2011年房地产市场形势分析及2012年展望

廖英敏

(国务院发展研究中心市场经济研究所，北京 100010)

2011年房地产市场形势分析及2012年展望

廖英敏

(国务院发展研究中心市场经济研究所，北京 100010)

2011年是房地产市场最不平凡的一年。从年初开始，中央政府连续出台一系列调控政策，加大对房地产市场的调控力度。在调控措施的作用下，投机性需求基本得到抑制，市场交易量明显下降，保障房建设速度加快，市场供求关系进一步改善。年末，房地产市场呈现量跌价滞的趋势，部分上涨过快的城市和区域，房价开始下跌，房地产调控取得了显著成果。2012年要继续巩固调控成果，推进房地产市场进一步调整，建立房地产市场平稳健康发展的长效机制。

房地产市场;房价;调控政策

一、2011年房地产调控的特点

与前几年房地产调控不同，2011年房地产市场调控针对性强、力度大、重在贯彻落实，所以取得较好的效果。

(一)目标明确，针对性强

2011年房地产调控目标非常明确，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实将房价控制在合理水平。调控政策从增加有效供给和加强需求管理两方面入手，改善房地产市场供求关系，遏制房价过快上涨。一是2011年开工建设1 000万套保障性住房，满足中低收入群体住房需求。二是增加中小户型普通商品住房供给，改善住房供给结构。三是对一二线城市投机、投资性需求，实行严格的限购、限贷政策，抑制非合理需求。

(二)运用多种调控手段，调控力度大

2011年中央政府综合运用多种调控手段，不断加大调控力度，效果明显。一是运用行政手段，从严制定和执行住房限购措施，严厉控制投机性、投资性住房需求。7月份国务院常务会议再一次强调，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。二是运用货币手段，强化差别化住房信贷政策，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率，进一步抑制住房需求。三是调整完善相关税收政策，增加炒房成本，抑制投机。同时，在重庆、上海开始了房产税试点。

(三)明确目标责任制，重在贯彻落实

中央要求地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，各省在年初制定本地房价调控的量化目标，公之社会。达不到的要约谈甚至问责，保证调控政策能真正落到实处。

二、2011年房地产市场运行的基本特征

2011年房地产市场在不断强化的调控措施作用下，发生了积极的变化。

(一)市场销售持续低迷，各区域市场差别较大

限购、限贷政策的实施，有效抑制了非合理住房需求;国家稳定房价的决心，改变了自住性需求者的市场预期，市场向理性回归;年末银行信贷规模收紧，部分银行提高了首次置业的利率，影响了部分有效需求的实现，市场需求大幅萎缩，房地产市场趋冷。2011年全国商品房销售面积比上年仅增长4.9%，增速比上年回落5.7百分点，尤其是10月、11月、12月三个月，商品房销量同比分别下降9.8、1.7和6.7百分点，市场销售趋势由增速回落转向绝对量下降，见图1。

图1 2011年全国各月商品房销量及增速

分区域看，各地区房地产市场调控的力度不同，调控对市场的影响效果也不同。东部经济发达及房价上涨过快的一二线城市，采取了包括限购、限贷、房产税试点等严厉的调控措施，其非合理需求得到了有效的抑制，销售量大幅回落。而中西部地区，正处于城市改造和扩建过程中，本身住房需求较大，加之一些二三线城市没有实施限购措施，当地自住性需求、改善性需求、周边城镇及农村居民进城购房的需求、投资性需求等各种需求活跃，房地产市场仍然较旺，见表1。

表1 各区域商品房销售面积增速比较 单位:%

(二)重视民生，加大保障房建设力度

在加强对房地产市场宏观调控的同时，国家不断加大保障性住房的建设力度，2011年计划新开工建设1 000万套保障房。到2011年底，1 000万套全部开工，已竣工400万套，对解决中低收入居民住房困难问题发挥了重要作用，见表2。

表2 2010—2011年全国保障性住房新开工规模 单位:万套

(三)开发商资金偏紧，房地产投资增速回落

2011年6次提高存款准备金率和3次上调银行存贷款利率的趋紧的货币政策，以及市场销售不畅，增加了房地产开发商的资金压力。2011年房地产开发企业本年资金来源比上年仅增长14.1%，增速比上年回落12.1百分点(见表3)。资金偏紧直接影响开发商的投资积极性，全年房屋新开工面积增长16.2%，增速比上年回落24.4百分点;全国房地产开发投资比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3百分点(见图2)。其中，住宅投资增长30.2%。

