产权式酒店运营中的产权信托分析

□ 李冬锴

（海南大学，海南 海口 570228）

产权式酒店运营中的产权信托分析

□ 李冬锴

（海南大学，海南 海口 570228）

产权式酒店是投资者购买酒店客房产权，依分时度假方式与酒店管理者签订委托管理协议，获得限定的使用权限和经营收益的旅游房地产经营模式。产权式酒店之产权是一种弱化所有权属性的有期产权，在运营中存在 “经济上”的所有权与 “法律上”的所有权的分离，具有信托制度上的转换权能，本质上是一种不动产使用信托受益权。因此，应当完善信托登记制度，将产权式酒店的委托经营合同定性为信托合同，构建和完善产权式酒店的典型信托制度。

产权式酒店；产权；信托

产权式酒店将房地产融入旅游产品之中，是一种制度上的创新。产权式酒店属于分时度假①“分时度假交换是指将自己拥有的分时度假使用权与同属一个交换系统内的分时度假会员度假使用权进行交换。”杨立娟，阳希.新经济新生活——分时度假在中国［M］.机械工业出版社，2003.产品的一种特殊形式，其基本形式是指投资者购买酒店设施的所有权，除每年的固定时间用于自用以外，其余时间的住宿权委托给酒店管理公司经营并获取红利的经营模式。［1］在法律层面上，产权式酒店作为一种新兴的事物没有被完全采纳，但是其发展得到了地方法规政策的一定支持。目前，我国的产权式酒店的类型主要是休闲投资类型，因此，本文对于产权式酒店的论述也限于此类型。

一、产权式酒店的法律概念

刘赵平认为，产权酒店是分时度假产品的一种特殊模式，投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其他时间的住宿权委托酒店管理方经营、自己获取红利的经营模式。［2］（p232－247）也有学者将产权式酒店定义为开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。［3］

由于产权式酒店区别于传统的酒店，也区别于典型的分时度假酒店，其产权归属于业主所有，众多业主构成了酒店的共同拥有者。本文将产权式酒店定义为：将整个不动产分割为若干独立空间从而将该单位的建筑物区分所有物权分别出售给不同的投资者，同时投资者按照分时度假的方式直接或者间接与酒店管理者签订委托管理协议，限制投资者的产权权限，使得该处不动产以整体的酒店管理模式运营，投资者同时可以获得出让利益的旅游房地产经营模式。其要点包括：投资者通过分期付款或现金一次性支付的形式取得产权酒店客房的产权，这里的产权属于《物权法》规定的建筑物区分所有物权，属于投资者个人所有，排斥他人的非法侵害，受法律保护。同时产权酒店投资者（业主）基于法律上对该所有权的占有，如对产权酒店客房享有完全的转让、出租、赠与的权利。但由于该种产权式酒店经营模式的特殊性和委托合同的约束，使得其产权受到一定程度的限制，与传统房地产业主相比，产权式酒店业主不具有实物上的绝对处分权，比如不能对酒店客房扩建、改造，更改用途等等，而酒店的管理者则是形式外观下的产权所有人。“这是因为一方面这种所有权存在于既定建筑物的整体之中而非完全独立存在，应从建筑物的整体上加以考虑；同时，产权酒店是旅游业发展的产物，为了整合既定的空间，发挥最大效用，就必须让更多的人去享用它。”［4］

