浅议我国保障性住房建设的融资问题

陕西延长石油集团炼化公司 李安琴

2011年初，中央制定了全年建设1000万套保障性住房的指标，据了解，截至2011年末，已经有超过1000万套保障性住房开工。据估算，建造这1000万套保障性住房需要的资金约为1.3万亿元，其中5000多亿是由中央政府以及地方政府负责筹集，另外8000亿是由社会机构、保障对象及其企业负责筹集。2012年，全国计划要开工700万套保障性住房，在“十二五”期间，预计要建造3600万套保障性住房，这五年的总投资额预计有5.1万亿元。这些保障性住房的建设无疑给政府和企业都带来了很大的资金筹集压力，如何能保证资金的准时到位是政府和企业的当务之急。

一、我国保障性住房的融资方式

保障性住房是与商品房相对，为解决中低收入者的住房困难问题所提供的限定标准、价格或者租金的住房，保障性住房主要包括经济适用房、廉租房、公租房。经济适用房是针对中低收入家庭而建造的住房，其价格比商品房要低20%到30%，并且还有一些对住户的限制条件；廉租房主要是面对当地的低收入人群，租金一般只有市场价的10%左右；公租房与廉租房相似，但是公租房主要是保障外来务工人员和其他低收入人群的住房。目前，我国保障性住房的建设资金主要包含以下两大方面。

（一）中央和地方政府的财政拨款

财政拨款的方式主要包括：第一，政府财政预算专项资金。中央或者地方的政府财政预算拨款是保障房建设的动力，也是构成保障房建设资金的最可靠的一部分资金。今年年初，发改委以及各相关机构都表示，会加大对保障性住房建设的资金投入。但是政府的财政拨款并不是建造保障性住房的主要来源，更多的是起到推动作用。第二，土地出让金收益。2011年颁布的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（以下简称“指导意见”）中明确要求，用于建设保障性住房和棚户改造的土地出让金收益比例要至少高于10%，并且如果地方财政资金不足以补助保障房建设的，应该提高土地出让金收益的比例。第三，住房公积金增值收益。在公积金条例中规定，住房公积金增值收益主要有三个用途，其一是提取一定比例的风险金，其二是支付用于公积金管理机构的管理费用，其三是用于廉租房的建设。在《指导意见》中指出，住房公积金的增值收益在提取风险准备金以及支付管理费用后，要全部用于建设廉租房和公租房。

（二）银行和金融机构贷款

银行贷款比较倾向于经济适用房和两限商品房（限房型、限房价），因为这两种房子是可以转让产权的，银行贷出的资金会比较有保障收回。据央行发布的《2011年金融机构贷款投向统计报告》显示，去年我国的保障性住房开发贷款余额为3499亿元相比2010年同期增长了50.1%，这表明了银行已经开始倾向于保障房建设贷款。目前，已经有越来越多的商业银行调整了借款主体、担保方式和区域发展等信贷政策，工行、建行这些大型商业银行优先在各方面对保障房建设提供了支持，华夏、中信等股份制银行也纷纷加入到了这个行列中。从目前保障房建设资金筹集的形势来看，中央和地方政府提供的财政拨款只占小部分，银行和金融机构的贷款才是保障房建设资金的主要来源。

二、我国保障性住房建设的融资现状

根据中央下达的指标来看，建设保障性住房需要大量的资金，而保障性住房的融资上出现的问题已经显露无疑。

（一）政府财政拨款力量微薄

虽然我国的财政收入和外汇储备是连年增长，但是政府拨给保障房建设的资金是很有限的。先前，保障性住房建设资金并没有纳入到财政预算当中，所以需要从其他地方挪资金，并且如此巨额的金额，只是依靠国家财政的支持也是不现实的。政府的财政拨款并不是保障房建设所需资金的主要来源，它扮演的角色更倾向于倡导者。

（二）土地出让金收益明显下滑

原因主要有以下两点：其一，2010年4月，北京提出了“国十条”，率先规定了每一户家庭只能限购一套住房。随后，其他城市也纷纷颁布了限购令，不仅包括北京、上海、广州这些一线城市，二三线城市也纷纷出台了限购政策。这一政策使得很多大中城市住房成交额以及价格都有所回落，土地出让金也随之大幅度减少，据调查显示，2011年的1到5月北京的土地出让金相比去年同期减少了56%，上海1到6月的土地出让金相比去年减少了22%。其二，中央政府虽然规定地方政府要拿出10%的土地出让金收益用于建设保障房，但是地方政府是绝对不想把这么一大笔的资金投入到保障房建设中，因为保障房数目的增多，无疑意味着商品交易的减少，进而土地收入也会相应的减少。

