浅析城市房价与地价的关系

□文/张 超

（重庆大学建设管理与房地产学院 重庆）

近年来，我国许多城市出现了房价快速上涨的现象。不断上涨的房价，一方面使这些城市的房价收入比过高，居民收支能力下降；另一方面可能引发房地产泡沫，危害经济发展。因此，弄清房价形成机制以及如何降低房价，已成为关注焦点。而对于房价形成机制，大多专家认为，高房价是由高地价造成的，因此降低房价就必须降低地价。但上世纪末，政府试图通过减免土地出让金和税费来降低房价，并没有取得显著的效果。由此可以看出，单纯依靠降低地价并不能降低房价。房价与地价之间究竟有着怎样的关系？

一、房价如何影响地价

（一）地价和房价形成机制各异。土地和房屋是两种不同的产品，有着不同的市场特征。我国的土地实行国有制，土地所有权为国家所有，政府出让土地使用权，但是这种使用权的供给受国家政策影响很大，几乎无弹性。土地需求主要来自开发商；而房屋供给受市场因素影响，供给弹性很大，住房需求主要是房屋购买者。两者的市场条件不同，价格形成的环境也不同，土地价格主要取决于土地出让市场的供求，而房屋价格主要由房屋销售市场的供求决定。

（二）房价对房产数量的供求影响。房价由市场的供求决定，同时也会反作用于这种供求关系。若房价升高，房地产商就会扩大投资，加大房产开发，从而增加供给；从需求来看，房价持续上涨，一部分消费者会以观望的态度等待房价下跌，从而降低了当前房地产市场的消费需求，而另一部分消费者因担心房价继续上涨，面对走高的房价，会抢先购买，导致需求增加。因此，面对走高的房价，房产市场的需求在一定程度上取决于市场上两类消费群体的力量比较。

（三）房产量和土地量的关系。不同于一般商品，土地的供给价格和供给数量不是由市场决定，而是受政府的垄断调控。因此，土地的供给曲线是一条与横轴垂直的直线，房产数量上升，就会形成对土地需求量的增加，从而影响到地价。但从土地需求的角度来说，开发商资金的充裕带来了地价竞争的激烈，成本上升。

从以上分析可以看出，房价影响房产量，房产量则建立在土地供应量的基础上，所以房产量与土地量有直接关系。土地量通过招拍挂的方式进一步影响到地价。所以，房价通过对房产量和土地量两个变量的作用，间接对地价产生一定的影响，即：房价→房产量→土地量→地价。

二、地价如何影响房价

当前地价上涨，会形成未来房价上涨的预期，作为开发商，此时会选择减少当前的住房供给，作为个人住房需求者或投机者，会选择在当前购进住房，住房市场上供给的减少与需求的增加，必然会引起当前房价的上涨。由于信息是不完全的，这种不确定性导致预期有较大的差异，相应地，其影响效果也会有较大的变动幅度。在地价上涨时，短期内出于价格进一步上涨的预期，开发商会选择持有土地，从而产生与土地政策作用方向相同的效果，进而扩大了地价变化对房价的影响，而在长期，因为政策的限制，开发商不得不出售土地或进行开发，在一定程度上缓解或抵消了地价变化对房价的影响。

三、房价、地价的关系

土地市场和房屋市场的运行并非单一的过程，而是在不断循环地变化，地价与房价具有相互循环关联性。从理论上看，第一轮房价的上涨，会带来土地需求的增加，从而带来土地价格的上涨。但是，由于房屋开发的周期性，第一轮地价的上涨会促使房屋开发的平均成本上升，但是这种成本价的上升可能会抑制房屋需求的增加，并不一定带来第二轮的市场价格上升，从而影响土地需求和地价的第二轮变化。因此，地价与房价变化的循环关联性表现为：地价上涨→开发成本增加→房价上涨→预期房价上涨→开发商增加投资→地价上涨。在这一过程的前一阶段，是地价上涨引起了房价上涨，而在后一阶段，是房价上涨引起了地价上涨。

