大型公租房社区商业配套的三大功能及其实现障碍与解决思路

○ 孙宏志

（本文作者系重庆市房地产业协会研究部主任、商业地产专业委员会秘书长）

某公租房建设业主单位，日前主动派员到笔者所在的重庆市房地产业协会商业地产专业委员会联系工作，希望推荐若干招商策划和运作方面实力强的会员。笔者综合考虑有关情况，随即组织了一个以商业地产策划、招商为主，覆盖商业地产项目规划设计、投融资、整体宣传方面专业人士在内的中小型专家组，前往该单位进行对接会。综合对接会情况，和笔者平时对公租房情况的一些了解，笔者认为，大中型公租房社区实际上都普遍具有或潜在着三大功能，但目前的运行机制在这三大功能的实现方面存在一系列障碍。笔者对此做简要分析，并进一步提出若干初步解决思路，供相关政策、学术和实际工作层面的人士参考。

大中型公租房社区配套商业的三大功能

综合有关情况看，大中型公租房社区配套商业实际上存在着或者说潜在着三大功能：1、公租房项目本身社区的生活配套功能，简称社区商配功能；2、公租房项目建设或可持续发展的融资功能，简称融资功能；3、城市副中心先行区商业配套服务功能，简称副中心先行区商配功能。

其中，社区商配功能指的是，对各公租房具体项目所形成的社区（简称公租房社区）提供商业配套的功能。主要是解决社区日常的、基本的、主要的衣食住行相关商业需要问题，属于典型的社区商业功能范畴。

关于融资功能。公租房建设的资金来源，是全国普遍关注的一个基础性问题和焦点难点问题，商业配套是公租房建设资金和运行资金的一个重要来源。例如重庆市的预算是，公租房的商配板块收入约占整个建设资金的30%。由此可见，公租房商配的融资功能，对整个公租房建设、运营、管理机制事关重大，是目前我国公租房建管工作最重要的、基础性功能之一。

关于副中心先行区商配功能。作为一个国家规划将在中长期内实现城市建设规模、人口规模全面倍增的全国五大中心城市之一，重庆市对于公租房社区的选址，有着比较长远的规划考量。目前看似偏远甚至有些荒凉的公租房社区，实际上基本都选址于未来的城市副中心地区的较核心位置。这使得重庆的公租房社区实际上具备着未来城市副中心建设发展先行区的功能。其商业配套，在对应的副中心形成过程中和成熟后，都肩负着为副中心提供相当程度的商业配套的功能。这一功能，估计在全国各地情况大同小异，有相当一部分大中型公租房项目具有或者潜在着相近的功能。

三大功能实现障碍及隐忧

综合相关情况看，重庆及全国目前在实现中大型公租房商配三大功能方面存在着一些明显的和潜在的理念、机制障碍，如果不及时发现并有效解决，轻则使公租房这一重要民心工程出现种种瑕疵，重则可能严重影响三大功能的实现，甚至导致整个公租房建管机制的制度设计性失败和整个政策失败，并留下一系列后遗症，重蹈经济适用房政策设计和执行异化的覆辙。下面将以上三大功能的实现障碍和潜在隐忧做一个简要梳理如下：

1、任务紧迫、上马仓促导致项目规划和建管机制障碍。众所周知，目前全国各地的公租房建设项目由于任务紧迫，很多都上马仓促，相当一部分甚至连一般建设项目必须的基本的规划选址、用地、设计、建设、招投标方面的法定程序都没有履行，就已经开工，甚至完工并投入使用了，甚至完成了配套商业的招商工作，并进入营业状态。这种建管机制，存在着一系列或轻或重的问题，已引起多方面的关注和疑虑。上马仓促，对于商配工作有多方面的不利影响，是最基础、最主要的障碍或者说难题之一，导致了一系列问题。例如：公租房项目选址不够科学合理，导致对应的商配定位和运管困难；导致业主单位的配套商业建管部门的团队组建仓促，基础团队缺乏相当的专业经验和水平，商业运管部门对策划招商代理机构物色和确定很仓促，代理机构本身未必胜任工作，代理机构缺乏应有的工作周期进行必要的市场调研、理念集成和方案优化工作，招商仓促并导致一系列现实问题和隐忧。

2、业主单位缺乏大中型住宅社区建设，特别是商业配套建设管理相关一系列经验，导致具体项目的建设和运管理念、机制障碍。由于是一项探索开拓性事业，且前期垫资巨额，重庆市的公租房建设项目强调的“公租房姓公”、“公事公办公建公管”原则，具体项目的建设和管理工作都主要由从事基础设施投融资和建设工作的、大型泛城投类政府融资和建设平台公司承担。这些公司由于以前职能定位，比较缺乏房地产开发运营和商业地产运营经验。专业经验缺陷，导致在整个配套商业的建管理念、代理公司择优、方案优劣鉴别、问题解决办法等一系列方面都存在或多或少的理念和机制欠缺，招商合约存在种种缺陷，导致一系列现实问题和隐忧。

