国际旅游岛背景下旅游房地产发展研究①

中国(海南)改革发展研究院 符莉

为了遏制房价的上涨，近年来，国家相继出台相关严厉措施对楼市进行宏观调控，这对海南房地产的发展造成较大程度的打击。房地产发短期内仍是海南经济发展的支柱产业。国际旅游岛建设背景下，房地产健康发展是海南稳定发展的关键因素之一。最大限度减小宏观政策对海南房地产的发展的影响，适应国内外游客对海南房地产需求的变化趋势，海南房地产发展转型升级迫在眉睫。

1 海南发展旅游房地产的现实背景分析

在当前日趋紧缩的宏观环境下，抓住国际旅游岛建设的历史机遇，满足国内外游客多元化的需求，发展具有海南特色的旅游房地产是海南未来房地产发展的重要现实选择。

1.1 宏观政策调控背景下传统房地产开发模式难以为继

近年来，海南房地产已成为拉动国民经济增长的重要力量。据统计，1990～2008年房地产业生产总值占GDP比重从1990年的1.61%提升至2010年前三季度的10.5%，对服务业增长的贡献率为23.2%，成为推动服务业快速发展的主力和最大行业。然而，2010年以来，国家连续出台一系列遏制楼市过热的措施，以一般以居住型房地产为主，购买的客户大部分为岛外居民为主要特征的海南房地产发展受阻。

1.2 国内外游客消费趋势为海南旅游房地产提供强大的发展动力

2011年我国城镇化率达到了50.5%，人均GDP也超过了5000美元。据欧睿信息咨询公司的研究显示，到2020年，我国的中产阶层将达到7亿人，将占到总人口的48%以上，国内中高端消费(如休闲疗养、文化娱乐和旅游度假)等多样化需求将成为消费热点。旅游度假房产作为旅游与地产的交叉点，海南开发多元化、多样化的旅游房地产将不断吸引各种不同旅游消费需求的游客前来海南度假旅游，将潜在的资源优势转化为现实经济效益。

1.3 海南旅游市场结构性变化成为旅游地产发展的重要市场条件

2011年，海南接待国内外过夜游客3001.34万人次，同比增长16%。据据《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》目标要求，到2015年接待国内外游客达到4760万人天次，2020年接待国内外游客达到7680万人天次。旅游人次的增加将进一步提升旅游住宿客房的需求。

同时，据调查，2011年，二次以上重游海南的游客占国内游客总量的50%，其中43.5%的游客二次或三次游海南，越来越多的游客选择居住在非星级经济型酒店、特色汽车旅馆和风情小镇旅馆等，旅游市场结构变化为海南旅游房地产发展提供了重要的市场基础。

1.4 国际旅游岛政策红利进入集中释放期

海南国际旅游岛建设上升为国家战略以来，海南国际旅游岛多项优惠政策相继实施。如继离岛免税之后，开放航权、发展游艇业等政策也逐渐落地。海南正在进入国际旅游岛政策效应的集中释放期。在政策红利刺激下，海南旅游房地产业将迎来巨大发展机遇。

2 海南旅游房地产发展面临的突出矛盾

早在2001年7月“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”就在海南海口举办。海南开发旅游房地产走在全国的前列。然而，由于多种原因，海南旅游房地产发展至今还面临着诸多矛盾和挑战。

2.1 旅游房地产占比小，空置率高，资源利用效率低

虽然近年来，海南旅游房地产发展较快，但是与一般商品房相比，占比仍然很小。据统计，2010年，海南商品住房开发投资占90%以上。同时海南全省房地产存量大，房地产销售压力大。2012年3月底，海南全省存量房高达6410万平方米。以此同时，与高存量并存的是较高的空置率。据报道，即使在海南旅游度假旺季的春节期间，平均空置率也高达62.99%，有的甚至高达90%，造成了相当一部分资源没能得到有效的利用开发。

2.2 旅游房地产产品结构不合理

当前，万科、鲁能等知名企业在海南纷纷开发建设度假酒店、高尔夫球场等旅游房地产，但大多为高端酒店和度假区，与本地居民收入紧密相关的家庭旅馆发展缓慢，不能满足旅游群体对特色小城镇旅游、房车游、汽车营地等多元化旅游需求。据统计，近几年来海南旅游的游客住在其他的住宿设施接待量占比由2008年的20.3%提升为2011年的26.6%，增加了6.3个百分点。

