房地产价格统计方法制度改革探索

陈斯恩、崔宝军、沈小叶

（国家统计局宁波调查队，浙江 宁波 315010）

房地产价格统计方法制度改革探索

陈斯恩、崔宝军、沈小叶

（国家统计局宁波调查队，浙江 宁波 315010）

近年，国家统计局发布的全国70个大中城市房地产价格指数与公众对市场的直观感受不一致，从而引发了社会各界的广泛质疑。当前，我国房地产价格统计调查方法中存在问题，因此建议运用中位数采价法、灵活权数等新方法来测算房屋销售价格变动情况。结果表明，新方法的使用对提高房地产价格指数的准确性具有显著意义。

房地产；价格指数；统计方法

房地产价格指数作为反映房地产价格变动情况的重要指标，一直以来深受公众关注。2010年初，国家发改委、国家统计局发布的2009年度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.5%，与群众对市场房屋销售价格上涨的感受大相径庭，引发了社会各界的广泛质疑，严重影响政府统计系统的公信度。本文通过分析研究我国房地产价格统计的方法，对如何改进我国房地产价格统计方法提出了一些设想，以期统计数据能更客观反映现实情况，为政府决策提供优质服务。

一、全国70个大中城市房地产价格统计方法建立过程

国家统计局每月发布的全国70个大中城市房地产价格指数作为当前国内涵盖面最广、代表性最强的全国性官方房地产价格统计方法，一直以来深受社会各界高度关注。其统计方法的建立主要经历了以下三个阶段：第一阶段，从2005年7月开始，全国70个大中城市房地产价格统计方案正式实施，该方案计算的价格指数包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数、物业管理价格指数和土地交易价格指数；第二阶段，从2008年1月开始，国家统计局在对原有方案中存在的问题进行修订的基础上，颁布实施了《房地产价格统计调查方案》；第三阶段，从2011年1月开始，国家统计局开始实施《住房销售价格统计调查方案》。这套方案在数据采集、计算方法等多方面进行了改革。

现阶段正在使用的住房价格调查统计方案在提高数据质量、增强市场可参考性和规范化楼盘信息的披露有较大突破。但从实际操作来看，存在四个问题需要解决：一是价格指数受房地产销售结构变动影响较大；二是平均价格容易受极端值的影响；三是现行“网签”数据质量难以根本保证；四是二手房价格统计存在缺陷，人为误差大。

二、对改进房地产价格统计方法的几点设想

本文关于房地产价格统计方法改革设想的内容主要包括调查内容、计算方法、样本价格采集、权数设定、“缺失值”确定等内容。具体如下：

（一）调查内容

目前我国编制的70个大中城市房地产价格指数包含了住宅销售价格指数、土地交易价格指数、住宅租赁价格指数和物业管理价格指数共三套，指标体系覆盖面广，其中住宅销售价格指数作为判断房地产市场发展情况的晴雨表，是当前房地产价格统计工作的重心，相应的方法制度也较为完善。而其余三类价格指数由于自身编制过程不够完善、质量不高，指数与实际市场运行有一定差距，实际使用价值不高，故建议取消。

（二）调查方法和指数计算方法

住宅销售价格指数分为新建住宅和二手住宅销售价格指数，但由于不同市场具备各自的特色，因此在部署房地产价格统计调查工作时应因地制宜，采用切实可行的具体方法和措施。

1.新建住宅的调查方法和指数计算方法

一是全面调查。鉴于房地产价格统计工作的重要性，而且当前我国大部分城市已经实现或正在尝试联网直报，网络资源的充分利用减轻了统计数据收集过程的工作量，因此，建议采用全面调查方式，即调查对象包括属地内的所有房地产开发企业，进一步提高调查对象的覆盖率。

二是利用中位数法采集样本价格（中位价）。在对房地产开发企业全面调查的情况下，采用房屋销售价格中位数法采集样本价格。所谓房屋销售价格中位数法，就是以所有在售楼盘为对象，将本月销售的全部房源按单价从低到高的顺序进行排列，位于此数列中间位置所对应的价格，即为中位价。中位价剔除了极端值的影响，具有较强的代表性，能比较全面准确反映房地产市场整体销售价格变动情况。与此相配套的环比指数用本月中位价与上月中位价相除而得。简而言之，就是用中位价代替现行的样本房销售单价参与各类指数的计算。

三是采用销售面积作为灵活权数。固定权数的设定能有效排除结构变动对房地产价格的影响，但是当今房地产市场发展迅速、市场销售结构变化较快，反映上年市场销售结构的固定权数一定程度上与现实市场销售结构脱节。各类型房地产销售所占比重是一个动态数据，无法精准把握，故建议整套价格指数体系应采用灵活权数，且宜根据实际成交面积分别加权，以计算细项、小类、中类、大类各类指数。

四是采用几何平均值替代缺失值。我国大多数地区和城市的房地产交易市场都不是很成熟，市场交易或多或少存在一些漏洞或问题，按照现行制度，样本数据往往缺乏连续性。譬如，当某一类型房地产交易数据全部缺失时（譬如目前这种市场不是很景气的状况下），在计算该类型房地产同比指数（计算公式是12个月环比指数的连乘）时，现行的方法是默认缺失的环比指数为100.0%，与事实不相符，因为没成交并不意味着价格不发生变化。长此以往，将会使指数与实际产生很大偏差。因此，建议考虑使用均值替代法来弥补缺失值。即在计算同比指数时，如果某类型房地产成交价格环比指数缺失，则用其余参与计算的同类环比指数的几何平均值来替代。

