论房地产建安企业税收管理*

□ 蒋菊香

(湖南税务高等专科学校，湖南 长沙 410116)

房地产税收的征管历来都是税收工作的重点，也是难点。一方面，随着房地产市场的快速发展，房地产税收收入逐年大幅增长，已成为地方财政收入的重要来源和主要增长点。特别是在一些经济发达地区，地方税收收入对房地产业已经形成了较强的依存性。另一方面，由于房地产税收涉及税种多、征管难度大，有法不依、变通税法、征管不到位等问题较为突出。为了提高征管水平，整合现有征管资源，对房地产税收实施一体化管理十分必要。

由于建筑安装业具有开发和生产项目的流动性、单件性、长期性、产业的关联性及对政策的敏感性等特点，而且工程项目持续时间多在一年以上，存在收入成本费用难以准确核实等客观因素，这就给现有的税收政策和税收管理带来新的挑战。

一 房地产开发经营特点对税收产生的影响

(一)房地产开发经营特点

房地产开发经营主要具有以下特点:(1)房地产开发项目审批计划性;(2)房地产开发经营方式多样性;(3)房地产开发产品固定性;(4)房地产开发周期长;(5)房地产开发资金运作密集性。

(二)房地产开发特点对税收产生的影响

1、房地产行业生产周期长，经营业务复杂。

房地产企业生产最终产品周期较长，最少数月，多则数年，而且要等每一单体工程或一组工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本，但房地产开发产品一般按分户分套分割销售，而且可以预售。成本核算的真实性和准确性难以逐笔核实。

经营业务复杂。一是经营业务的内容复杂，囊括了征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售、售后服务等过程。二是涉及面广、经济往来对象多。

2、资金密集型产业，前期投入资金大，企业资金压力大，有强烈的迟缓税款缴纳的意愿。

3、购房者中相当一部分是个人，存在大量的现金交易。

与其他行业相比，商品房的消费群体主要关心的是产权证明的办理结果，为房地产开发企业采取隐匿经营收入等手段偷逃税款开了方便之门。

4、产品具有固定性、永久性便于取证，有一定的补救措施。

每套房产都有一套完整的档案资料，便于检查人员取证，有一定的补救措施。

二 加强房地产建安企业税收管理

(一)项目审批环节的税收管理

根据房地产开发项目审批性的特点，重点抓好项目审批重点环节的信息管税工作。

1、立项审批环节:该环节的主管部门是发改委。通过该环节的立项信息，掌握开发企业的整体立项数量和立项全部信息情况，实行源泉控管。

2、规划审批环节:该环节的主管部门是规划局。通过该环节的规划信息，掌握开发企业的整体规划面积、土地面积和土地出让金等涉税信息。

3、施工审批环节:该环节的主管部门是建委。通过该环节建委审批的施工许可、施工企业的施工合同，了解企业建安工程支出的涉税信息。

4、销售审批环节:该环节的主管部门是房管局。通过该环节的审批信息，掌握项目完工信息、竣工验收确认的销售面积和销售合同涉税信息。

5、产权审批环节:该环节的主管部门是房管局。通过该环节的审批信息，掌握项目开发后产权办理信息，是税务部门征免税的重要依据。

(二)房地产开发税收管理策略的调整

1、改进税务检查的方法，年度检查与开发项目检查相结合。

以房地产企业已完工或阶段性完工的开发项目为检查重点。从项目开始到结束，针对项目的完税情况，全面审核项目的收入和成本支出的真实性、准确性。对开发周期较长项目，分期作为检查的重点。

2、拓展和完善调查取证的渠道和方法。

其一:根据房地产开发的审批、备案程序，依托社会综合治税网络，采集涉税信息。其二:收集企业基本情况。其三:收集开发项目的基本信息。

3、收集企业基础资料、数据。房地产企业纳税检查需要收集的基础资料主要有:企业基本情况表、开发手续情况登记表、项目部分会计科目汇总表、开发成本明细表、项目销售情况一览表等。通过以上数据的收集，可以全面掌握房地产项目开发的实际情况，提高稽查分析、定性的准确性;同时可以为下一次检查提供数据参考并达到数据共享，提高检查效率。

4、整体测算。由于房地产企业财务数据多，金额大，特别是成本方面的纳税检查，检查人员寻找工作的切入点有一定难度，因此通过整体/测算，分析企业成本构成比例的合理性，找寻检查突破口。

5、实地检查与询问调查相结合。在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛和有关人员接触，通过询问方式了解房屋销售方式，有无工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊销情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。

6、账内检查与外调相结合。由于房地产开发企业涉及的关系单位较多，一个项目的开发包括售地单位、施工企业、建材商贸、销售代理公司、广告公司、物业管理等诸多部门，使得房地产企业的财务日常处理票据的工作量加大，成本核算也容易混乱;因此应考虑对与房地产公司往来账账载金额大、且业务往来频繁的单位，进行重点外调核实。

