中国住房市场与土地市场协调性分析——基于协调度模型

■ 杨 慧

（中国社会科学院研究生院，北京 102488）

0 引言

房地产是房屋建筑和建筑地块的有机统一体，在物质形态上二者紧密联系不可分割，在经济形态上其经济内容和运动过程也具有内在整体性和不可分割性。1998 年中国在全国范围内取消住房福利分配制度, 这一制度变革快速推进了住房市场的商品化进程, 也加快了中国房地产市场的发展。住房市场化的同时，土地市场化也逐步推行。在经历了长达一二十年的发展之后，中国住房市场与土地市场发展是否协调成为国人关注的问题，但因中国房地产市场发展时间较短，这方面的研究还较少。笔者将协调度模型首次引入对住房市场与土地市场协调状况的分析，对全国及主要城市住房市场与土地市场的协调互动关系进行了研究。

1 住房市场与土地市场协调度模型介绍

1.1 住房市场与土地市场协调度模型表达式

协调度, 是指系统之间或系统要素之间在发展过程中彼此和谐一致的程度。协调度模型是由一个或一组函数构成的对系统协调程度进行测量的一种数量模型，其表达式如式（1）所示。

式中，C为住房市场与土地市场协调度；X=∑w i*x i （i=1，2，…,m.），代表土地市场综合水平指数。w i与x i分别为土地市场下属各具体指标权重（熵值赋权法）与标准化数值（标准差法），m为土地市场下属指标个数；Y=∑w j*y j, (j=1，2,…，n.)，代表住房市场综合水平指数。w j与y j分别为住房市场下属各具体指标权重（熵值赋权法）与标准化数值（与标准差法），n为住房市场下属指标个数。

1.2 住房市场与土地市场指标体系

根据指标选取的综合全面性、重要性以及数据的可获得性等原则，本文选取住房市场与土地市场指标如表1所示。2001—2009年全国及35个大中城市八大指标数据来源分别如下：土地供给结构指标中城市居住用地面积和城市建设用地面积均来源于《中国城市建设统计年鉴》，居住用地价格来源于中国城市地价动态监测系统，房地产开发本年土地购置面积及其它指标均来源于相关年份《中国统计年鉴》。住房市场中市区居民人均居住面积来源于《中国城市年鉴》，其余四大指标数据均来源于相关年份《中国房地产统计年鉴》。

1.3 协调度取值范围及六大类型

C的取值范围是[-1.414,1.414]，其值由变量 X、Y决定：当X、Y均为正值且相等时，C值最大为1.414；当X、Y均为负值且相等时，则C值最小为-1.414；其他任何情形C值介于二者之间。根据 C及X、Y值的变化，协调度可以分为 六种类型，如表2所示。

2 基于协调度模型对住房市场与土地市场协调性的考察

2.1 全国住房市场与土地市场协调性分析

根据协调度计算公式及评价步骤，计算得出全国住房市场与土地市场协调度如表3所示。

表1 住房市场与土地市场协调度评价指标体系

表2 住房市场与土地市场协调性六大类型

表3 全国住房市场与土地市场协调度

图1 全国住房市场与土地市场协调度趋势图

从表3数据可以看出，2001—2009年全国住房市场与土地市场协调状况良好，且总体遵循了失调→欠协调→协调的路径，协调性越来越好。2005年以来协调状态由非协调转为协调。2001—2004年土地市场与住房市场发展水平都很低，2003年和2004年土地市场先于住房市场发展起来，有效地带动了住房市场从2005年开始的快速发展，之后住房市场发展一直先于土地市场发展。全国住房市场与土地市场协调状态的变化趋势从图1中可以更为直观地显示出来：2005年及以后虽然协调度在不断波动起伏，但是协调度都大于0，为协调状态。

2.2 一线城市住房市场与土地市场协调性分析

从计算出来的35个大中城市协调度来看，住房市场与土地市场协调状况趋势与全国基本相同（限于篇幅本文不再对所有35个大中城市协调度进行分析），东北部地区协调度状况最好，中西部地区次之，一线城市协调度也在趋好，但是仍然低于全国总体水平。现仅就一线城市状况进行分析（见表4），其它城市协调度变化趋势可参考全国趋势图。