五是用“派氏公式”计算指数。“拉氏指数”和“派氏指数”最大的区别就是权数固定的时间不同，前者固定在基期，后者固定在报告期。虽然从理论上讲，“拉氏指数”用基期数量作权数可以消除权数变动对指数的影响，从而使不同时期的价格指数具有可比性。但是实际操作过程中，每月指数计算的基期都是“上个月”，即基期是不同的，因此，事实上也无法完全剔除权数的影响。相反，在采用当月统计的前提下，“派氏指数”的优势比较明显。虽然“派氏指数”也无法剔除结构变动对指数的影响，但“派氏指数”不仅可以同时反映出价格和数量及其结构的变化，而且能大大提高指数的时效性，其经济意义更加明确。

六是对新开楼盘进行基期价格评估。新开楼盘开盘价一般都会比周边同类型二手房价格高些，这在市场行情好时更加明显，为及时反映新开楼盘开盘价格的波动幅度，对于新开楼盘我们采用当月统计方式，统计的面积和金额为当月实际成交量，而基期价格（开盘当月的上月价格）可使用市场比较法进行评估。

七是合理解释和使用各项指标。在中位价方法公布使用后，要做好对“中位价”计算方法的解释。房屋销售中位价格的波动包含两方面：一是销售结构的变动引起指数变化（虽然中位价依然无法完全剔除结构性影响但是与均价相比已经得到了缓解）；二是市场因素对房价的影响。当短期内中位价大幅波动时，要深刻分析其原因，以防对社会公众产生误导。

2.二手房的调查方法和指数计算方法

由于我国目前房地产市场仍然以一级市场（即新盘的交易）为主，大多数城市的二手房市场远未放开，市场交易资料相对来说还是较封闭不公开，这种状况极大地增加了二手房价格统计调查工作的难度，其价格指数的准确性有待进一步提高。

充分利用房地产中介服务机构，扩大二手房价格统计调查的范围。通过与建设委（房地产管理部门）等有关部门的合作，取得本地区所有房地产中介服务机构名录，尽可能将更多的中介公司纳入到统计调查范围之内，并通过这些公司选定一个熟悉二手房市场销售的业务人员负责每月的二手房价格统计工作。要求统计人员每月分区域、分类型上报当月该公司所有门店的二手房成交数据，具体包括：成交金额、成交面积、本月和上月成交中位价。

其他关于二手房价格统计调查时间、计算公式及方法等均参照现行新建房统计方法处理。

三、新方法下部分指标实证测算

（一）开盘当月楼盘价格测算

选用当月报表同一地段和类型结构的幅度作为测算系数，推算新楼盘基期（上月）价格，以此来评估开盘当月楼盘价格波动幅度，测算得到2010年度新建房销售价格指数（表1）。

表1 对新开楼盘价格测算前后的2010年房地产价格指数（%）

在对2010年各月新开楼盘基期价格进行修正后，测算得到的2010年度宁波市新建房销售价格同比指数比测算前提高了0.2个百分点；测算后的2010年1-12月份新建房销售价格累计环比指数比测算前提高0.5个百分点。由此可知，新方法对新开楼盘的价格波动反应更加灵敏，与公众的感觉更加接近。

（二）灵活权数测算

由于设计的新计算方法与统计软件采用默认的计算方式存在很大区别，因此我们无法用当月销售面积作为灵活权重来测算数据。因此暂且在原来系统基础上，用销售金额作为灵活权数代替现行的固定权数来测算一下2009年房屋销售价格环比指数，通过对比来尝试观测采用灵活权数的效果。以新建房为例，测算结果如下：

表2 固定权数下的2009年房地产价格指数 （%）

表3 灵活权数测算后的2009年房地产价格指数 （%）

此外，数据还显示，测算后的2009年1-12月宁波市新建房销售价格环比累计上涨13.3个百分点，比测算前提高2.7个百分点。这与2009年宁波市房价大幅上涨的市场形势更为符合，也与公众的直观感受更加贴近。

（三）中位数采价法测算

依照上述中位数采价方法我们尝试着对企业报表数据进行修正，由于数据量大和取得难度较高，我们暂且将2010年每月销售量排名前十位的楼盘（约占总销售量的50%）依照中位数法进行重新采价，再计算全市新建商品住宅的销售价格指数，测算结果具体如下：

图1 新旧采价法下2010年各月全市新建商品住宅销售价格走势图

如上图所示，使用中位数采价法测算的环比指数走势与原环比指数走势总体是一致的，具体到每个月呈现出小幅波动，指数波动更加灵敏。测算得到的5月份和9月份环比走势微降，这也与当时国家先后两次出台严厉的楼市调控政策情况比较吻合。且中位数采价方法相对于以往样本房的挑选和评估在操作上更加便利，大大减少了人为误差。因此，我们相信中位数采价法具有一定的现实可行性。

四、结 论

我们通过新方法测算得到的各类房屋销售价格变动情况与现行制度下的房价波动相比，更能反映市场实际情况，也与公众的直观感受更加贴近。这进一步表明，新方法的实施将使房地产价格指数对市场的波动反应更加灵敏。尤其是中位数法的运用增强了实际采价的可操作性，减少人为误差，有利于推广使用；并且作为反映市场变动集中趋势的指标之一，中位数编制方法能有效地反映市场总体变动趋势，具备较强的操作性，中位价的代表性更强，更贴近公众的感受。当然，从目前来看，我们提出的这套新方法在具备上述优点的同时也存在一些不足，比如：对新开楼盘基期价格的判断仍无法摆脱评估的模式，这难免会引入人为误差；二手房的统计在一些中介公司不够规范的地区实施起来存在一定难度等等。但是综合考虑，我们认为新方法还是具备较强的可操作性和可行性，对于其存在的不足还希望群策群力，共同完善。

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10.3969/j.issn.1674-8905.2012.04.009

张巧燕）