（三）银行开展保障房金融业务存在的问题和不足

第一，银行都会倾向于高利润、低风险、回收周期短的贷款，但是保障房建设属于低利润，并且很多保障房建设工程存在抵押担保不足和贷款期限较长的问题，这需要商业银行的风险管理保持在高水平。

第二，保障房建设正式开展的时间较短，存在很多制度和管理的纰漏，并且很多保障房建设项目的运作机制和盈利模式都很混乱，这无疑会影响到银行正常收回贷款本息。

第三，银行存款准备金率不断上调，大型金融机构的存款准备金率从2007年1月的9.5%到2012年2月的20.5%一路上涨，这意味着银行可以贷出的资金越来越少，对于这部分资金银行自然会选择最好的对象来达到收益最大化。

第四，银行提高了保障房的融资成本。目前，由于银行可贷出资金的大幅度锐减，也使得银行增加了其议价能力，不断上涨基准利率，对于保障性住房贷款还要上浮10%以上。

第五，保障性住房的贷款并没有比商品房优惠和便捷，很多地产商已经反映，保障房项目的贷款要比商品房贷款审批程序更加严格、时间更长、可贷资金更少。可见，银行方面对于保障房建设的贷款要相比商品房贷款更加的谨慎。

三、保障性住房融资问题的解决对策

（一）发展债券融资模式

债券融资主要包括以下三种模式：第一，发行地方政府债券，由于地方政府的信用等级较高，所以发行债券会有相对的优势，因此而筹集的保障房建设资金成本也会相对较低。第二，发行企业债券，企业债券是针对国有控股企业、国有独资企业或者中央政府直属机构，对企业要求较少，并且具有周期长、利率低的优势，募集的资金优先用于保障房建设。第三，发行中期票据，发行中期票据对企业的要求较高，符合规定的企业才可通过中期票据筹集资金，所以拥有一定规模和信用等级的开发商可利用这种模式，因为中期票据具有融资成本低和还款周期长的特点。

（二）引进民间资本

据估算，截止2011年，我国民间资本的总额达到30万亿，毋庸置疑，民间资本已经日益成为我国经济发展的重要动力。2010年5月，颁布的《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》（简称“新36条”），其中提及到鼓励民间资本参与到政策性住房建设中，支持和吸引民间资本投资建设经适房、公租房等政策性住房，享受相应的政策性住房建设的优惠政策。目前，让民间资本投入到政策性住房建设上可以采用BOT模式 （建设—经营—转让），政府和私人之间达成某种协议。保证保障性住房的利润是吸引民间资本的重要方面，国家应该给予其充分的税收等方面的优惠以确保利润。

（三）吸引国企参与保障房建设

目前，我国很多地区都成立了保障房建设融资平台，一般都是由政府注入资金和土地成立，主要负责保障房建设的资金筹集、管理和运营，例如2011年北京市财政直接注资100亿元建立了保障房建设投资中心，是我国目前最大的保障房建设投资企业。在去年召开的国务院会议上，明确指出银行业金融机构在加强管理和防范风险的基础上，可以直接向实行公司化运作并符合相关条件的保障房项目直接提供贷款，或者是向地方符合条件的融资平台公司发放贷款。我国很多国企的资金实力都十分雄厚，推动国企参与到保障房建设中，能够很大程度上缓解现在的保障房建设资金短缺问题。建立地方保障房融资平台时，可以采用政府拨款和国企合作的模式，两者共同出资成立融资平台，陕西省首创了这一模式。采用这种模式的好处是，首先，缓解了政府的财政困难，成立融资平台需要大量的资金，单方面由政府出资无疑又会造成当地政府的财政负担；其次，可以降低银行贷款的风险，这种模式可以说是政府和国企共同担保向商业银行借款，银行的贷款本息更有保障收回；最后，国企和政府的共同监督，更有利于保障和管理筹集的保障房建设资金的流向。

四、结束语

解决保障房建设的融资问题已经是迫在眉睫，巨额的建设资金必须找到解决的办法，这不仅需要政府的补助和政策支持，还需要有企业的参与。现在，为了解决保障房建设的资金难题，各地都纷纷建立起了地方政府融资平台，这一模式必定会在全国发展起来，成为政府筹集资金的最有利工具。

[1]魏晓燕.商业银行保障房贷款探析[J].银行家,2011

[2]张玉梅,王子柱,王青.债权融资支持保障房建设问题研究[J].商业研究,2011

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