对比日本房地产泡沫看我国房地产宏观调控

■王雪峰

上世纪90年代日本房地产泡沫

提到房地产泡沫，首当其冲会想到20世纪末期发生在日本的那场空前的房地产泡沫。从1985年东京地价大幅上涨到1991年泡沫破裂前，日本全国地价暴涨，期间短短6年的时间里日本的地价翻了3倍之多。分析日本房地产泡沫破灭原因，主要有三：

首先，1985年 《广场协议》拉动了日元的迅速升值。由于美国经济面临着贸易赤字和财政赤字的双重困扰，在国内制造业大企业、国会议员等相关利益集团强烈要求下，美国政府干预外汇市场，促使当时世界第二大经济体的日本货币升值，以挽救日益萧条的美国制造业。在1985年之后短短3年时间之内，日元升值高达50%，致使大量资金涌入房地产，促使房价上涨。另外，上世纪80年代末90年代初期，伴随着日本经济增长速度的下跌，越来越多的投资者将大量资金从实物企业转向房地产，使得企业和个人房地产投机盛行，进一步抬高房价。

其次，与日本相对宽松的货币政策息息相关。为了拉动内需，日本央行一年内连续5次调低利率，由百分之五降至百分之二点五，利率的下降就意味着直接降低了开发商的开发成本，直接刺激了开发商们的热情。政府所采取的货币政策为投资者传达一种鼓励楼市发展的信号，从而影响了投资者的决定，投资者将大量资金投入房地产，势必刺激日本房产泡沫的迅速成长。

最后，大量的国际热钱流入日本。日元的大幅度升值是国际热钱流入的主要诱因。随着日元升值预期的不断加大，越来越多的外资流入，以期待高回报率和日元升值所带来的收益。这其中，不乏有专于投机获利的热钱，他们为了获取高额的回报大量买入正在迅速成长之中的日本房产，成为刺激日本房产泡沫膨胀的另一主要原因。

我国房地产所处现状

通过对日本上世纪房地产泡沫原因的分析，从中发现在某些方面与我国房地产现状有着惊人的相似之处。

首先，当前人民币存在着巨大的升值压力。同上世纪80年代日本 《广场协议》之后表现相似，当前美国仍然面临着双赤字的问题，2008年经济危机之后美国以 “操纵汇率”来压制我国，使人民币面临巨大升值压力。此外，欧洲也同样希望通过出口来改善经济。所以，从面临的国际环境上看，我国与上世纪80年代的日本极为相似。

其次，我国货币政策与上世纪80年代的日本也有相似之处。由于日元的升值对日本出口造成不利影响，日本央行随即扩大了国内的货币供给量，并且日本央行期间多次下调利率，在一年时间内连续5次下调利率。反观我国，从2008年开始，央行多次下调准备金率，同日本一样出现了5次降息，因此全国出现了房地产的开发热，大量资金流入了股市和房市，出现价格暴涨，泡沫聚集，与日本的房地产泡沫出现相似。

再次，同日本当初相似，我国同样地产投机盛行。长期的经济繁荣带给人们大量的闲置资金，而且由于实体行业投资的回报率较低，导致人们将大量资金投入房地产，促使房价的上涨。

最后，同样出现国际热钱的流入影响了本国经济。人民币的不断升值，必然导致大量以投机获利的国际热钱流入国内，并以期待高额的汇报而投于房地产，同样抬高了我国的房产价格。

因此，日本房产泡沫与我国现状惊人的相似之处，日本房产泡沫为我国房地产敲响了警钟。然而，我国房地产走势又具有不同于上世纪80年代日本的独特之处。

第一，中日两国所处经济背景截然不同，日本是以自由竞争为主的市场经济，而我国则是以偏向国家调控的市场经济。我国经济的一个重要的特点是在关系到人民群众生计问题的产品上定价是由政府完成的。而自由竞争的市场经济，其政府调控相对较弱，这就导致上世纪80年代日本政府对商业银行并未采取有效监管，致使大量资金流入股市楼市，进而引发房产泡沫的破裂。然而我国银行放贷的投向和规模很大程度上受到了政府政策的控制，一旦房地产行业出现过度投机等现象，政府可以及时出手打压泡沫。从2007年起，我国转而调整政策取向，实施从紧货币政策，与日本当初所采取的扩张性的货币政策截然不同。

第二，与日本当初相比，我国的人口总量、结构、城市化水平不同。我国人口总量已超过13亿，并且仍然还在持续增长之中，在巨大人口总量中，仍然有将近70%的人仍尚未完全解决好住房的问题。并且我国每年人口增量约1500万，人口尚未达到顶峰，所以对于房地产仍有相当大的需求；而日本在上世纪80年代人口发展已达到峰值。此外当时日本城市化率已经达到77%，城市化接近完成，而我国城市化率仅不足50%，且有较大的城乡、地域差别，仅相当于日本60年代的水平，城市化还在发展之中，我国城市化率每增加1%，就意味着有大约1300万的城市新增人口，新增住房需求约3.3亿平方米，由此说明我国对房地产仍有较大需求。