二、产权式酒店的产权权属特征

（一）产权式酒店的产权特点

分时度假作为房地产业与旅游业相融合的产物，必然体现了房地产产品与旅游产品的双重属性。产权式酒店的产权与传统所有权相比，具有明显的特点。

⒈产权式酒店的产权是一种弱化所有权属性的有期产权。所有权的绝对性观念源于罗马法，其内涵是私人对于私有财产享有完全的依其意志自由支配的最高效力的权力。豪塞兰德认为所有权的绝对性可以从四个方面进行分析：一是从对抗人的角度；二是从客体的角度；三是从主体意愿的角度；四是从期限的角度。［5］（p129）产权式酒店的产权既具有传统所有权绝对性的特征，又是一种绝对性受到削弱的所有权。首先，投资者（业主）享有产权式酒店单间的所有权，享有排他性的物权性权利，可以对抗任何人的非法干涉和妨害。这种对抗在范围和力度上与传统所有权对抗力产生的效力是一致的，但此对抗力又在时间上受到限制，仅限于入住的特定时间段内或者依照约定从酒店的管理系统中脱离后，而不是连续的、无期限的对抗效力。其次，从投资者对于所购房屋支配的权利范围上看。所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，投资者对所购酒店房间享有完整的占有、使用、收益的权能和部分处分权能，这些权能是全面不受限制的，受到限制的是投资者对房屋在事实上的处分权。如果赋予投资者这种事实完全的处分权则违背了产权式酒店分时度假的旅游目的。按照权利束的观点，投资者获得的所有权权利束较之传统的所有权权利束的集合要小很多。再次，从投资者的意愿上看。其一投资者对所购房屋可以依自己的意愿进行支配，适用、交换、转让、出租、赠与等方式行使其所有权；其二投资者的一部分意愿是受到限制的，即不能对房屋进行事实上的改变，这与投资者的权利范围又是相一致的；最后，从投资者的权利期限看。投资者的所有权受到所购期限的限制，即该所有权仅存在于投资者所购买的一定期限内，而不是永久性的权利，这是与传统所有权最大的区别，依据现有的产权式酒店的实务来看，产权式酒店的用地性质都是旅游用地，根据我国的法律规定，旅游用地属于商业用地，使用权限为40年，较之住宅用地少30年的时限，且不可以自动续期，同时商业用地的高额使用费用也决定了产权式酒店产权的特殊性。因此，产权式酒店的所有权在体现传统所有权绝对观念的同时也对绝对性进行限制，是一种绝对性被削弱了的所有权，所有权的弱化也是现代物权发展的一个趋势。①王利明教授认为，物权发展的趋势之一就是所有权的期限化，又被称为有期产权。在产权式酒店的经营中，业主多出于二次置业的目的购买产权式酒店，看重的是能够在一年的一段时间内在某个度假城市度假休闲，需要固定地在某段时间使用该处房产，或者通过分时度假而去其他度假城市。这样，在该使用期限内，他享有对其产权的绝对的支配权，任何人占用其财产，他都可以以所有人的身份请求排除侵害。但在其他时段内则该种所有权受到了限制，即时间对权利的享用起到了限制作用，权利人只是在既定的时间内享有独占的支配权。这种有期限的所有权的产生，是现代社会因资源的相对稀缺而需要对资源进行更有效的利用的产物。王利明.物权法论（修订本）［M］.中国政法大学出版社，2003.13.

⒉产权式酒店的产权存在 “经济上”的所有权与“法律上”的所有权的分离。在产权式酒店的实际运营过程中，开发商通过自建的方式取得酒店整体的原始所有权，并获得土地房屋权证，业主通过购买的方式取得了酒店的单个房间的所有权，取得国家土地管理机关颁发的土地房屋权证，同时在买卖合同中约定买受人的客房仅作为酒店客房使用的条款，这样业主的实际所有权权能范围远远小于理论上所有权权能范围。开发商与业主之间的购买关系是一个内部性的关系，基于产权式酒店的业主与酒店的委托管理合同，酒店经营者在委托管理权限内是唯一的管理者和经营者，可以采取一切措施保障酒店有效地、正常地运行并获得利润；同时业主对酒店管理公司的日常管理不得干预。业主享有限定时期的入住权和分享酒店受益的权益，可以成立业主委员会监督酒店的运营管理。产权式酒店营业后面对的是广大的来自各地的游客，酒店与旅客之间是一个外部性关系，酒店作为一个完整的整体，形式上对外的所有权人，这使得酒店房间的真实的、法律上的所有权人（业主）并不能在外部性显现出来。

