保障房建设尚未成功 中国仍需努力

○ 本刊记者 凤鸣

从总体上看，目前我国住房保障工作还处于探索阶段，存在不少矛盾和问题，既有住房保障制度不够健全、政策不够完善的问题，也有管理不到位和实施过程中操作不规范的问题，需要及时总结经验，完善制度，加强管理。

问题1 资金问题

资金是建设保障房的瓶颈。据住建部预算，建设1000万套保障房，所需资金大约在1.3万亿元左右，其中中央财政拨款1292.66亿元，占百分比不到10%，余下绝大部分需地方自筹。

原因：未来五年，中国政府计划建设3600万套保障房，使保障性住房的覆盖率达到20%。如此巨大的工程，资金筹措自然成为一大难题。关于资金来源，住建部相关负责人曾表示，2011年1000万套保障房的任务，有8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集。剩余的5000多亿的资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。地方的巨额土地收入如不能及时输血保障房，保障房的建设情况令人担忧。

对策：按照国家政策规定，我国住房保障资金来源主要有三种渠道:一是土地出让金的10%，二是住房公积金增值收益，三是地方政府财政资金。土地出让净收益与当下的房地产市场景气程度息息相关,所以这部分资金来源存在不稳定因素。国务院颁布的《住房公积金管理条例》第29条明文规定,“住房公积金的增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金,住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租房的补充金。”在扣除风险准备金、管理费用后，剩余资金才归属为住房保障资金, 最终能够真正用于住房保障的资金是非常有限的。单纯依靠政府财政资金不仅会给政府带来严重压力，还难以保证居民保障性住房建设目标的实现，所以，多方拓宽融资渠道才能解决住房保障资金不足的问题。

在廉租房建设上可采用BOT融资模式,由政府提供土地，房地产商利用自有资金投资建设，并在特许期限内经营管理该项目，房屋以租赁形式投入市场，当开发商收回投资并赚取规定的利润后将整个廉租房项目的经营权移交给政府，在此期间，政府要对该项目的建造成本、施工过程、竣工验收、经营管理等方面进行全程监控，以达到廉租房建设的相关标准。为了吸引开发商进行投资，政府还可对合作企业实施贷款担保与贴息优惠支持。

还可以组建政策性住房金融机构，通过发行债券、财政拨款等方式筹集社会闲散资金用于保障性住房建设。同时还可对购房者提供低息甚至无息贷款,缓解中低收入者的购房压力。

近期物价如此上涨很重要的一个原因是社会上流动的钱太多。如果能把民间资本有效的吸引到保障房建设中，就既可以遏制高通胀，又可以缓解保障房的资金难。

问题2 保障房项目的选址

保障性住房项目规划布局有待改善，项目选在离城市中心较远的地方，使保障性住房建设的“贫民区”及城郊化日益严重。目前经济适用房和廉租房建设只是成本方面的考虑，忽略了消费者对周围环境的重视和社会的影响，大多集中在较偏僻的郊区，配套设施没能同步建设，交通、教育、医疗等配套基础设施建设不足或建设相对滞后，建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便。例如 2008年底限价房退购的反常现象，主要因为地理位置不合适，工作、生活不方便等原因。有的保障性住房内部空间结构不合理，影响了使用功能。此外，由于保障性住房往往是大片开发，这样进一步加剧了分化的趋势，并可能带来新的社会问题。

原因：客观来说，保障性住房是一种带有福利性质的住房措施，选址要符合保障性住房的使用者交通出行方便的要求，降低出行的费用。建设在城市主要生活区成本过高，但如果建设到离城市较远的郊区，又不能真正方便人民群众的生活和工作。把握好成本与便民之间的度是非常重要的，因此，要结合实际情况制定科学的选址方案。同时，还要完善社会保障性住房的公共服务设施与周围环境。这不仅仅包括环境的绿化，更重要的是文化环境的营造，为该区居民提供更好的交通、教育、医疗保证，方便百姓的生活，提高居民的自我发展能力。

对策：对于以上问题，住房和城乡建设部部长姜伟新表示：“我们将进一步督促地方提高规划设计水平，合理布局，科学选址，把保障性住房安排在交通便利、基础设施齐全的地段。”同时，住建部将推广在商品住房小区中配建保障性住房的做法，促进不同收入群体混合居住、和谐发展。

问题3 部分保障房质量不过关

保障房建设是民生工程，随着中央政府的不断督促，各地逐步加快保障房建设速度，越来越多的百姓住进了新房。与此同时，由于种种原因，保障房质量问题陆续出现，“墙脆脆”、“楼歪歪”、“屋漏漏”、“瘦身钢筋”……这些带有戏谑色彩的称呼反映了消费者的不满及担忧。保障房质量问题不断出现自然引发了一个疑问，为什么保障房质量如此难以保障?

