发挥江汉油田住房公积金对住房保障作用的几点思考

吴幸娟，陈 强

（中国石化集团江汉石油管理局住房公积金管理中心，湖北 潜江433124）

发挥江汉油田住房公积金对住房保障作用的几点思考

吴幸娟，陈 强

（中国石化集团江汉石油管理局住房公积金管理中心，湖北 潜江433124）

作为一项重要的民生制度－－住房公积金制度应体现广大职工的意志与利益，以便民、利民、惠民为核心，这才是建立住房公积金制度的根本意义所在，但从目前的情况来看，江汉油田住房公积金在住房保障方面还存在着住房公积金使用效率不高、增值能力不强、住房保障制度不完善等情况。要想解决这些问题，必须做到两点：一是要增强住房公积金保值增值的能力；二是用住房公积金全面支持职工住房的消费需求。

江汉油田；住房公积金；住房保障；增值能力；廉租房；消费需求

住房公积金制度通过政府免税、低息、单位援助、个人积累，职工互助、保障住房等方式让中低收入家庭解决住房问题。住房保障功能是住房公积金制度最根本的功能。

江汉油田自1993年12月建立住房公积金制度以来，经历了以筹集资金支持住房建设的初始阶段到其后发放购房贷款支持住房消费的转变。随着住房市场化、商品化的快速发展，油田职工对住房金融服务存在需求，油田住房保障体系建设亟待改进，江汉油田住房公积金管理应积极向住房金融和住房保障领域拓展。

1 江汉油田住房公积金对油田住房保障作用的历程

1．1 筹集资金阶段（1994－1997年）

江汉油田自1993年启动住房制度改革同时，建立了住房公积金制度。1993年房改政策是向享受油田住房的职工出售部分产权，对于不享受油田住房的职工以现金形式给予一次性住房补贴，同时为在职职工建立住房公积金账户，管理局和职工个人分别按工资的一定比例缴存公积金。住房公积金的资金归集实际从1994年2月开始，1994至1997共归集1．31亿元，共支用655．83万元，基本为离退休人员支取。这个阶段住房公积金和住房资金同时在归集，没有分账，以归集住房资金为主，住房公积金处在建立制度、筹集资金阶段。

1．2 支持住房消费阶段（1998年－今）

根据1998年房改制度，油田停止住房福利性的实物分配制度，取而代之的是住房分配货币化和住房供应准商品化制度，向享受油田住房的职工以成本价出售全部产权（俗称福利房买断），对1993年底前参加工作的人员实行住房工龄补偿，允许职工用工龄补偿和住房公积金抵交售房款。

对职工而言，住房公积金制度意义体现在获得一份用于住房消费的住房工资含量。房改以前，住房实行无偿、实物分配，职工工资中不包含住房消费部分。住房公积金制度的建立，保证了职工获得最基本的住房工资，住房公积金的定期缴交、专项存储提高了职工家庭的住房消费能力。1998年油田成本价售房32499套，扣除工龄补偿后应补缴9，502万元中，有22，310人用住房公积金抵缴4，195万元房款，占总应补缴房款的44．06%，住房公积金在成本价售房中扮演了重要角色，第一次让职工感受了缴存住房公积金的意义。

1996年油田部分单位开始试行职工集资建房，1997年开始由房产处统一在矿区建设集资房，拉开了油田住房供应准商品化序幕。住房公积金从资金筹集开始向支持住房消费转变，中心在资金归集的同时，开始为职工办理因购房支取公积金业务，并在2000年开始办理住房公积金贷款业务。

2 江汉油田住房公积金在住房保障方面存在的问题

2．1 住房公积金资金使用效率总体不高

1998年房改，油田停止了福利分房后，住房公积金成为职工住房消费支出的重要来源。截止2010年底油田共建设职工集资房2万余套，总售价近17亿，其中职工提取住房公积金6．9亿支付房款，占总售价40．6%。2010年10月以前累计为992人放贷6288万元，10月后住房公积金贷款业务得到了快速发展。2011年1－9月，新增贷款1．15亿元，支用公积金1．35亿元，同期归集公积金1．86亿元，中心首次实现了资金负增长。即便如此，中心的资金余额仍然处在超10个亿的高位运行。