通过前文对于产权式酒店产权的弱化的论述和对于其运行模式的了解不难发现，产权式酒店在对外关系上是完全的所有人（形式外观），但是在对于委托人（业主）的内部关系上，产权式酒店的管理者只能按照约定的经营方式，行使受托人的权利和履行义务（债法义务），因此在外部经济活动中，产权式酒店经营者是酒店的所有权人，是“经济上”的所有权人，而在内部关系中，基于该种委托之债，产权式酒店的业主是“法律上”的所有权人，故产权式酒店产权出现了这种“经济上”所有权与“法律上”所有权之间的分离。②产权式酒店的产权出现了双重所有权的现象，即业主的实质所有权与酒店管理者的形式外观所有权，且两种所有权都是基于债法和物权法而合理存在的，但是这种“所有权在多个人间进行分离且每个人人都是完全的所有权人的情形是不可能的”，但是在大陆法系中存在两种例外情况，“⑴让与禁止；⑵信托式的让与。第二种情形，所有权以信托方式转让给他人，这种情形被称为‘经济的’所有权与‘法律的’所有权间的分离”。（德）鲍尔，施迪尔纳著.德国物权法（上册）［M］.张双根译.法律出版社，2004.34.

⒊产权式酒店的产权在功能上可以实现多方面的转换功能。第一，产权的时间与空间的转换。通过产权式酒店提供分时度假交换系统，酒店产权业主通过加入交换系统而获得在各地加盟的酒店的不同时段的入住权，实现分时分地的度假愿望，满足了产权式酒店投资者“周游世界”的旅游目的。在时间上，不同的时间段存在不同的使用权人、合法的占有人，这使得不动产的利用效率达到最佳；在空间上，产权所有人获得有条件的置换使用权益是本来固定在一个地域的不动产之效能可以以点状辐射的形式大大拓展其原本的地域性用益权能。产权式酒店的业主在不同的地区都可以享用和自己购置的产权式酒店产品相一致的房间和服务，实现了固定所有权（不动产所有权）的权能在地域上的延伸。第二，管理者能力转换功能。产权式酒店的业主购买产权式酒店多为投资和度假目的的异地置业，业主在空间上无法时刻管理自己的财产或者对酒店的管理能力缺乏，通过产权式酒店的方式，委托有能力的酒店管理者弥补业主自身能力上的不足。换言之，该产权式酒店的该种功能体现的就是利用比自己更有能力的人实现能力的转换，实现自己产权的保值增值。由于产权式酒店的单个房间的产权为各个产权人所有，而酒店管理者受各个产权人的委托行使酒店经营管理的权利，这使得产权式酒店存在大规模产权人的集体委托，可以更好的实现规模效益和管理能力的整合。第三，产权财产形态、性质的转换和权能的交换功能。产权式酒店产权所承载的房间，从外观上看，该不动产本身虽为受托人所有，但实质上的权利却是以受益权方式流通。换言之，该不动产之产权已转换成了以受益权为主的复合权利兼有不动产的受限制所有权和可转让的受益权的性质，具较传统物权有更大的流动性，具有不动产证券化倾向。①所谓不动产证券证券化，一般系指不动产的原始所有人（原始发起人），将标的不动产让渡给实施证券化的载体SPC（特殊目的公司）等，SPC等再以标的不动产产生的现金流等为基础实施资金调配。大致可以分为两种类型：一是资产流动化型的证券化，二是资产运用型的证券化。本文中产权式酒店以已存在的不动产为根据，业主每年享有的免费入住权和收益权可以转让或者流通，这种不动产受益权的债权流转方式具有了不动产证券化的初步形态。（日）三菱日联信托银行编著.信托法务与实务［M］.张军建译.中国财政经济出版社，2010.422.

分时度假在产权式酒店中的应用使得使用权之间得以灵活交换。一般酒店业所有权的流动性比较弱，除非进行收购、兼并等活动，而在分时度假交换系统中，交换系统的生存正是取决于使用权的交换权利。购买度假产品的投资者，获得度假权益的交换性，可以以自己对度假产品的使用权与其他度假产品的使用权的互换，实现到世界各地旅游的目的。［6］这种直接权利与权利的交换，使得所有权的经济效益实现了最大化，其权利的效能得以大幅度提高。产权式酒店的所有权通过分时度假交换体系，使其所有权出现了前所未有的便捷的交互性。这种特性使不同地域的所有权人通过交换系统使其所有权不通过买卖的渠道而实现了固定所有权职能的异地转换。

