对抗善意第三人。美国法中称“设立区分物业小区总协定书”，加拿大卑诗省称“分契约物业计划”，我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第44条第1款亦有相类似的规定。25上述规定要求编制所谓的“设立物业小区总协定书”对车库权属进行界定，并按照要求将协定书进行登记，以起到物权公示的作用，开发商必须依协定书的规定转移停车位的权属。我国《物权法》第六章“建筑物区分所有权”部分未设计此类规定，是为重大遗漏。

三、完善我国车库制度的建议

小区车库的权利归属模式并不是唯一的，其既可以作为住宅小区的专有部分，也可以作为共用部分，还可作为房屋单元的组成部分、供指定专用的共用部分。我国车库、车位制度的完善应当立足国情，符合公平原则。

第一，区分物业制度应当单独立法。由于长期以来缺乏相应法律对小区物业共有部分与专有部分的界限作出规定，房地产开发商对物业共有与专有没有清晰的概念，对区分界限缺乏明确认识。虽然我国《物权法》专章规定区分所有制度，但是相应条款仍然问题很多：第71条关于业主专有权及其内容的限制中，对专有部分并没有进行界定，使得业主和开发商在行使权利时不能完全把握专有部分的界限，造成不必要的纠纷，对专有权人的权利和义务几乎没有规定，业主权利被虚化；第72条关于共有权及专有权的规定中对共有权的性质未做出明确的界定，对共有权人的权利义务内容没有具体界定。所以，需要在法律层面上厘清建筑物区分所有中专有与共有部分的范围与界限，将专有、共有部分的范围和界限明确规定于法律中，以指引开发商建设符合法律规定要求的物业小区，防止其利用专有、共有部分界限不明的漏洞做出损害业主权益的行为。美国、加拿大、日本都已制定区分物业的专门立法以解决和应对区分物业的权属、管理等问题，制定区分物业的专门立法乃大势所趋。因此，要想妥善解决车库的权属问题，真正实现开发商和业主之间利益的平衡，首先必须通过法律明确小区法定车库的比例，即开发商在开发小区时必须配备的作为小区配套设施的停车位的数量；其次必须明确哪些车位、车库是可以通过约定来确定归属的，在购房合同中对车位、车库没有约定或约定不明的情况下，车位、车库应归全体业主所有。

第二，应当加强法定共有车库立法并加强程序干预，增加约定专有部分。对于小区车库权属问题的解决不能完全奉行绝对的市场自由原则，为了平衡购房者与开发商之间的利益，需要加强立法干预，由法律直接规定或者由政府依照城市规划及发展的现状制定小区车位配建的标准。为保障小区业主基本停车需求，可借鉴我国台湾地区“公寓大厦管理条例”的做法，规定法定车库的比例、数量，根据小区的规模及相关的指标来配备，应当借鉴美国法规定的“设立区分物业小区总协定书”，加拿大卑诗省所称的“分契约物业计划”中附上作为法定共有停车位的标示详细图说，在规定的行政机关登记注册的做法。如需修改，必须经过业主大会3/4的全体业主同意。同样，如果开发商想要保留小区车库的所有权，除该车库需具备“构造及利用上的独立性”外，其必须在商品房买卖合同中明确表示其要保留车库的所有权，且在“设立区分物业小区总协定书”中具体阐明，否则车库就应归小区全体业主共有。法律要对成为专有部分开发商专有的车库车位的买卖进行价格干预，车库的建设和价格要有监管。

第三，加强小区车库的登记制度的国家立法。目前一些地方人大已经尝试进行做出有关规定。无锡市人大常委会于2009年8月27日审议通过的《无锡市房屋登记条例》第27条第2款规定：“建筑区划内根据规划和居住区公建配套标准建设，未计入公用建筑面积进行分摊的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为建设单位所有；其他依法属于全体业主共有的汽车库（位），符合房屋登记条件的，登记为全体业主共有。”虽然该条是以“停车位是否分摊到公用建筑面积中”作为依据来认定停车位的权属的，但其强调汽车库（位）无论是归建设单位所有还是全体业主共有都应进行登记以明示物权。笔者认为，登记制度能够一定程度上消除开发商任意向小区外的第三人出卖停车位的可能性，同时物权公示使他人清楚地知道谁是车位、车库的权利人，有利于维护权利人和与交易有关的人的合法权益。