究其原因，一方面因为油田作为独立工矿区，大部分职工都享受了房改福利住房，职工新增住房需求主要采取集资建房形式解决，2010以前房价相对较低，一般职工通过动用自己的积蓄、提取公积金等途径基本能解决房款问题；另一方面因为中心前期政策偏紧，影响了职工支用住房公积金及对贷款的需求。住房公积金进多出少，形成巨额资金沉淀，影响了公积金对住房保障作用的发挥。

2．2 住房公积金增值能力不强

住房公积金增值收益应该是体现住房公积金运行效果的最主要指标。住房公积金增值收益有三大用途，用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。建设城市廉租住房的补充资金，能在住房保障方面直接发挥作用。

按国家规定住房公积金的增值收益只能有三个渠道：最主要的是发放个人住房抵押贷款的利息收入；其次是在保证住房公积金提取和贷款的前提下，购买国债的增值；再次是住房公积金在银行开设专户的利息收入。

国家政策规定强调各地住房公积金管理中心是不以盈利为目的的事业单位，特别在住房公积金“李树彪”案后，住房公积金资金安全管理制度得到加强，但对住房公积金运行收益上，没有制定激励住房公积金管理中心业绩增长的绩效考核指标。

油田住房公积金管理中心前期个贷的利息收入不高；没有新增国债；近三年，国家利率调整过频，银行专户利息没有最大化。截止2010年底累计实现增值收益5486万元，其中提取贷款风险准备金2263万元，提取廉租住房建设资金454万元。

油田住房公积金管理中心公积金虽然存量巨大，但收益不高，主要是因为贷款规模不大，没有优化资金存款结构，导致公积金增值能力不强。

2．3 现行油田住房保障制度存在的缺陷

油田在房改政策设计上，忽视了不同群体的住房支付能力差异。现行住房供应品种单一，新房只有职工集资建房，二手房是购新房腾退出的住房，购买都要按一定政策实行轮候。没有以市价定价的商品房及一定存量的廉租房，少量的出租房基本上是环境或面积不达标的住房。

现行住房保障制度存在以下弊端：一是在福利住房体制下分过住房的部分职工，在个人储蓄积累、住房公积金提取及低息贷款优惠政策下，具备了一定市场购房能力，但受政策影响购买不到理想的住房；二是一部分前线职工，只有一个人有工作，上需赡养父母，下要抚育子女，有现实的住房需求并具备购房条件，即使有低息的公积金贷款支持，因收入只能满足日常生活开支，难于还贷，只有放弃改善住房的机会；三是油田劳务派遣工，在油田从事前线工作多年，许多劳务工已成家立业，其家属探亲无房居住，油田未对劳务工实行三个月的轮休制度，长此以往不利于这部分职工的稳定。

3 发挥江汉油田住房公积金对住房保障作用的思考

住房公积金制度作为一项重要的民生制度，备受全油田广大职工的关注。因此，公积金的管理要把体现广大职工的意志和利益作为工作的出发点和归宿，积极探索便民、利民、惠民政策，这既是建立公积金制度的根本意义所在，也是油田住房公积金管理中心诚心诚意为职工群众谋利益的根本体现。

3．1 增强住房公积金保值增值的能力

提高住房公积金资金的保值增值能力，对实现住房公积金的社会效益性有着十分重要的意义，在确保资金安全的前提下，公积金管理中心应实现从资金安全管理优先到资金效率管理优先的转变。并采取有效措施，力求较大幅度地提高资金的使用率和收益率。

（1）提高贷款总量，年实现增值收益1000万

住房公积金贷款利息应该是住房公积金增值收益的主要来源。目前，中国人民银行规定住房公积金个人贷款的利率为两档，五年以内（含五年）的为年利率4．45%，五年以上的为年利率4．9%，这个利率同比商业银行，低2．2%，实际情况中公积金贷款五年以上居多，与当年缴存的住房公积金的结息利率（年利率0．5%）相比，至少高出了4%以上，因此，住房公积金贷款规模越大，住房公积金的收益越高。