三、产权式酒店的产权是一种不动产使用信托受益权

（一）信托的概念和特征

起源于英国衡平法的信托制度是一种基于他人信任而将财产转移给受托人，依照委托人的目的管理财产，并将财产收益转移给指定受益人的财产管理制度。其概念是：“一种为他人利益而管理和处分财产的制度”。［7］（p8）美国《信托法重述》（第2版）第2条规定，信托“是一种有关财产的信义关系，产生于一种设立信托的明示意图，一个人享有财产的法定所有权并负有衡平法上的义务，为另一个人的利益处分该财产”。

信托制度是英美法系重要的财产制度，在财产法上占有重要的地位。“整个的精髓就在于它转移并分割所有权的设计”。［8］（p2）受托人行使其所有权而获得的利益归属于第三人，而不归属于自己，即受托人不是为了自己的利益行使信托财产的所有权，而是为了他人的利益行使所有权。信托财产所有权和信托财产利益的分离是受托人所有权的本质特征，这就明显区别于传统所有权主体和利益的一致性。［9］（p105）具体到我国法律规定，2001年颁布实施的《中华人民共和国信托法》（以下简称《信托法》）第2条规定：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将财产委托给受托人，由受托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定的目的进行管理或者处分的行为。”根据我国《信托法》的定义，委托人将自己的财产委托给受托人，使其获得财产管理和处置上的权利，这种一方为他方管理和处分信托财产的权利义务关系构成了信托财产权利性质上的复杂性和特殊性：“受托人是法律形式上的财产权所有人，受托人依照信托协议和法律规定对信托财产享有管理处分权，受益人则享受有对信托财产的收益权，于是信托管理权与收益权分离”。［10］（p21）

根据《海牙信托公约》第2条的规定，为明确信托的范围，将信托的特征做了权威的定义：“⑴信托财产构成独立的基金，不属于受托人的固有财产。⑵信托财产，应置于受托人之名义或者代表受托人的第三人名义之下。⑶受托人，负有信托条款或者法律规定的特别义务，拥有管理、适用或者处分信托财产的权限与义务，并为之负有相关责任。委托人给自己保留一定的权利与义务，以及受托人本身拥有受益人的权利，未必与无法与信托相兼容。”［11］（p566）除了信托财产所有权的分割性与独立性外，信托还具有相当大的弹性（灵活性）和管理的延续性。

信托是由他人管理、处分财产的一种法律制度。委托人将财产权转移或者处分给受托人，受托人成为名义上的所有人。①但英美法系存在宣言信托的模式，即由委托人通过设立信托的意思表示，采取的是以自己为受托人的特殊方式，大陆法系国家多不接受这种模式，但目前已经开始出现缓和，日本现行《信托法》第3条第3款对于宣言信托给予了法律上的认可。受托人是唯一有权对外管理、处分信托财产的权利人，但是在其任务和权利行使上，必须接受信托目的之约束，不能损害受益人的利益。同时信托财产虽无法人资格，但却独立于受托人的固有财产。

（二）产权式酒店的运营与信托制度具有多方面的一致性

产权式酒店的产权是一种弱化所有权权能的、受限制附期限性且具有转换权能的权利，这对于大陆法系传统的所有权理论是一种巨大的冲击，产权式酒店的产权很难被传统的所有权理论所阐释，笔者认为，通过产权式酒店的产权权属特点的分析和与信托制度的比较，在我国，产权式酒店产权的法律性质是一种不动产信托受益权。

⒈产权式酒店与信托在运行模式上的一致性。产权式酒店是以酒店房间的产权为核心的，换言之是以业主的产权为核心的，购买客房的业主拥有客房的产权（在购买协议中，已经约定该房产仅能作为酒店客房使用），可以享有有限的免费入住权与相关协议酒店有偿交换的权利，并获得酒店定期营业分红。业主对其所拥有的酒店产权通过与酒店管理公司的协议而将酒店的管理权和事实上的处分权让渡出去。酒店管理者拥有客房事实上的管理处分权，如果业主在酒店管理者经营管理期间转让客房所有权，委托协议必须作为附件连带转让，且委托协议不得变更。