2.3 市场机制不完善，海南旅游地产发展困难重重

早在20世纪90年代末，海南海航等企业就开发了产权式酒店等分时度假产品，但是由于市场销售网络体系尚未建立，缺乏专门的政策法规保障等原因，海南旅游房地产的公信力和社会认可度下降，妨碍了海南旅游房地产的健康发展。同时，由于国家相关管理部门对分时度假等旅游房地产形态尚未给出明确界定，消费者在产生纠纷后得不到法律支持，这导致开发商的前期投入和收回投资的时间都比预期要大，海南上世纪90年代初发展的旅游房地产终以失败告终。

3 海南旅游房地产发展的相关建议

国际旅游岛建设背景下，应以加快构建具有海南特色的旅游房地产产品体系为重点，以完善分时度假交换网络系统为突破口，以完善相关配套产业和基础设施建设为支撑，以体制机制创新为保障，促进海南旅游房地产的发展，将巨大的国内外消费市场的潜在条件转化成为现实经济效益，从而推进海南国际旅游岛建设。

(1)重点加快发展具有海南特色的旅游房地产产品体系。一是加快发展多元化经营性旅游房产，使之成为海南旅游房地产的主导产品；二是适度发展度假旅居型房地产，鼓励发展分时度假、产权式酒店等流动性度假居住产品，把海南建设成为世界知名的第二居住地；三是鼓励发展特色风情小镇旅游地产，促进具有海南乡村风情的家庭旅馆的发展，让更多的农民分享到海南国际旅游岛建设带来的成果。

(2)尽快建立和完善分时度假交换网络系统。促进第二居所特性的旅游房地产发展，有效解决海南高空置率，需要加快建立和完善分时度假交换网络系统。积极引进国内外运作较为成熟的分时度假交换公司(如国际知名的RCI公司、海南华夏之旅分时度假网络有限公司等)，吸引来自世界和全国各地的游客来海南度假旅游，促进海南与国内外其他地区的旅游房地产交换频率。

(3)加快完善旅游房产相联系的现代服务业产业配套设施。重点鼓励和引进具有国际化水平的世界知名医疗机构，在旅游房地产开发的重点地区建立国际型的医疗康复中心；加快建成一批以航天城、影视城、博彩业等为特色的文化娱乐中心；加快推进离岛免税店、离境免税店的建设和经营，引进Outlets商业模式等，将海南建设成为国际购物中心。

(4)加快相关配套设施和人才队伍建设，改善海南旅游房地产的消费环境。一是完善公共基础设施和加强信息网络设施建设，为国内外游客提供安全、方便、快捷的综合交通网络通信网络建设；二是出台各项优惠政策措施,吸引高端旅游房地产管理人士来海南就业或创业，鼓励国际著名教育培训机构在海南办学，为海南旅游房地产发展培养高端的人才服务队伍。

(5)加快创新旅游房地产相关体制机制。灵活、健全的体制机制是海南旅游房地产健康发展的重要保障。一是建立更加灵活的旅游房地产投融资机制，创新融资渠道和投融资模式，发展相关投资基金和信托服务，形成旅游房地产的综合投融资模式；二是出台并完善有关法律法规，建立明晰的旅游房地产产权制度，建立严格的市场监管机制，将旅游房地产业纳入法制化的框架；三是以加快海南旅游地产发展与促进小城镇建设为目标，探索以股份合作制为重点的土地管理制度创新，鼓励农民以土地入股的方式参与旅游地产，开发相关的农业项目和小城镇建设，从而提高农民的财产性收入和非农经营性收入。

(6)加快制定出台促进海南旅游房地产发展的相关政策。一是加快编制《海南省旅游房地产发展规划》，并将其纳入海南中长期经济社会发展规划中；二是争取中央支持，在海南建立全国旅游房地产先行试验区，为我国旅游房地产健康有序的发展做出示范作用；三是利用特区立法权，构建保障旅游房地产健康发展的法律体系，如分时度假和特别物业税相关法律法规。

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