表3 2011年房地产投资资金来源结构

(四)房价快速上涨的势头得到遏制，调控初见成效

到2011年年末，房屋新开工面积增速、竣工面积增速连续20多个月高于商品房销售面积增速，商品房库存增加，房地产市场供求关系得到实质性改善。开发商迫于资金压力，急于完成销售计划，纷纷选择打折促销，部分城市房价开始松动。国家统计局公布的数据显示，2011年下半年以来，全国70个大中城市房价环比下降的明显增多，12月70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有52个，持平的城市有16个，同比价格下降的有9个。二手住宅环比价格下降的城市有51个，持平的城市有16个，同比价格下降的有29个。统计数据反映出大多数城市房价开始止涨。12月份商品住宅销售均价每平米4 622元，比年初回落1 518元，已经低于2010年销售均价每平米4 723.5元的水平(见图3)。同时，一线城市和部分二线城市的非中心城区房价下行趋势日渐明显，说明房价上涨的趋势已经得到有效控制，房地产市场运行向着宏观调控的预期方向发展。

三、2012年房地产市场运行的环境及展望

(一)2012年房地产市场运行的环境

1.宏观经济增长将面临回调的压力

2012年，全球受美、欧债务危机冲击，市场信心动摇，金融市场风险增加，大宗商品价格大幅波动，全球制造业活动收缩，世界经济增长乏力。在全球需求放缓的背景下，各国贸易保护主义抬头，国际贸易环境有所恶化，我国出口面临下行压力;受制造业出口需求减少和房地产调控的影响，国内投资需求也存在放缓压力，固定资产投资增速将有所回落;虽然国内消费需求在着力扩大内需政策的推动下将保持持续增长的势头，增速有望高于2011年，但受出口和固定资产投资的影响，总体经济水平将呈现稳中回落的态势。

2.继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策

中央经济工作会议明确了2012年经济主要任务:一是面对经济增长的下行压力，将“稳增长”放在了首位，要在复杂局势中强调“稳中求进”，坚持扩大内需、稳定外需，保持经济平稳运行;二是要继续采取综合措施，保持物价总水平基本稳定，防止价格走势出现反弹，其中包括促进房地产价格合理回归;三是加快经济结构调整，改变经济发展方式，促进出口、投资和消费协调发展。为保证上述任务的实现，将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。继续完善结构性减税政策，加大民生领域投入，积极促进经济结构调整。将根据经济运行情况，适时适度进行预调微调货币政策，综合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合理增长，将有针对性地加强对中小企业、在建项目等实体经济发展的支持。对于房地产行业来讲，除了保障房和普通商品房建设外，仍然面临偏紧的货币环境。

3.将继续坚持房地产市场调控不动摇

2012年初召开的全国住房和城乡建设工作会议中，具体贯彻落实中央经济工作会议“继续坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展”的精神:一是要着力加快保障房及中低价位、中小套型普通商品住房建设力度，增加有效供给。其中要新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上;二是将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求;三是要继续落实地方政府对房价调控的责任，要求2011年实施限购政策的城市，继续限购。财政部表示，要扩大房产税的试点。

(二)房地产市场运行趋势展望

在宏观经济环境和经济政策影响下，2012年房地产市场将进入深度调整阶段，展现出新的特点。

1.市场需求将以中低收入自住型需求为主

首先，继续实行的限购政策，将继续抑制投机性、投资性等非合理性需求。央行2011年四季度居民储户调查，房地产投资不再是居民的投资首选，投机性、投资性住房需求受限继续减少。其次，居民的合理购房需求将得到国家政策支持，部分中低收入的自住型需求将因政策支持得以实现，市场消费主体将以中低收入首次置业的刚性需求者和改善型需求者为主。第三，房地产市场的消费结构将从以商品住房为主转向保障性住房和中小户型的普通商品房为主的格局。

2.有效供给将增加

2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上。同时要增加中低价位、中小套型普通商品住房建设。适合中低收入人群居住的住房供给将大幅增加。

3.房地产价格将稳步回落

有效供给继续增加，非合理需求得到抑制继续减少，市场供求状况继续改善，逐步向买方市场转换;开发商资金继续紧张，降价促销成为大多数开发商自救的策略，定价将趋于理性，下调价格的现象将更加普遍。房地产市场将出现从量跌到价滞再到价跌的变化。预计2012年上半年整体房价水平将加快回落的步伐，全年商品住宅销售均价将向2009年4 474元/平方米靠近，一二线城市的房价开始下降的幅度将更大些。随着房价的下降，部分自住型需求者将有能力入市购房，出现全国性房价大幅回落的可能性较小。

4.房地产投资增速将继续回落

2012年房地产开发企业将放缓开发进度，商品住宅新开工面积将出现下降;保障房计划新开工面积将比2011年减少300万套;整体看，2012年房地产新开工面积将会下降。从而导致2012年施工面积增速将会明显回落。由此预计，2012年房地产投资增速将在2011年回落的基础上继续回落。