信托在中国作为一种理财制度，其核心内容就是“得人之信，受人之托，代人理财，履人之嘱”。纵观英美法系和大陆法系对信托的研究，信托被定位于委托人将自己的财产委托给受到信任的第三人，即受托人，依照特定的目的，为受益人（委托人或者其他人）管理或者处分该财产的制度。信托中的财产权是一种有一定物质内容和一定用益的权利，即实际使用权、获取财产收益的受益权、财产管理权、财产的处分权。这四种权利可以分离也可以自由组合，信托委托中的内容可以是四种权利的一种也可多种。在管理信托的情形下，处分权属于委托人，而受益权属于受益人，管理权处于委托人，但是委托人“只享有观念上的、甚至是潜在性的权利而已，所以他不可以对信托财产行使任何权利。也就是说形式上信托财产归受托人，但实质上信托财产的所有人仍是委托人”。②中野正俊，张军建.信托法［M］.中国方正出版社，2004.26.本书中对于信托财产的性质定义是一种限制性转移权利，笔者认为这种提法符合大陆法系的所有权分割学说，具有合理性。

产权式酒店的业主是信托关系中的委托人，拥有实质的但是很难彻底实现的被限制的产权。酒店管理者是受托人，享有实际运营中酒店产权外观，对酒店的运营进行管理。同时酒店并非一个业主，因为多个业主共同委托酒店管理者经营酒店，这样就形成了一个集体信托的模式，所有加入该委托的业主又一般都是以自己为受益人获得经营利润的，故此产权式酒店的所有业主为共同受益人。

⒉产权式酒店的产权与信托财产的一致性。作为英美法系的特有制度，其信托财产二分属性具有结构上的特殊性。财产的所有权人作为委托人将其所有权一分为二即委托人将特定的财产所有权转让给受托人，受托人取得该财产法律上的所有权，而信托财产的收益权归属于受益人（自益信托中归于委托人），财产所有人为了满足自身的需要，通过自己真实的意思表示，转移所有权的物质载体而做出的财产安排。信托以信托财产的所有权分离为基础，信托的真正魅力来源于普通法上的所有权与衡平法所有权上的分离。［12］（p46）

产权式酒店的产权也出现了类似于英美法上的双重所有权现象：产权式酒店的业主持有政府土地管理部门颁发的权属证书，是法律上的真正产权人，即所有权人，享有房间所产生的收益；而酒店的管理者在对外营业上是以整个酒店的所有者出现。在内部，酒店是由各个客房的单独所有权的组合体，而在外部酒店是独立的整体，从提高经济效益的角度和委托约定的债法义务上，酒店是经济上的产权拥有者，行使管理、处分酒店的权利。这种现象产生的根本原因在于我国市场经济体制下对于西方经济制度的引进，但由于我国传统上承袭了大陆法系的习惯和法律本身的滞后性而无法完美的解释清晰，随着两大法系的融合，尽管双重所有权不被大陆法系接受，从严格意义上说，所有权在多个人间进行分离，并且每个人都是完全的所有权人的情形是不可能的。德国物权法学家对这个问题提出了两种可能称得上的所有权相对性的情形，第二种就是信托式让与，“其特征是，受托人对外是完全的所有权人，但对信托人之内部关系上，他负有仅能按照约定的方式，行使其受托人的权利（即他的‘信托所有权’）的债法义务”。［13］（p34）基于大陆法系对于信托采取了接纳的态度，发展而来的就是所有权理论中的所有权分割理论。“在信托设立后，信托财产这种完整的所有权就在受托人和收益人之间被分割。受托人享有所有权的四项权能中的三项，即占有权、使用权和处分权，而受益人则享有收益权。尽管受托人享有处分信托财产的权利，但因为他不享有受益权，他并不是财产的完全所有者”，［14］（p22－23）这就将一个完整的所有权的权能分割给了不同的主体，打破了传统大陆法系上的“一物一权”的原则，但又和该原则不相矛盾。