油田住房公积金管理中心在去年贷款政策基础上，应作适度调整，并加大宣传力度，以提高贷款总量。

①降低申请条件。拓宽住房公积金的贷款群体；对特定群体申请住房公积金贷款时，在完备法律责任前提下，可以用同户成员所购房屋作抵押。

②提高最高限额。在完善住房抵押贷款担保制度的前提下，尽量使贷款最高限额满足一般职工购建住房的需求，弱化月缴存额、缴存年限、退休时间的约束。如：对职工中4050人员将贷款时间延长到退休后5年，提高矿区内贷款上限至30万元等。

③加大住房公积金的宣传力度。公积金管理中心应针对性开展宣传工作，让更多职工购买住房时，选择住房公积金贷款购房。

通过采取以上措施，可以促进贷款比例的提高，管理中心预计2011年底公积金贷款余额1．7亿，2012年底达到2．5亿元，按存贷利差4%，2012年开始每年将实现增值收益1000万元以上。

（2）优化存款结构，年实现增值收益2000万

通过预测住房公积金缴存、提取、贷款等资金进出额度，在保证提取、贷款的前提下，油田住房公积金管理中心将不同时段的存量资金部分转存为远期存款。

油田住房公积金管理中心根据现在及未来公积金提取和贷款需求，拟将8个亿的存量资金转为5年期定期存款，按人民银行现行规定，5年期定期利率为5．5%，上年结转的个人住房公积金，按整存整取三个月定期利率3．1%计息，利差为2．4%，将实现增值收益近2000万元。

未来油田住房公积金管理中心应制订专业理财规划，考虑各种年限存款及国债，建立现有机制下住房公积金增值收益优化模型，通过将闲置资金在各种存款和各种年限国债进行恰当配置，在更大程度上提高了住房公积金增值收益。

（3）建立考评机制

完善油田住房公积金管理中心绩效考评机制。综合考虑公积金缴存率、贷款逾期率、资金运用率、增值收益等因素，并根据管理层、技术人员、一般操作人员的工作特点细化考核指标，建立一套完整的绩效考评指标体系，制定年度业绩考核目标，明确奖惩标准，实现正向激励与负向激励并存，物质激励与精神激励并重。

采取以上有效措施后，从2012年起住房公积金增值收益每年新增3000万元以上，在保证建立贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用的情况下，将有超过2000万元结存，可用于建设油田廉租住房的补充资金。

3．2 用住房公积金全面支持职工住房消费需求

针对油田不同家庭的住房支付能力差异，油田在房改政策设计上，要改变单一的住房供应制度，针对不同人群住房需求，建立和完善以职工集资住房为主的多层次住房供应体系。向不同收入人群提供不同性质的住房，继续保证大多数油田中等收入的职工按轮候制参加职工集资建房；鼓励收入较高、有一定财富积累的职工通过市场购买商品住宅；向困难家庭提供廉租住房。在住房公积金全面支持下，做到“低端有保障、中端有供给、高端有市场”，建立起满足油田职工不同层次需要的住房供应体系。

（1）用住房公积金增值收益建设廉租房

购房行为作为一项大宗消费行为，往往需要购房人动用大量积蓄、并预支其未来收入方能得以完成。以拥有个人产权住房作为解决住房问题，是油田新参加工作职工、低收入家庭力所不能及，众多户口不在油田的劳务派遣工愿所不能偿。这种单一的模式将使这些职工、家庭改善住房的愿望长期难以实现。因此，要实现油田住房问题上的和谐，亟待改变油田以买房为主的住房供应模式，增加房屋租赁的住房消费方式，这也是成熟的房地产市场中重要的组成部分。

油田应该利用住房公积金增值收益，建造一批造价不高、房型紧凑、生活设施齐全，位于油田各生活小区的廉租住房，以远低于市场价格的金额租给刚参加工作的职工、低收入家庭，圆他们的安居梦。