注：

1、2王利明：《论物权法中车库的归属及相关法律问题》，《现代法学》2006年第6期。

3杨立新、刘德权主编：《物权法实施疑难问题司法对策》，人民法院出版社2008年版，第281页。

4周树基：《美国物业产权制度与物业管理》，北京大学出版社2005年版，第44页。

5U ni form condominium Act:1-103(7)"Condominium"means real estate,portions of which are designated for separate ownership and the remainder of which is designated for common ownership solely by the owners of those por tions.Real estate is not a condominium unless the undivided interests in the common elements are vested in the uni t owners.

6U ni form condominium Act:2-102(2)I f any chute,f lue,duc t,wire,condui t,bearing wal l, bearing column,or any other fi x ture lies partial ly within and part ial ly outside the designated boundaries of a unit,any por tion thereof serving only that uni t is a l imited common element al located solel y to that uni t,and any por tion thereof serving more than one uni t or any por tion of the common elements is a par t of the common elements.如果任何斜道、排烟管、管线、管道、承重墙、承重柱及其他任何固定装置，部分位于划定的房屋单元边界之内，部分位于房屋单元边界之外，则仅供该房屋单元使用的部分为指定供该房屋单元专用的共有部分。而供一个以上房屋单元使用的部分，或者供共有部分使用的部分，则为共有部分。U ni form condominium Act:2-102(3)Subject to the provisions of paragraph(2),al l spaces,interior part itions,and other fi x tures and improvements within the boundaries of a unit are a par t of the unit.

7U niform condominium Act:2-102(4)Any shutters,awnings,window bo x es,doorsteps,stoops, porches,balconies,pat ios,and al l e x terior doors and windows or other fi x tures designed to serve a single uni t,but located outside the unit's boundaries,are l imited common elements al located e x clusively to that uni t.房屋单元外部的任何百叶窗、雨篷、窗台上的花箱、房门台阶、门廊、阳台、天井以及所有设计用来供一个房屋单元使用，但又位于房屋单元边界之外的外部门、窗或其他固定装置，均为指定供该房屋单元专用的共有部分。

8U ni form condominium Act:2-109(10)the location and dimensions of l imited common elements, inc luding porches,balconies and patios,other than parking spaces and the other limited common elements descr ibed in Sect ions 2-102(2)and(4).

9U niform condominium Act:1-103(16)"L imi ted common element"means a port ion of the common elements al located by the declaration or by operation of Section 2-102(2)or(4)for the e x c lusive use of one or more but fewer than al l of the units.

10U niform condominium Act:2-105(6)a description of any limited common elements,other than those speci f ied in Sec tion 2-102(2)and(4),as provided in Section 2-109(b)(10);2-105(7)a description of any real estate(e x cept real estate subject to development rights)which may be al located subsequent l y as l imited common elements,other than l imi ted common elements speci f ied in Sect ion 2-102(2)and(4),together wi th a statement that they may be so al located.

11U ni form condominium Act:2-108(a)Ex cept for the limi ted common elements described in Sec tion 2-102(2)and(4),the declaration shal l speci f y to which unit or units each l imited common element is al located.T hat al location may not be al tered without the consent of the uni t owners whose units are af fected.

12U niform condominium Act:-103(4)"Common elements"means al l portions of a condominium other than the units.

13U ni form condominium Act:1-103(7)"Condominium"means real estate,portions of which are designated for separate ownership and the remainder of which is designated for common ownership solely by the owners of those por tions.Real estate is not a condominium unless the undivided interests in the common elements are vested in the uni t owners.