⒊产权式酒店运营与信托制度功能上的一致性。产权式酒店的产权具有时空的转换功能、管理者能力转换功能、产权财产形态和性质的转换和权能的交换功能。这使得作为不动产的酒店具有了超越一般不动产的时间和空间局限性。通过该种产权的转化权，使得产权式酒店的真正所有人拓展了其所有权的权能和收益权的范围。而产权式酒店这种运营上的特殊功能与信托制度功能特别是财产转移与财产管理功能上具有一致性。在信托制度中，委托人设立信托，借助受托人的经验知识与专业理财技能，弥补受益人能力的不足，实现财产的保值增值，进而实现财产安全的传递与投资获利的目的。而“大陆法系通过传统的财产法制度所构建的各种模式，均不能达到信托制度所具有的功能；信托制度可以提供契约法和代理法所欠缺的功能，提供物权法欠缺的功能，提供公司法欠缺的功能”。［15］（p165－175）

信托制度的转换功能对身处异地无法管理财产或对投资缺乏判断能力者，通过财产管理信托的方式，可委托有能力的受托人弥补自己能力上的欠缺。通过设立不动产信托，将收益权实施让渡，从外观上看，该不动产本身虽为受托人所有，但实质上的权利却是以受益权方式流通。换言之，不动产的财产权已转换成了受益权从而实现了财产形态、性质的转换。而信托数量的转换功能可以将不特定多数人信托的财产集合为一个整体实施统一运用，形式上的权利人是受托人一人。通过多数权利人集合成单数，以投资单位小额化的方式，实现人们便于投资的目的，另外，这种将多数变单数的做法还能提高运用效率。［16］（p7）这些功能上的特点都与产权式酒店所具有的功能具有一致性。

综上，我国产权式酒店的产权性质实质上是基于信托制度构建的不动产信托受益权。

（三）产权式酒店管理者与业主的关系区别于委托代理关系

产权式酒店销售完毕投入运营后，从产权式酒店管理者与业主签订的委托经营合同的外观看，很容易被辨别为一种委托代理合同。但从产权式酒店的产权法律属性和运行机制的更深层次看，产权式酒店管理者与业主的关系和委托代理关系有着很大的区别的：一是在管理和处分权的归属上，产权式酒店房间的管理、处分权归属于酒店的管理者（这里的处分权不包含所有权的转让），业主拥有向酒店管理者做出指示的权利，但是不得直接管理、处分酒店房间。相比之下，在委托代理关系中，代理人与被代理人的管理、处分权有可能出现竞合行使的现象，继而在委托代理中会出现无权代理的追认问题，而产权式酒店在酒店的经营过程中并不会出现无权代理的追认问题。当酒店管理者违反委托管理义务之时，业主有权行使物权性的追及权利，请求恢复原状或者补偿损失。而在委托代理关系中，被代理人一般只能向代理人请求一般的损害赔偿。二是在与第三的关系上，产权式酒店的经营中，由于经营者实际上获得了酒店房间“经济上”的所有权，酒店管理者以自己的名义对外从事营业活动，所以酒店财产基于管理处分而发生的合同责任和侵权责任，原则上都是由酒店管理者自己承担无限责任，只是当酒店管理者没有违反委托合同义务时，有权从酒店的获利中得以补偿。而在委托代理中，代理所实施的活动只是被代理人民事行为能力的延伸，只能以被代理人的名义对外从事授权范围内的活动，所以，代理人因为委托代理活动所发生的一切法律后果均由被代理人自己承担。［17］（p36）三是产权式酒店财产的独立性和连续性上区别于委托代理。在实务操作中，除产权式酒店的业主在与酒店管理者签订的委托管理合同中明确保留的撤销权和法定撤销权以外，业主是不享有任意撤销权的；同时，酒店管理者丧失民事行为能力并不影响酒店自身的存续，在合同中约定的业主大会在此时可以选择新的管理者，新的酒店管理者的继任使产权式酒店依然会存续下去，这也是属于信托制度中重要的特色之一。而在委托代理中，委托代理关系的存续有赖于双方的意思表示，在民法原理上，原则上被代理人可以随时撤销委托代理，而且委托代理关系可能因为代理人丧失民事行为能力而终止。