第三，中日两国在居住文化上有所不同。在国人的传统理念中，住房始终是处于第一位的，而且这种文化在短期之内难以发生改变，当今的年轻人和老年人更希望分开居住，且大多数人不习惯于租房生活，人们宁买不租，这是一个难以改变的文化习惯。所以不同的居住文化，也在影响着房地产的需求。

我国当今房市在与日本上世纪空前的楼市危机有诸多相似之处，这些应该引起我们的警戒，但在某些方面也有许多不同之处，这给我国楼市调控留下很大余地。

日本房地产泡沫破灭对我国房地产调控的启示

我国房地产泡沫必然存在，为避免重蹈日本房地产泡沫破裂的一幕，我国政府从期初提出 “抑制房地产过快上涨”发展到近两年对于房地产的严厉政策，并未阻碍地方政府靠地生财的步伐。今年春节过后，首先是芜湖推出了 “免税、补贴、送户口”的新政，芜湖市政府的这一举措打响了救市的第一枪，之后宁波又悄然变动“限购令”。2012年俨然已经成为我国房地产调控的关键一年，我国政府应当以日本房产泡沫引以为戒。

（一）综合运用多种手段，解决流动性过剩问题

流动性过剩问题是房地产泡沫化的重要原因，要从多方面下手解决流动性过剩问题。首先，要从源头上消除流动性过剩的基础。促进贸易政策改革，进一步调整出口导向政策，优化出口结构，有效管理出口增长，坚决限制以资源、环境为代价的低成本出口。进一步加快我国企业 “走出去”的步伐，扩大我国的海外投资，推动从商品输出向资本输出的转变。逐步改变贸易和资本 “双顺差”的状况。与此同时，要继续保持人民币汇率的长期稳定，顶住以美国为首的西方发达国家的压力，避免重蹈日本 《广场协议》的覆辙。其次，要用疏导的方式消化流动性过剩。政府要加大产业结构调整力度，引导社会投资的流向，减少因为经济结构失衡带来的流动性过剩，加大对农业的投入，增加对中小企业的信贷支持，增加对居民合理消费的信贷支持，扩大内需。

（二）规范金融机构对房地产业的信贷政策

由于我国的房地产市场泡沫化程度远没有日本那么高，同时吸取日本当年的教训，在货币政策上，尽量避免利用大幅度提高贴现率的方式，压缩房地产泡沫。在当前的市场环境下，应该更多的利用利率工具和公开市场业务。针对房地产行业，逐步收紧银行信贷，限制大量信贷资金流向房地产业。鉴于目前房地产业对银行资金的严重依赖，必须加强金融风险的防范，加大银行对房地产开发贷款和消费信贷的监管力度。企业资本金制度，提高企业自有资金的比重，土地购置和商品房开发数量必须同企业的资本金数量相联系；加强房地产市场金融监管，加大对房地产开发贷款的监管力度，严格审查房地产开发贷款发放条件，严格房地产的准入门槛，严禁违规发放房地产贷款。

（三）综合利用多种手段打击房地产市场投机行为

房地产投机行为主要有两种：第一种是市场利益集团的人为炒作，炒房者和不法开发商通过内外合谋的方式，故意营造房源紧张的气氛，推动房价上涨；第二种是社会上普遍存在着房价要涨的预期心理，投机房产获取差价。对于第一种市场投机，主要应通过相应的市场监管，打击过度的投机炒作行为。对于第二种市场投机现象，难以仅靠简单的市场管制就能遏制住，必须辅之以配套的措施。根据市场需求来调节利率，抑制房地产市场的过度投机，改进贷款和抵押政策，禁止和预防银行贷款进入投机市场；有效增加普通住房供给，并对市场舆论加以合理引导，告诉买房者真实信息，挤去市场泡沫，房价畸高的风险就会充分暴露。通过改变投机者预期调节其投机行为。

（四）逐步取消限购，运用房产税等经济手段进行调节

对于房地产市场调控来说，“限购令”是一种运用行政手段干预市场的做法，有悖于市场经济运行法则，只能作为在相关立法尚未跟进情况下抑制房价过快上涨的应急措施和次优选择。从长远来看，我们还是应该探寻具有长效性、符合市场经济运行法则、有利于房地产市场健康发展的有效途径。以房产税取代 “限购令”来调控楼市，正是具有长效性且符合市场经济运行法则的最优选择。如果全面开征房产税，必然要通过立法对在房地产领域里征收的各种税费进行全面整合，避免重复征税或者费上加税，特别是很有必要取消土地出让金，而近些年来靠土地出让金支撑起来土地财政，已经使得地方政府对其产生了很大的依赖性，可分年度、只对多套房或超面积大户型、豪华型住房征收的房产税可使财政收入 “细水长流”。

总之，我们要吸取日本的教训，通过温和的宏观调控让房地产热消退，要给出政策生效和市场消化的空间和时间。基本的观点是，综合利用多种宏观调控政策，使市场逐步地、缓慢地挤压泡沫。既要维持经济的稳定，又要保障房地产业健康发展。