四、影响房价、地价的其他因素

房价和地价的相互影响关系并非是单纯的线性关系，还存在以下几种影响因素：

第一，从2003年底开始，以温州购房团为代表的全国投资购房团到各地批量购房，引发了2003年底、2004年初开始的全国第二轮房价大幅上涨期。在这一时期，全国金融单位改制引起了银行之间的竞争，银行竞相贷款于房地产开发与消费。同期国际大量热钱进入我国，相当一部分进入房地产市场，导致固定资产结构失衡，投资领域狭窄；加上电梯房和节能环保材料的推广，增加了房地产开发成本，使沿海及内陆的大批城市都在这一轮期出现房价大幅上涨。

第二，近几年各地大批人员通过购房入户扩大了城市的人口和用地规模，有关统计表明，约一半的购房者非本地居民，这些人的收入水平较高，承受住房消费的能力也相对较高，这些需求者会对自身未来的收入作出乐观估计，从而影响其购房的投资总量。非本地居民的购房入户，拉抬了原来居民的年平均收入，对房价的上升产生了一定的影响。

第三，一些开发商、中介企业和投资、投机炒房者借各种机会炒作，虚张声势，也是造成房价上涨的一个重要原因。许多楼盘以高价入市，只要开发商敢叫出声来，再高的价格也有人接手，甚至还要托人走后门才有机会买到高价房。市场需求中有相当一部分就是在这种声势中被提高的，价格的上涨又使得跟风进入的人越来越多，进一步加剧了供需矛盾，推动了房价上涨，以致形成恶性循环，使得非正常需求以及潜在需求提前。

第四，宏观调控下，住宅用地招拍挂制度更加严格，土地交易价格上涨，同时闲置土地处置力度加大，土地持有成本增加。按照2008年初发布的《国务院关于促进节约集约用地的通知》规定，对闲置土地，特别是闲置房地产用地征收增值地价，使得房地产开发企业相应增加了土地持有成本。

五、稳定房价与地价的对策

（一）合理安排土地供应的数量和面积。政府既是土地所有者的代表，又是土地的经营者和管理者，不能一味地多卖地，而应以管理者的身份加大土地供应结构调控力度。政府常常青睐一些大的投资者，而有意识地钳制小的开发商，出让达几百亩的地块，而小的开发商被挡在土地储备供应机构门外。当大地块被大的投资机构拿到手后，往往不立即全面建设，而是采取滚动的开发方式，开发一小块，闲置大部分，开发地块获得开发利润，而闲置的地块通过地价上涨而获利。如果将大地块按规划进行划分，让中小开发商参与进来，进行公平竞争，就可以使房地产市场更加活跃，从而降低土地闲置的成本，达到稳定地价的目的。

（二）完善和改进土地交易系统。建立土地市场宏观监测机制，加强对土地市场供需结构的宏观调控，从而增加土地供应计划的动态性，有效地稳定地价水平。同时，在有形土地市场的基础上，建立统一完善的城市土地交易系统，从而加强土地的一级市场和二级市场建设，形成公开、透明的土地交易信息平台。当然，这要以招标拍卖和挂牌的方式为保证。但价高者得的竞价规则应该予以改变，否则在只有一个供应方的短边市场里，地价肯定会上涨。可以将土地的供应改为开发项目的招标，评标标准改变为限价条件下的地价高者得与规划设计方案和新技术、新材料应用相结合，甚至可以采用在确定地价的情况下，房价低者得的评标标准。

（三）多管齐下，从不同方面调控房地产市场。房地产市场发展的一般规律总是要经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。在这个过程中如果仅仅依靠土地供给数量和质量来调控房价，很难取得理想的效果。应该从多方面着手，可以尝试多部门合作的模式，首先建设部门要严格对房地产开发的审批程序，同时政府借助银行的信贷方式，调节房贷利率，税务部门对税种和税率进行适当调节。通过多部门、多方面的调控，房地产市场一定会在市场规律的作用下良性发展。

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