在油田采油、钻井、井下、物探等主要生产单位，一大批劳务派遣工身处生产第一线，是油田建设不可或缺的主力军。他们的住房诉求已成为不可回避的现实问题。在现行油田住房分配政策不能改变的情况下，用住房公积金增值收益兴建廉租住房，是使劳务派遣工群体得以“安居”，进而“乐业”的一项最易于操作，最行之有效的首要措施。

此外，油田有必要利用住房公积金增值收益在武汉地区购买一批小户型住房，作为抵御贷款风险的准备，为失去还款能力的借款人提供廉租房。这批小户型住房平时可面向驻汉单位单身职工、困难职工出租，收取相对低廉的租金，用以住房的保养和维护。

（2）用住房公积金项目贷款加快建设集资房的进程

2009年，住建部等七部委下放了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》（建金〔2009〕160号），并在全国28个城市开始试点。

油田住房公积金应该在这轮试点结束后，积极争取政策，利用油田住房公积金贷款支持矿区保障性住房建设。允许使用油田的住房公积金结余资金，定向支持职工集资住房等保障性住房建设。

油田房产处职工集资住房建设工程项目，一直采用向职工预收70%房款来筹集资金，如果用住房公积金为职工集资住房提供项目贷款，可以解决房产处的工程筹资问题，促进工程的建设速度，扩大集资房的建设规模，为更多的职工提供住房。这样，职工无需预交大笔资金，缓解了经济压力，同时也缩短了职工轮候分房的时间，既拓宽保障性住房建设资金渠道，又提高住房公积金使用效率。住房公积金中心同时要加强项目的审核和资金封闭监管，全力确保项目贷款资金的安全和有效使用。

随着油田搬迁武汉单位的增加，远期油田可以利用住房公积金项目贷款在武汉建设保障房。

（3）建设部分商品房，缓解油田住房供需矛盾

自去年10月以来，油田驻汉单位职工在武汉购买商品房时，充分享受了住房公积金贷款带来的实惠。但生活在油田矿区职工，有相当一部分人有充足的经济实力，和稳定的经济收入，有能力购买商品住房，并具备住房公积金贷款还款的能力。油田应通过市场化运作为这部分职工提供商品住房。油田可以尝试在矿区周边购买商业地块，特别是可以结合潜江新城区建设，在保证与油田住宅小区相同的水、暖、气、电相同配套措施的情况下，建设环境更好、实施完善、户型多样、功能齐全的商品房小区，并提供道路、通信的大配套。房屋销售价格按市场规律制定，为保证小区居民的同质化，销售对象仅限油田职工，但敞开供应、无需轮候、不受房改政策限制。小区的物业管理，同样也实行商业化运作，提供高于油田现行的物业服务水平。鼓励油田中高收入的职工通过这类住房解决住房需求，可以极大地缓解油田住房需求压力。

油田住房公积金可优先为购买商品房的职工提供住房抵押贷款，因为这样房屋的商品化属性，变现价值更高，中心承担的贷款风险就更低。同时公积金贷款的提供，也可以缓解职工购买此类住房价格较高带来的经济压力。

On How to Make Full Use of Jianghan＇s Housing Fund in Guaranteeing Housing Security

WU Xing－juan，CHEN Qiang

（Housing Fund Management Center of JHPA，SIONPEC，Qianjiang Hubei 433124，China）

The real value of housing fund lies in its serving to employees＇benefits and conveniences for after all it＇s an important system for people＇s welfare．However，housing fund is seldom tapped into and appreciates little in value．System of housing security is not in place．To solve the problems，the following two steps should be done：first is to enhance housing fund＇s ability of storing and increasing values；second is to fully support the employees＇housing consumption with housing fund．

Housing Fund；Housing Security；Appreciation Ability；Low Rent Housing；Consuming Needs

F406．76

A

1009—301X（2012）01—0034—03

2011－12－19

吴幸娟（1965－），女，硕士，高级会计师，历任井下作业处总会计师多年，现任中国石化集团江汉石油管理局住房公积金管理中心主任；陈强（1972－），男，本科，会计师，现任中国石化集团江汉石油管理局住房公积金管理中心管理科科长，主要从事住房公积金管理工作。

［责任编辑 王惠芬］