将一线城市协调度与全国协调度比较可以看出，一线城市协调度趋势不如全国协调路径趋势明显，其波动性较大。一线城市房价高且上涨过快，导致投资投机性需求旺盛，而投资投机性需求相较于刚性需求受突发性因素（如宏观调控政策、经济危机等）影响大。以2008年为例，一线城市受经济危机影响最为突出。北京和上海土地市场与住房市场都受到严重冲击，二者协调状态转为失调状态，广州和上海亦由协调状态分别转为不协调和欠协调状态。由此可见，一线城市等热点城市受经济波动影响较为突出。经济危机之后2009年四个城市土地市场与住房市场迅速转好，二者协调性也随之转好。

从全国及35个大中城市协调状况趋势可见，总体上全国和35个大中城市协调状况都在转好。但是以一线城市为典型的住房市场与土地市场协调状况仍有波动起伏，原因在于中国目前还处于经济高速发展时期，住房市场与土地市场受宏观调控和经济波动等多种因素影响各年变动较大，因此宏观调控政策出台不仅要考虑对单一指标的影响，还要考虑对指标间协调状况的影响，只有系统间协调发展房地产市场才能健康可持续发展。

表4 一线城市住房市场与土地市场协调度

3 住房市场与土地市场协调发展中存在的问题及政策建议

协调度模型分析结果显示全国及35个大中城市住房市场与土地市场协调性良好，这与普通民众主观感知或预期（地价过快上涨推高房价）不符。导致民众认为土地市场非健康发展且与住房市场不协调的认知主要在于土地市场与住房市场发展中诸多不协调的问题依然存在。

3.1 房地产市场调控不力，亟待促进宏观调控政策的持续性

土地价格过快上涨的原因除了供求原理的作用外，房地产开发商对房价上涨的预期是推动地价上涨的主要原因。2004年以来房价快速上涨迫使中央加大宏观调控的力度与强度，但是由于政策频出调控往往成为“空调”。遏制房价和地价的过快上涨，市场的作用固然重要，但是政府的宏观调控作用更为快速和显著。现阶段，政府宏观调控政策对抑制投资和投机性住房需求以及开发商囤地、捂地等行为均起到了很大的打击作用，调控效果能否持续的关键在于严厉的调控政策能否持续。

3.2 招拍挂制度导致地王频现，土地出让制度有待进一步完善

招拍挂土地出让制度促进了土地市场化，但是现有土地出让制度以“价高者得”为竞标原则，出价最高的房地产开发商为谋求高利润往往注重开发别墅、高档公寓等高档住房，导致住房市场供求结构矛盾；诸多开发商购地以坐等土地升值为目的，利用地王地块地理位置等方面的稀缺性推高了社会整体对地价过高的感知。有必要改变现有土地出让制度中以“价高者得”的原则，制定竞标的综合性标准，配以房价、户型和面积等综合指标进行考察，解决住房供求结构矛盾；通过制定土地出让前后的有效规制办法，对招投标条件及方式，投资进度及后续使用等方面进行严格监管，加强对囤地、捂地等投机行为的控制；加强土地供应的计划管理和规划管理，保证土地市场供给量及供给结构的科学合理。

3.3 地方政府对土地财政过度依赖，有待制定房产税区域推广规划

1994年的分税制改革导致中央与地方财权及事权相分离，地方政府财源有限，土地出让金成为地方政府的重要财源。地方政府对土地财政严重依赖的根本原因在于现有财税体制下地方政府财源有限与其事权不相匹配，推进财税体制的改革是减轻地方政府土地财政依赖促进住房市场与土地市场进一步协调的重要举措。房产税征收具有完善我国财税体系扩大地方政府财源减轻地方政府土地财政过度依赖以及抑制投资投机性购房需求等多重功效，有必要在上海与重庆两市房产税试点基础上分批次分阶段地推广房产税征收范围。制定房产税城市推广规划可起到抑制房价过快上涨的作用，同时有利于扩大地方政府财源。

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