3大趋势引领物流园区发展：解读《第三次全国物流园区（基地）调查报告》

文/李小米

近两年来国内物流园区开发渐趋于理性，虽然筹建的项目依然很多，但如以往的那种跟风开发、盲目上马，政策为王的现象却已少见，国内物流园区开发呈现新的趋势，这一点从中国物流与采购联合会和中国物流学会联合发布的《第三次全国物流园区（基地）调查报告》中就可看出。笔者在阅读该报告时，从中发现物流园区呈三个趋势，故此撰文，以飨读者。

1 趋势地域优势更具吸引力

报告显示，在各个经济区域中，长江中游经济区、西南经济区以及黄河中游经济区的在建和规划物流园区数量排在前三位。其中武汉堪称长江中游经济区的代表，武汉的物流交通区位优势，是其他城市无法比拟的。其在历史上就是流通业非常发达的地方，九省通衢，其所处的华中地区，链接东西南北，以武汉为中心，半径1200公里，基本可以辐射到除东北外全国绝大部分中心城市，特别是在动车高铁陆续开通后，武汉对于中西部的辐射前景更加强劲。而目前国内火爆的电子商务市场最重要的竞争因素就是物流速度，也正是这样的地理优势决定了武汉在吸引建设电子商务枢纽型的物流中心方面占有先天条件。这也是近两年，武汉的物流基地开发呈现高潮的核心原因，目前来看，几乎所有的电商都在武汉建设了自己的物流基地，电商的快速发展和市场的积聚效应都会使未来的武汉成为全国物流园区规划建设的又一聚集区。

成都作为西南经济区的核心区位，也成为物流园区规划建设的热门地区，中物联的数据显示，截止到2002年9月，这一地区的在建项目达到41个，按照成都物流业发展规划，成都将建成“四园区四中心”。四园区指的是成都国际航空物流园区、成都铁路集装箱中心站的成都国际集装箱物流园区、依托成都铁路枢纽散货站的成都青白江铁路散货物流园区和成都新津铁路散货物流园区。四中心指的是：依托成都放射状高速公路网络，在绕城高速公路外侧的东、南、西、北个四方向建设辐射大成都经济圈的四个区域性综合型物流中心——依托城市北面的成绵高速、川陕路的新都物流中心；依托城市东面的成渝高速、成南高速的成都国家经济技术开发区范围内建设龙泉物流中心；依托城市南面的成乐高速、成雅高速、大件公路的双流公路物流中心；依托成都出口加工区，在绕城高速公路外侧的成灌公路旁建设的成都保税物流中心。而2009年投入运营的传化成都物流基地也成为业内公认的标杆型物流基地。纵观近两年成都的物流园区规划建设，成规模是最突出的特点。

黄河中游经济区的代表是郑州，郑州历来是中国的商贸中心、交通枢纽，这也和物流产业的市场需求相契合。近两年，郑州建设了很多的物流园区，正是看中了该地区未来的物流发展。

2 趋势政策优势红利将消耗殆尽

“调查显示，在已经运营的348家物流园区中，多数发展势头较好，涌现出北京空港、上海外高桥、苏州物流中心、济南盖家沟等业内普遍认可的物流园区（基地）。”然而，记者走访的几位业内人士却表示，上述物流园区的成功都源于政策催生或特殊的区域优势，成功不具有可复制性。

以苏州物流中心为例，2004年苏州物流中心成为国内第一家B型保税物流园区的试点，长三角的进出口货物都涌向这里，称之为炙手可热都不能全面反映当时的盛势；而后上海外高桥也成为试点之后，就分流了苏州物流中心的部分业务；到目前，全国拥有此政策的物流园区已经超过了100家，而苏州物流中心就要面临政策优势弱化等发展瓶颈。

可见，依靠政策发展已经不再是物流园区今后发展的方向了，试问，在市场竞争已呈“血拼”态势的今天，独一无二的政策优势还能拥有多久？政策的红利吃完了，如果再没有其他的优势，继续快速发展的支撑又在哪里？

3 趋势功能优势呈转型升级增值业务是赢利点

既然政策难以成为物流园区的优势所在，那么一个纯市场化的物流园区要在激烈的竞争中取胜，发力点又在何处？

中物联的调查报告指出，物流园区作为联系产业链上下游的纽带，是各项物流活动开展的重要载体。其通过产业的空间集聚、资源的有效整合、业务的流程优化，在促进区域经济发展，提升物流服务水平、提高土地集约化使用，减轻道路、环境和能源的压力，加强物流市场管理，增加就业机会等方面发挥重要的作用。

尽管如此，我们也不无理由认为，盈利是一个成功的物流园区的最重要的标志。但如果兼具以上效益则发展将更具有可持续性。

华南国际工业原料城应该算作此类物流园区的代表。深圳华南城坐落于深圳市平湖物流基地园区，项目总建筑面积超过220万平方米，是集交易、展示、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的超大规模工业原料及成品展示交易中心，也是集采购、旅游、餐饮、休闲、娱乐为一体的现代综合商贸物流城。华南城下设纺织服装、皮革皮具、电子、印刷纸品包装、五金化工塑料五大原辅料交易中心；还设有办公区、生活服务区、酒店等配套设施。曾有人质疑这种业态是以物流的名义行房地产之实，对此，华南城总裁梁满林一笑了之，“深南大道宽130米，而我们华南大道宽126米，如果把华南城当作房地产生意做，道路往里修，就可以增加10个多亿的收入。事实上，商铺产权30%出售，70%出租，就是为了把政府、投资者、入驻商家三者的利益捆绑在一起，使各方都为该项目的投资和增值负责，而不是炒作地产概念活力，最后金蝉脱壳。”

而业内人士则认为华南城从运作方式来看是有点跨界，但如果把它作为物流的业态，则属于一个非常成功的物流延伸案例。珠三角有很多的制造企业，从产业集群的角度来看，这些企业具有相当的相似性，华南城就是将这些企业的原材料需求整合在一起，集中在一个园区内，汇聚商流、物流、资金流，统一采购、集中竞价、代理进出口等业务增值。可以说华南城是一个非常完善发达的供应链业态。目前，华南城已经复制到南京、西安、南昌、郑州等地，均取得了非常好的效果。与华南城相似的海西美旗城也是物流园区的一种，作为一种相当复杂的物流操作业态，它同样整合了商流、物流、资金流，与华南城同样都是供应链的一种业态，但是美旗城比华南城增加了更多的商贸物流元素在里面。

笔者走访了几位物流园区咨询顾问，他们都认为今后的物流园区如果只提供纯粹的装卸仓储运输服务，由于资金回收期长，盈利将非常困难。而华南城这种集商贸、物流于一体的供应链综合服务模式则将是未来物流园区规划发展的一个方向。