(三)值得重点关注的几个问题

2012年房地产市场在调整中仍然存在一些不确定因素，要关注和防范运行中出现的新问题。

1.要防范房地产市场出现反弹

面对2012年宏观经济回调的压力，一些地方政府为了维护地方的经济增长和财政收入，有可能以各种形式减弱房地产市场调控力度和深度，放松限购政策，导致投机、投资性等非合理需求入市炒作，造成房地产市场出现反弹。

2.要防范房地产市场价格出现大幅下跌

2012年房地产市场的消费主体是普通居民的自住型需求，自住型需求包括城市首次置业的刚性需求、以小换大的改善型需求、还有外来务工人员首次置业需求。要防止信贷、税收等调控政策一刀切，过多的提高这部分群体的购房成本，抑制自住型需求。2011年末部分银行提高首次置业的贷款利率到1.1倍或以上，停止购第二套房(其中包括改善型)的贷款，直接影响了部分自住型需求的购买力。如果自住型需求继续受到抑制，房地产市场将存在因基本需求不足价格大幅下降的风险，同时也影响为扩大国内消费的宏观经济政策的实施效果。

3.要关注保障房大规模建设中出现的问题

2012年是大规模建设保障房的第二年，要关注和及时解决保障房建设及建成后出现的一些问题。一是包括上年结转和当年开工，2012年保障房在建规模将达到1 800万套，地方政府将面临更大的筹措建设资金的压力。二是2012年将有900万套保障房竣工交付使用(2011年400万套，2012年500万套)，能否公开、公平、公正的将大量保障房分配到真正需要住房的低收入人群，将是地方政府直接面对的紧迫问题。三是随着大量保障房的竣工，地方政府掌握的廉租房和公租房等保障房的存量资产将大规模增加，如何保证这些资源在获得社会效益的同时，取得较好的经济收益，做到可持续运营和发展，将考量地方政府保障房运营、管理水平。

四、政策建议

2012年是房地产市场调整的关键时期，要坚持房地产宏观调控，巩固房地产调控成果，增加供给与加强需求管理相结合，促进房价向合理水平回归。

(1)要继续坚持和完善房地产调控政策。对已出台的政策要继续坚持，强化地方政府责任，督促地方政府坚决贯彻落实。要密切跟踪房地产市场的形势变化，根据市场出现的新变化适时微调政策，防止突发事件，既要防止房地产市场出现反弹，又要避免房价大幅下跌，谨防房地产市场剧烈震动影响金融系统和地方财政的稳定性。

(2)增加有效供给，降低建设成本。从多方面支持保障性住房和中小户型普通商品房的建设，优化供给结构。一是保证保障房建设用地，提高中小户型普通商品房的供地比例;二是鼓励商业银行开发贷款支持保障性住房和中小户型普通商品房的建设;三是减免保障性住房和中小户型普通商品房建设中的行政收费，并给予相应的税收优惠。

(3)进一步加强需求管理。根据我国的国情和发展阶段，发挥住房的居住性功能;严格限制投机、投资性住房需求，对投机、投资性需求要继续实施一段时间的限购、限贷措施。

(4)支持和满足自住型居住需求。要继续实行差别化信贷政策，对首次置业居民购房给予信贷优惠;清楚界定改善型需求，将其贷款利率恢复到基本利率，降低自住型需求的资金成本。进一步降低首次置业和改善型购房者的税收成本，对改善型购房者，可实行税费先征后返等政策，鼓励自住型需求实现。

(5)要利用房地产市场调整机会，完善我国的住房制度，促使房地产市场回归到正常发展轨道。现阶段立足于满足自住型住房需求，努力使住房回归居住的基本属性;建立可持续的住房保障体制，满足中低收入群体的住房需求;做好房地产信息系统的基础性工作，探索和建立房产税等稳定房价的长效机制，利用市场机制抑制非合理需求;通过改善供给结构和供需关系，促进房地产市场平稳发展和房价向社会基本可承受的水平回归。

The Situation Analysis of Real Estate Market in 2011 and Expectation in 2012

LIAO Ying-min
(Market Economy Research Office，Development Research Center of the State Council，Beijing 100010，China)

The year 2011 is an unusual year in real estate market.From the beginning of 2011，the central government has carried out a series of control policies to exert control in the real estate market.With these control policies，speculative demand was curbed，the trade amount decreased，the construction of low-rent house sped up，and the supply-demand relationship was promoted.At the end of 2011，both the trade amount and house price went down，and the control in real estate market had gained results.In 2012，the government should strengthen the control results，push forward the adjustment in real estate market，and establish the long term mechanism for the healthy development of real estate market.

real estate market;house price;control policies

F293

A

1674－8425(2012)04－0006－05

2012－02－13

廖英敏，女，研究员，研究方向:价格理论与政策、期货市场等。

(责任编辑 邝坦励)