产权式酒店房间的受益权主要包括一定时段的免费入住权，有条件的异地交换酒店使用权和酒店利润分红的权利，这些权利都可以任意转让（尽管酒店房间的客房所有权业主也可以转让，但是基于合同的限制，目前情况下的转让是存在困难的），其受益权的流动性很大，有证券化的倾向。在委托代理中，其产生的利益是基于合同分配的，合同成立后，受益权基本是静止固定的。产权式酒店的客房产权完全具备的是信托财产的所有权分割后的相对独立性、权能转化、受益权的流动性、证券化倾向的特征，这使得产权式酒店区别于传统意义上的委托代理，是一种事实上、法律上的信托。

四、我国产权式酒店的信托模式构建

产权式酒店的产权是一种不动产信托受益权，但我国目前的产权式酒店并没有一个成熟的运行机制，对于产权式酒店信托模式的完善是有必要的。根据我国《信托法》现有的规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定的目的进行管理和处分的行为。值得注意的是我国 《信托法》对于信托的定义，并没有使用国际通行的定义方式，即将财产转移给受托人，而是使用了“委托”一词，立法者的主要目的在于规避使用“转移”而出现的双重所有权问题。这也为产权式酒店产权归于业主所有但又可以成立信托财产的基本立法依据。我国产权式酒店的信托模式无论从理论上还是实务上都是合理的，由于信托制度引进我国的时间尚短，产权式酒店也是新兴事物，其模式不可避免地需要完善。

（一）完善信托公示制度，为信托制度提供相应保障

产权式酒店的房间产权尽管没有转移到酒店管理者名下，但是产权式酒店的产权作为信托财产而出现了“经济上”的所有权与“法律上”的所有权的分离，对于设立信托的产权式酒店的房间法律给予了一定的保护（如我国《信托法》第14条、第15条、第18条等）。对于产权式酒店的房间采取公示，主要是告示与酒店管理者（受托人）或者业主（委托人）交易的第三者，用来说明其信托财产的属性。如果没有履行信托公示手续的话，与受托人交易的第三者将无从知道该财产是否属于信托财产，将导致不必要之损失。

产权式酒店的房间在外观形式上、名义上归属于酒店管理者，使用权、一定范围的处分权也归属于酒店管理者，实际的所有权人、受益权人是业主，这种所有权的分割使得相关信托登记成为必要。按照我国有关民事和其他相关法律的规定，涉及到财产权变动的都必须办理相关的登记和注册手续，因此，虽然信托法没有明文规定有关所有权或者使用权信托的公示方法，但一般情形下，酒店管理者是登记的权利人，业主是登记义务人，应当到县级以上人民法院所属的土地行政管理部门办理信托登记。同时，土地管理部门应当完善信托登记的规章制度，使得信托登记取得应有的法律效果。

同时笔者认为，就目前产权式酒店委托经营合同的性质和内容上看，产权式酒店的产权及运作模式都属于信托制度中的内容，但在形式上依然没有明确，这使得双方权利义务模糊不清难以辨别。因此，基于产权式酒店委托管理合同的准信托合同性质，应当将其更名为产权式酒店信托合同，这样使得双方权利义务明确，适用法律规范。

（二）引进信托公司，构建典型信托运行模式

我国目前产权式酒店的信托模式是基于酒店管理者与业主的委托管理合同，这是带有准信托合同性质的委托合同，是一种限定授予财产的契约，其本质是在管理期间内，管理者“依据契约来管理财产”，［18］（p168）“所有必须要做的事情就是把财产授予给基于信托拥有广泛管理权的受托人，允许其运用财产，如果有必要的话，把收益支付给相继的受益人”。［19］（p168）但这只是合同规定，不足以完善产权式酒店的信托制度。笔者认为，在产权式酒店的信托构建中引进中立的信托公司，让其作为受托人，同时又可作为一个担保主体，使产权式酒店的信托结果回归到信托的经典模式之上。