7、重视房地产合同凭证的检查。从收入角度只需要到房屋管理局抽调公司某一个项目的所有购房合同，以及抽调这些合同所对应的所有的契税，拿契税倒除一下契税税率，就得出这个项目的交易全额，从而确定收入总额。收入确定以后，再确定成本，把公司所有的与建筑公司签的承包合同和相关的管理费用加在一起，就是这个项目的开发成本和费用。

(三)预售收入的税收管理

1、登陆房产网查询合同备案情况，检查预售收入是否纳税申报，结合开发产品完工情况的检查，审查是否及时转为销售收入。

2、通过核对售房合同约定的收款方式，检查企业预收房款是否全额入账;采取预售方式销售开发产品的，预售收入是否按规定预缴企业所得税。

3、地税部门核对企业开具预收房款的收据金额与申报的预售房款是否一致。

重点关注以下问题:其一:预售收入金额的确认是否正确，包括企业在取得《预售许可证》前向客户收取的订金或诚意金。其二:销售收入与预售收入的划分是否正确。开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。

(四)销售收入的税收管理

1、项目的确认。将从外部取得的有关开发项目分析信息，与企业的收入、成本等项目核对，确认申报的开发项目。

2、面积的确认。从房地产主管部门和相关部门收集各项目的建筑面积，与企业帐载面积和实地核对，以确认销售面积。

3、收入的确认。验证审核开发项目已售商品房面积的真实程度，核实开发项目是否有隐匿或少转收入的情况。

4、通过费用确认收入。根据企业“销售费用”科目中发生的房管局收取的房屋买卖交易服务费等，可以估算企业应按照其会计口径确认的收入，用倒算结果和企业的帐面销售收入进行比较，测试其销售收入的完整性。

5、开票金额的确认。根据发票开具情况，抽查部分用户进行核对，看开票金额与收取货款金额是否一致。

6、销售单价的确认。核实开发项目的销售单价与同期市场价格相比是否异常。

重点关注以下问题:其一:“预收账款”不及时结转销售收入或不结转预计利润。其二:分解售房款，包括收取的小房款、停车位款和价外费用等。其三:以物易物少记收入。其四:以假代建真开发名义开发产品少申报收入，少缴税款。其五:银行按揭贷款资金不及时结转收入，滞纳税款。其六:拆迁补偿收入不按规定确认收入。

(五)扣除凭证的税收管理

1、索取成本相关资料:索取企业合同台账及合同付款情况台账，检查成本项目合同记载内容是否相同。将工程决算书同企业实际列支的成本进行核对，计算单位工程成本，以验证成本项目是否真实。

2、合法扣税凭证的完整性检查:主要看开发成本科目借方对应的原始凭证是否齐全，是否有白条或者无原始凭证列支成本情况。

3、合法扣税凭证的真实性检查:了解发票的版次，看是否有明显的作废票计入开发成本情况;运用ctais系统查询发票流向，检查发票的真实性;到地税机关去核实建安发票的真实性。

4、注意假票检查新动向:目前在网上可以验证发票的真伪，一些供货商采取发票真实领用，并未开具，而以假票代替开具的方法，以躲避发票流向查询。应注意区分假票列支虚假开发成本和业务真实而取得虚假发票问题。

5、检查真票虚开问题:查资金回流，检查真票虚开。同增值税专用发票资金回流同样的检查方法。资金流往往反映了业务的实质;看是否有大额欠款却取得发票的情况，并作为重点;到开票方去外调以确认对方是否真票虚开。

(六)成本费用的税收管理

1、检查是否混淆成本对象:房地产企业成本核算中隐蔽问题就是通过混淆成本核算对象达到使确认当期单项工程开发成本失去了依据，达到调节利润的目的。

2、检查是否不配比结转成本:根据总局31号文件规定销售成本的确认应当按照已售的建筑面积确认。检查房地产企业是否将未售部分的成本计入销售成本，从而少缴税。

3、审查成本计算是否正确:审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。

重点关注以下问题:其一:按规定作为固定资产管理的房地产项目支出有无计入开发产品的成本。其二:拆迁补偿费有无超政府规定标准补偿和有无凭证不合法无效的税前扣除。其三:检查配套设施成本结转是否正确。主要通过现场检查看有无可有偿转让的配套设施有无直接列入开发成本现象。其四:审查销售成本的结转是否正确。开发产品完工后应及时结算其计税成本，不得提前或滞后;如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。其五:税前扣除的销售成本是否进行会计和税法差异的调整。重点关注计入开发产品的借款利息费用的调整及预提费用的纳税调整。

4、检查总出售面积的确定是否正确:注意私改规划提高“容积率”增加销售面积的行为。私改规划提高“容积率”是房地产企业暴利黑幕手法之一，住宅楼规定得比较死，不好见缝插“楼”，更多的开发商就将目光盯在了商住楼、公寓楼、高档别墅等项目上面，以尽可能扩大建筑面积。

总之，房地产建安企业由于经营业务复杂，业务流程环节多，生产周期长，企业涉税问题面广手段多，税务部门对房地产建安企业的税收管理应特别加强信息管税，加强预售和销售收入的管理，特别是成本费用和凭证的税收管理。