部分租户的日常生活配套的合理需求不能有效满足

3、由于对配套商业策划招商和运管机构（简称代理机构）择优仓促，代理机构因能力局限和具体操作时间仓促，导致政策策划运营的理念、招商、运管工作粗放。导致一系列问题和隐忧。由于代理机构的专业水平所限和市场调研、策划时间不够，业态配置不合理，一部分租户日常生活配套的合理需求不能得到有效满足。另外，要么由于某些商业业态供应不足或缺失，要么由于某些具体业态的准垄断经营等原因，导致商品和服务的价格偏高。这很容易引起不必要的投诉，对公租房项目的形象和工作造成不利影响。

4、相关融资功能难以实现。虽然重庆市将出售配套商业的收益作为公租房建设资金的最重要来源之一，但重庆现行公租房社区配套商业暂时采取的是自持产权、招商经营的出租模式。由于考虑到租户的经济和心理承受能力，虽然具体租金各项目、各商铺有所差异，但总体上采取的是低租金并且一次性缴纳周期较短的模式。这种运行模式下，只能维持基本运营，甚至还反而需要政策面提供直接或变相的财政扶持，对于公租房建设管理机制所设计和急需的融资功能，还看不到实现的希望。另外，从商业地产专业角度讲，将公租房社区的商业出售，不利于日常运行管理，也不利于资产的保值增值。这一点万达集团曾有深刻教训，已经成为商业地产专业人士的一个重要共识。

5、对相关问题和隐忧，缺乏专业化的敏感性、前瞻性、解决经验和解决机制。笔者以兼职身份负责重庆房协商专委秘书处管理协调工作，虽然对这个行业见识较广，略有综合研判功底，但严格地说只不过是商业地产领域的一个准专业人士，仅仅通过个人随缘接触的公租房相关新闻报道、因曾打算申请公租房挤时间到两大公租房社区项目外面共进行过三次浮光掠影式的观察、参加过一次公租房条例立法研讨会，和这次相当仓促的对接会等非专门性研究，就已经发现公租房商配方面存在和潜在着一系列问题和隐忧，并将在下面进一步提出若干解决思路。想必水平更高的专业的人士和机构，能发现和前瞻的问题更多、更深透，提出的解决思路和方案也更专业。但遗憾的是，目前具体负责公租房商配建设和运管的主要业主单位和代理机构，由于以上种种原因，对相关问题缺乏必要的专业化的敏感性、前瞻性、解决经验和解决机制。

6、富有经验的商业地产专业机构缺乏参与公租房商配事业的应有机会和公平竞争机制，导致专业人才资源的严重浪费，抑制专业队伍的良性发展，同时也抑制了公租房建管工作本身取得更好的资金平衡、社会效益和综合效益，使三大功能的实现和整个公租房事业潜在隐忧。

对若干现实问题和隐忧的解决思路

以上一系列问题使公租房社区商配工作相关多方面都危机并存，这些问题的标本兼治，显然需要不止一个足够水平的专业团队进行很敬业的研究，并且绝不是一两个快速调研课题或者方案就能彻底解决的。本文仅仅基于个人的理解和思考，就其中部分问题提出一些解决思路，供相关各方研究和决策参考。

1、遵从大中型住宅社区建设的内需要求，迅速提升、改善公租房商配相关工作的建管理念和机制。包括公租房总量规划、布局选址、项目设计等项目层面的建管理念和机制；商配项目建管团队工作理念、机制和经验的建立健全和人员专业素质提升机制；整体策划、工程设计、招商、运管、宣传方面的理念和机制等等。

2、对公租房商配工作相关建管层进行商业地产专业培训，迅速提升建管队伍的专业素质。即进行我们商业地产界常说的“企业内训”。

3、积极建立公租房商配建管专家顾问团队和广泛征集建设性意见的机制。这个团队，可以也应当有一个紧密的核心团队，以确保团队的稳定和工作效率。同时具有一定的开放性，有足够的胸襟和机制吸纳对相关工作感兴趣、有见识和能力的专业和非专业的机构、人士参与建言献策。