14St rata P roper ty Ac t:common proper ty means(a)that par t of the land and bui l dings shown on a strata plan that is not part of a st rata lot,and(b)pipes,wires,cables,chutes,ducts and other faci l ities for the passage or provision of water,sewage,drainage,gas,oi l, electr icity,telephone,radio,television,garbage,heating and cooling systems,or other simi lar ser vices,i f they are located(i)wi thin a f loor,wal l or cei l ing that forms aboundary(A)between a strata lot and another strata lot,(B)between a strata lot and the common property,or(C)between a strata lot or common property and another parcel of land,or (ii)wholly or partially within a strata lot,if they are capable of being and intended to be used in connection with the enjoyment of another strata lot or the common property.

15StrataPropertyAct:limitedcommonpropertymeanscommonpropertydesignatedforthe exclusive use of the owners of one or more strata lots.

16Strata Property Act:8(1)Unless otherwise shown on the strata plan,if a strata lot is separated from another strata lot,the common property or another parcel of land by a wall, floororceiling,theboundaryofthestratalotismidwaybetweenthesurfaceofthe structural portion of the wall,floor or ceiling that faces the strata lot and the surface of the structural portion of the wall,floor or ceiling that faces the other strata lot,the common property or the other parcel of land.(2)If a strata lot is not separated from another strata lot,the common property or another parcel of land by a wall,floor or ceiling,the boundary of the strata lot is as shown on the strata plan.(3)A boundary shown on the strata plan must be shown in a manner approved by the registrar.(4)Despite subsections(1)to(3),but subject to the regulations,in the case of a bare land strata plan,the boundaries must be shown on the strata plan(a)by reference to survey markers,and(b)in compliance with rules, if any,made under section 75 of the Land Surveyors Act for the purposes of this section.

17Strata Property Act:244(2)Parking stalls,garage areas,storage areas and similar areas or spaces intended to be used in conjunction with a residential strata lot must not be designated as separate strata lots but must be included as part of a strata lot or as part of the common property.

18Strata Property Act:76(1)Subject to section 71,the strata corporation may give an owner or tenant permission to exclusively use,or a special privilege in relation to,common assets or common property that is not designated as limited common property.(2)A permissionor privilege under subsection(1)may be given for a period of not more than one year,and may be made subject to conditions.(3)The strata corporation may renew the permission or privilege and on renewal may change the period or conditions.(4)The permission or privilege given under subsection(1)may be cancelled by the strata corporation giving the owner or tenant reasonable notice of the cancellation.

19Strata Property Act:74(1)Common property may be designated as limited common property by a resolution passed by a 3/4 vote at an annual or special general meeting.(2)A resolution passed under subsection(1)must be filed in the land title office with a sketch plan that(a) satisfies the registrar,(b)defines the areas of limited common property,and(c)specifies each strata lot whose owners are entitled to the exclusive use of the limited common property. (3)A resolution passed under subsection(1)does not have effect until it is filed in the land title office.(4)The designation of limited common property by a resolution under this section does not require an amendment to the strata plan.

20日本《有关建筑物区分所有等之法律》第4条第2款：第一条所规定的建筑物部分以及附属建筑物，可以根据规约作为共用部分。此种情况下，该意旨非经登记，不得以之对抗第三人。

21、22、23陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第168页，第173页，第169页。

24如我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第24条规定：“区分所有权之继受人应继受原区分所有权人依本条例或规约所定之一切权利义务。”

25我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第44条第1款：“公寓大厦之起造人于申请建造执照时，应检附专有部分、共享部分标示详细图说及住户规约草约。于设计变更时亦同。”

（责任编辑：江锴）

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1005-9512（2013）12-0077-09

张忠野，华东政法大学经济法学院副教授，华东政法大学土地与住宅政策法律研究所所长，华东政法大学国有资产法研究中心主任，法学博士。

*本文系上海市重点学科经济法学第三期（S30902）的阶段研究成果。