在消费者购买产权式酒店的产权之后，将产权式酒店房产交付信誉度高的信托公司，由信托公司代表业主对产权式酒店房产加以监管。具体做法是：把用于产权式酒店房产信托给信托公司，由信托公司按照委托人（业主）的意愿，以信托公司的名义用于产权式酒店运营。①这里业主与信托公司一般签订的是自益信托，即委托人与受益人同一。基于信托的多样性和灵活性，产权式酒店房产所有人与信托公司签订的信托品种可以多种多样的，属于私法自治的范畴。在这个过程中，通过信托公司将酒店和投资者相联系，既承担为受益人谋取最大利益的义务，又为投资者的权益起着担保、保障的作用。投资者购买到经过信托登记的产权式酒店房间，就可以免受度假村破产清算和其他在债务的纠缠，可以在权益期间放心使用。在这个过程中，信托公司为受益人谋取最大利益和保护投资者权益这两方面达到了高度统一，这种高度统一在信托公司的参与下得以实现，其他任何模式都很难做到。

从上图中我们可以很清晰的明确各个主体的权利

该产权式酒店产权信托模式相关主体的关系如下图表示：义务，同时这里也强调了信托机构（受托人）的独立性，信托公司站在完全中立的立场上为产权式酒店各方利益服务。这种将产权式酒店的信托模式回归到传统的经典信托模式，使得刚刚在我国生根的信托业和分时度假下的产权式酒店能以正常的方式发展。鉴于我国现阶段只有2001年颁布实施《信托法》和《信托投资公司管理办法》，产权式酒店产权信托发展尚需一段时间。当前，应尽快制订出与《信托法》相配套的有关规章，如房产信托的登记制度、公示制度，明确登记和公示的内容、性质、范围、手续和主体，以利于信托公司具体操作。

英国著名法学家梅兰特说：“信托，正如合同一样，是一种具有很大弹性和普遍性的制度。”［20］（p16）在产权式酒店的信托关系中，房间的占有权、支配权与收益权完全分离，这种对于在权力束中权利分割构成的新的财产权格局与传统的大陆法系财产权理论相比，无疑是一种产权制度的革新。正如美国著名的法学家科宾所言：“我们的财产观念已经改变，它不再被视为物或作为某种客体而存在，而已经变成了单纯的法关系的集束—权利、特权和义务免除。”［21］（p56－57）在这样的权利分割之下，产权式酒店的管理者享有对信托财产的实际控制权，而受益人享有从信托财产获得收益的收益所有权。随着产权式酒店信托模式的不断进化，其为信托制度在中国的发展提供实践上可靠的经验。2010年1月4日，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，将海南国际旅游岛建设上升为国家战略。在《意见》中明确指出，“加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。”“条件成熟时，在海南开展房地产投资信托基金试点。”笔者认为这是一个很好的机会，为海南产权式酒店开发和房地产信托的发展提供了基础性指导和政策性支持的平台。以海南经济特区为基础，通过产权式酒店运营中信托制度的引进，在小范围内对信托制度进行考量和研究，使在国外发挥重大作用的财产制度能逐渐本土化，形成具有中国本土特色的财产制度，服务于我国经济的发展。

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（责任编辑：王秀艳）

Property Trust Analysis in the Property Right Hotel Operation

Li Dongkai

Property right hotel is a new kind of tourism real estate that investors buy the hotel room property right，use it in a timesharing way and sign a management protocols with the hotel managers to gain a limited right of use and regular share out bonus.This property right of the hotel has a weakening ownership attribute and is fixed－term.In the property right hotel operation，it exist a phenomenon that the ＂economic＂ownership and ＂legal＂ownership are separated and own a conversion function similar to the trust system.In essence，this property right is a type of the real estate beneficial right of use of the trust.In the existing legal system，we should complete trust registration system，define the property right hotel entrustment operation contract as the trust contract，construct and complete the typical property right hotel trust system.

property right hotel；property right；trust

D923.2

A

1007－8207（2012）04－0103－07

2011－11－24

李冬锴 （1987—），男，河北唐山人，海南大学法学院助教，法学硕士，研究方向为民商法。

本文得到海南省普通高等学校研究生创新课题项目资助。