住房市场化改革

◎天则经济研究所国际合作部主任 赵 旭

住房市场化改革是我国房地产业发展的重要标志，对经济和社会层面产生了深远的影响。严格来说，我国的住房保障制度的逐步建立以及近年来我国各地的一些住房保障实践，与住房市场化改革有着密不可分的关系，正因为住房逐步市场化，现代意义上的保障性住房体系才应运而生。

一、住房市场化改革的历程

中国住房市场化改革是以1998年为标志性年份，然而如果没有改革开放以来至1998年之前我国住房制度的逐步改革，1998年我国的住房市场化改革也难以实施，因此，对中国的住房政策进行回顾是非常有必要的。

我国的住房政策以1978年改革开放为转折点。1949年至改革开放以来，中国在城镇范围内实行实物福利性质的住房分配模式，以国家统包、无偿分配、广覆盖、低居住水平、低租金、无限期使用为主要特点。这种以计划手段的分配方式不仅造成了政府沉重的财政负担，也因为扭曲了住房供求关系而造成了尖锐的供求矛盾。截止到1978年，全国城市人均居住面积仅为3.6平方米，甚至低于1950年的水平（1950年我国城市人均居住面积为4.5平方米）。1978年以来，我国的住房市场从无到有，至今已有三十余年的历程，到1998年住房制度改革之前，人均居住面积达到了8.8平方米。

1978年以来我国住房改革历程可以总结如下：

1、1978年至1994年期间，改革探索与准备阶段——从福利分房到有计划的住房商品化。这一阶段的具体改革措施有：以成本价出售公有住房，提租补贴，实行优惠价售房，鼓励自建住房。这一阶段的住房制度改革使我国城镇住房完成了由完全福利性向部分福利性，住房分配由完全配给制向半配给制，非商品化住房向有计划的商品化、社会化的转变，为1994年和1998年的改革准备了条件。

2、1994年至1998年期间，住房改革全面启动阶段。1994年7月8日，国务院发布了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发【1994】43号），第一次明确提出了城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，明确了社会主义市场经济理论是城镇住房制度改革的根本指导思想，按住房商品化、市场化、社会化思路，全面设计房改的目标、原则和主要内容，从而把城镇住房制度改革推向了全新的发展阶段。《决定》出台后，各地纷纷制定本地区的房改实施方案，在建立住房公积金、提高公房租金、出售公房等方面取得较大进展。

3、1998年至2003年，住房市场化改革突破阶段。1998年是中国住房市场化标志性的一年，在这之前的住房制度是以实物分配为特征的传统住房制度，之后的住房制度是以市场化为特征的新住房制度，基本上实现了货币化分房的转变。1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发【1998】23号），宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。当时的建设部对收入人群做了一个划分：最高和最低收入的群体各占10%，中低收入者占80%，也就是说城镇居民中80%的人口都要靠经济适用房来解决住房问题。具体要点是：停止住房实物分配，实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场；采取扶持政策，加快经济适用住房建设；发展住房金融；加强住房物业管理。这一系列深化改革，全面开启了我国城镇住房改革的历程，也成为新的住房制度的分水岭。从1998年到2003年这期间的住房市场化的主要表现是以经济适用房为主，1998年至2003年经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米，累计解决了600多万户中等收入家庭的住房问题。然而，这一阶段非市场化的住房仍然占多数。

4、2003年至今，住房市场化改革继续深化，住房保障体系逐步形成阶段。2003年以来，我国的住房市场化改革不断深化，市场化的住房越来越多，这一阶段的住房供应体系以普通商品房为主。2003年8月下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》提出，根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。2003年以来，在商品房市场蓬勃发展的同时，我国的住房保障体系也在逐步完善。

二、住房市场化改革的成就

住房市场化改革，即从住房福利制度改变为以产权私有为主的制度，市场机制在住房市场发挥了重要的资源配置作用，符合市场经济改革的方向。自1998年以来，中国的房地产市场真正经历了一个蓬勃发展的过程，房地产行业已经成为国民经济的支柱行业，同时房地产行业的迅速发展也极大的改善了城镇居民的居住条件。

1、居民的居住条件得到极大改善。

住房市场化改革，使我国城镇居民的住房状况发生了显著的变化，居民的住房面积和住房质量均有所提高。我国城市人均建筑面积从1978年的6.7平方米提高到了2006年的27.1平方米，见图1。而根据住房和城乡建设部的信息，2009年底，城市人均住宅建筑面积约30平方米。以北京为例，1978年城镇居民人均住房使用面积只有6.7平方米，2008年为21.6平方米，增加了2.2倍；农村居民住房环境更是发生了翻天覆地的变化，人均住房面积达到39.4平方米，比1978年增加了30.2平方米此外，居民的住房质量发生明显改善。根据中国社会科学院经济所收入分配课题组的调查，从建筑样式来看，1995年至2002年期间，二居或三居的单元房所占比重上升了13个百分点，而普通楼房及平房所占比重在大幅度下降，这两类住房所占比重相应地下降了13个百分点；从卫生设备来看，2002年有独立浴室厕所的住房占到58%，比1995年增加了23个百分点，无卫生设备及共用卫生设备的住房比重在大幅度下降；在取暖设备方面，无任何取暖设备的比重下降了9个百分点，上升较快的取暖方式是空调取暖。（如图1-2）

图1-1 1950年、1978年与1997年的城市人均居住面积

图1-2 改革开放以来我国城市人均建筑面积的变化情况

不仅全社会平均水平的居民的居住条件得到了改善，中低收入者的居住条件也明显提高。根据全国16个大中城市抽样调查，到2004年，中低收入家庭居民的平均住房面积也有很大提高。如果仅仅考虑低收入家庭，按照目前的政策和国家统计部门关于城镇家庭收入排序，他们大约占全部家庭总数的10%。1998年，其人均住房建筑面积平均达到18.63平方米，2004年底达到20.93平方米。

2、经济带动作用巨大，房地产业成为拉动国民经济增长的引擎。

从国外的经验来看，房地产业对经济的带动作用十分巨大，而住房作为房地产的重要组成部分，可以说住房市场化改革极大的促进了国民经济的发展。房地产业对国民经济的贡献可以从两个方面来考察：直接贡献和间接贡献。从直接贡献的角度来看，房地产投资约占我国城镇固定资产投资的20%，对GDP的直接贡献率近年来一直保持在12%以上（见表1）。

更为重要的是，房地产业的关联产业众多，例如建筑业、相关制造业、电力煤气自来水供应业、金融保险业、社会服务业等，房地产业及其相关产业对国民经济有着巨大的拉动作用。日本、美国等国家的数据显示，按照投入产出计算，住宅产业每增加1个单位的生产值，可带动其他相关产业增加1.5至2个单位的生产值。此外，国家统计局综合司课题组根据2000年投入产出表，大体估算的结果是：每100元的房地产需求（或建筑业的产出）可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求。综合对所有行业的影响，每100元的房地产需求，大约会影响其它行业215元的需求，如果再加上房地产自身的需求，会影响315元的总产出。

3、房地产行业提供了大量就业岗位。

房地产业的蓬勃发展，也带动了该行业本身以及相关行业就业人数的增长。从我国从房地产开发企业的从业人数来看，这一数字从2000年的97.19万人增加到2008年的210.04万人，增长了1.16倍。住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。根据韩国、印度和墨西哥等国的统计，房地产业每投资1万美元可为社会提供14个就业岗位。（如图1-3）

表1-1 1996-2008房地产投资对GDP的直接贡献率： 单位：亿元

图1-3 我国历年房地产开发企业从业人员数量