原因：保障房利润偏低显然是一个客观因素。开发经济适用房项目利润可能不超过10%，这和普通商品房的开发利润相差甚远，开发两限房稍高一些，而开发廉租房的利润可能更低。由于房地产开发时间起码在1年以上，这期间市场的波动、建筑成本的变化都可能超出企业原先预估的成本，而保障房的价格、销售对象是由政府确定的，开发商没有涨价的空间，因此开发商难以通过开发保障房来获得足够利润。为了防止亏损，有的开发商便竭力压低工程建筑的开发预算，在竞标企业中选择报价低的承建商。

未来五年，中国政府计划建设3600万套保障房，如此看来，数量指标是硬性的，并且直达地方政府，与其政绩挂钩。在指标压力和资金局限下，开发商也就有了在质量上大打折扣的借口。他们或有压缩建设成本，有时甚至偷工减料，抢工期节省人力开支，也是其降低成本的方式之一。在承建商中，为压缩成本，违规分包、层层转包也是一种潜规则，这就可能给住宅质量埋下了隐患。成本的控制同样造成了监理机构的“赶场”。

对策：实际上，为了保证保障房不成为粗制滥造的“伤心房”，相关政府部门早已经出台了一系列的规章政策。

2011年“五·一”劳动节期间，国务院总理温家宝到北京市朝阳区王四营保障性住房建设项目考察时指出，保障性住房的建设，从设计到施工，从监理到验收，全过程都要贯穿着“质量第一”，要确保每根钢筋的使用、每块混凝土的浇筑、每个门窗的安装都要达到安全要求。

6月11日，国务院副总理李克强在河北省石家庄市出席部分省份保障性安居工程工作会议并发表讲话指出，住房质量直接关系群众生命财产安全，在这个问题上不能有丝毫马虎和放松。要对保障房建设实行质量终身责任制。

住建部继续推行项目法人对住房建设质量负永久责任，其他参建单位按照工程质量管理规定负相应责任；推行参建单位负责人和项目负责人责任终身制；推广施工现场工程质量责任标牌，公示建设、勘察、设计、施工、监理单位和负责人，并在建筑物明显位置设置永久性标牌，接受社会监督。

除了在验收、保障环节下工夫外，建材是房屋质量问题的关键，住建部下属的住宅产业化促进中心已经开始建立保障房建材超市，即保障性住房建设材料、部品采购信息平台，并已经进入测试阶段。

问题4 进入和退出的机制不完善

由于申请保障房的家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，核定有一定难度。再加上政府对经济适用房申购者的资格审查力度不够，使得部分高收入者混入经济适用房的消费市场,一些地方出现了骗租、骗购的情况，造成经适房小区停放着为数不少的高档轿车的现象比比皆是。还有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房，群众意见很大。

原因：我国尚未建立完善的信用制度和收入申报制度,居民也没有将自家收入公之于众的习惯,只能通过个人所得税来判定个人收入,但很多居民在有明收入的同时，还有可观的隐形收入或者其他非常规收入的存在。因此，只凭借一纸证明就来判定申请者的资格，必定会违背国家建设保障性住房的初衷，让那些本不在保障范围内的人钻了空子,更严重的是将真正需要保障性住房来保证正常生活的人拒之门外。所以在保障性住房分配过程中要对申请人进行严格的审核, 充分把好入口关。

对策：在经过审核以后,往往会出现符合申购资格的户数要远大于房屋的供应量的现象，在这种情况下，一般通过摇号方式确定最后的承购者。不可否认的是，摇号选房的确避免了排队选房所引起的秩序混乱等社会治安问题,但摇号靠的只能是运气，带有很大的随机性。所以说，摇号看似公平，实质上很有可能把那些最需要住房的申购者拒之门外,造成又一不公平现象的产生。因此，对经济适用房的分配，需要根据经济适用房的市场供应情况和需求者的紧迫程度建立严格的、规范的、量化的并易于操作的可行具体标准，按照住房困难程度、大小和急需者优先的原则排队分配，使之各得其所，把经济适用房建设的宗旨落到实处。首先在设计个人申报家庭收入财产表格时,对申购人要填写的项目进行具体划分如家庭成员数量、年龄、就业情况（是否有下岗人员）、岗位职级、月收入，资产状况等要有逐项清单，再由政府设立调查小组，根据本地的实际情况对这些因素的重要程度进行排序。

住建部要求地方严禁以任何形式向不符合住房困难标准的家庭供应保障性住房；完善保障性住房分配、使用的公众监督机制。一方面，通过控制保障性住房户型面积，引导保障对象当收入条件改善、具备了一定经济能力后自然退出。另一方面，对租赁性保障房，要研究制定合适的、动态的、有利于退出的租金标准；对购置型保障房，要完善并严格执行交易时对收益调节的规定，消除牟利空间，确保保障性住房公平配置、合理使用。只有合理退出，才能让保障房真正保障到需要保障的人。

小结

我国的保障性住房建设刚刚起步，在政策执行中避免不了会出现一些漏洞，而产生与初衷不一致的结果。但保障性住房政策对解决中低收入家庭住房问题十分重要，是不可忽略的正确举措，这就要求我们在建设过程中及时发现问题，结合我国的实际情况制定出正确的解决问题的方案，确保保障性住房建设健康、高效、快速向前发展，最终实现居者有其房的目标。