4、兼顾公平和效率，采取以专家顾问团队扶助、支持下的公开竞标模式或较大范围的邀标模式来优选管理机构，并优化实操方案。我国现行的招投标法和模式，实际上广泛存在着内定中标者的问题，导致其他竞标者浪费大量时间精力研制标书，并且劳动成果被公然、合法无偿窃取。这已经不是什么秘密，而是全国各行各业都普遍存在、严重的时弊。由于相关政治缺位和治理能力局限，该问题长期未受到足够重视和有效解决，早已恶化到了国有资产损失、贫富悬殊、政治腐败、民心散失的地步。若重要民心工程之公租房建管工作也不能正视并摆脱这种时弊，不仅是一种缺憾，还必然会导致一系列问题和隐患。要规避这个问题，必须进行一些理论和制度性创新。至少在笔者看来，在这方面进行一些学术创新和创制绝非不能有所作为，而相关理论和制度创新无疑具有多方面的现实价值和历史意义。

5、站在尊重科学、尊重专业知识价值和广义文化产业政策的高度，充分重视商业地产策划运管相关软科学的重要价值。重建设轻管理，盲目建设、粗放管理，以至于虎头蛇尾，进退两难，好事变坏事，弄得啼笑皆非，甚至狼狈不堪，是我国建设领域普遍存在的问题，并且远远不仅仅是建设领域的问题，是又一大时弊。种种迹象显示，公租房建管工作已经表现出一些可能坠入这种时弊的隐忧。具体到公租房商配方面，如何避免因低级错误重蹈覆辙，如何在矫正这种时弊方面也做些力所能及的探索呢？笔者认为最重要的是要尊重软科学。所谓尊重，一是要重视和请教，二是要合理付费。订制和购买相关智力服务，原则上应当综合兼顾社会价值和市场价格。因为，市场机制的基本公平性和科学性相对而言是非常明显的。实际上，智力咨询、策划工作也是一种广义的文化产业，非常符合当前中央大力发展社会主义文化事业的政策方向。对文化产业进行其本身具有的广义解读，使产业文化、软科学跻身其中，不仅有利于各类知识经济享受文化产业的扶助政策，也有利于文化产业政策本身超越狭义文化范畴，在更广泛的文化领域落地开花、健康发展。

具体到商配工作而言，就是要解放思想，充分尊重商配策划、建管专业机构和人士的专业知识和技能，不要在专业咨询服务的酬劳问题上畏首畏尾、扭扭捏捏、能躲就躲、装糊涂。以公租房商配综合管理、业主单位商配工作管理和具体商配项目三个层面为例，相关资讯、调研、策划等软科学工作，都应当按社会经济原理和市场机制寻求有偿服务。比如，重庆市政府或公租局方面，可以也应当慷慨的甚至大张旗鼓的向房协商专委或者其它足以胜任的机构订制、购买政府层面实际上很急需的公租房商配建管理念、模式、机制研究课题。公租房商配项目建管业主方面，可以也应当向商专委会员，或者其它足够专业的机构或个人，订制、购买业主单位商配工作的建管理念和机制；具体项目的策划、招商、运管方案，当然更应当按劳付酬了。订制购买相关智力服务，原则上应当按照社会价值和市场价格进行。如果简单认为公租房是民心工程、积德工程，并以此为由实质性甚至长期性要求专业机构、人士提供免费服务，显然是不合理的，是以为一部分中低收入服务为名剥削另一批中低收入的脑力劳动者。蔑视专业价值的理念和做法，实际上是对高级知识价值的不尊重甚至变相窃取知识产权，这显然是与经济规律、德政甚至法律背道而驰的。我相信，有关方面如果足够尊重“知本家”，将不难明白商业地产专业知识和资源的积累成本是多么昂贵，人才使用价值是多么低廉，人才效能是多么巨大。

6、积极进行公租房商配建管模式探索和创新。超越公租房商配项目工作层面，立足于与公租房社区商配工作密切相关的整个公租房事业、社区商业发展、商业地产专业发展、城市综合发展的更高级、更广阔的经济社会事业层面，积极探索建立健全科学、高效、多方共赢的公租房商配建管机制。这无疑是一个光荣而坚决的任务。我们重庆房协商专委虽然还很年轻，虽然自身很多内部机制都还急需建立健全，但由于专业性质和职能定位，我们已经有一个基础团队，并且已经随缘在不同层级的专业会员的积极支持下，迈出了深度参与公租房商配相关事业第一步，站在了相关事业的前线边缘，并决心在力所能及的范围内，尽力完善内部机制、争取外部条件，进行一些力所能及的、富有开创性的探索，与公租房商配工作一起促进自身事业和相关事业的健康发展。

最后，由于本文结合近期工作，惟愿它能有幸为重庆和全国公租房商配工作及相关事业方面增添、激荡一些富有新意的思想力，促成一些基本共识和实际行动，为公租房商配建管工作基本功能的实现和提升，以及相关事业工作境界和效能的实现和提升抛砖引玉，成为一个最底层的铺路石。