基于多级模糊综合评价法的房地产企业财务预警研究

姜 璐 张 霞

(1:吉林大学管理学院，长春 130022;2:吉林建筑工程学院管理学院，长春 130118)

2009年末，为保证房地产市场平稳健康发展，国家提出了“国四条”、“国十一条”等一系列政策．受国内宏观政策调控的影响，金融政策的收紧，房地产企业的财务风险日益增加．财务风险具有模糊性和复杂性，它受到财务和非财务等多种因素的影响．以财务指标为变量建立的预警模型无法全面预测企业的财务风险，如何构建科学有效的财务预警系统成为房地产企业亟待解决的现实问题．本文对影响房地产企业财务预警的非财务指标进行分层研究，运用模糊综合评价法建立了评价模型，这将对房地产企业构建动态的综合性的财务预警体系大有裨益，从而能够使房地产企业在不断变化的社会环境中有效地防范风险，提高经营效率．

1 引入非财务指标构建房地产企业财务预警系统

传统的财务风险预警主要以财务指标为变量，比如美国学者Beaver在1966年首创的以单变量分析法建立的财务预测模型［1］，Altman(1968，1977，2000)运用多元变量分析法研究企业的财务困境预测，提出多元z值判定模型;Coats和Fant(1993)使用神经网络系统建立预测模型．这些模型都以财务报表数据为基础进行定量研究．事实上，财务风险本身具有模糊性，其风险程度难以界定，更难以用精确的数字来度量．量化的财务指标，其准确度容易受到财务报表粉饰现象的影响，无法全面预测房地产企业的财务状况．在竞争激烈的知识经济时代，非财务指标在风险预测的某些方面比财务指标更为可靠、有效．因此，房地产企业若想建立动态的综合的财务预警系统，除了要利用财务指标进行量化分析外，还要引入非财务指标加以补充．非财务指标的引入，减少了企业内部管理人员粉饰财务报表数字以掩饰财务困境的可能性，大大提高预测的有效性．

2 房地产企业财务预警非财务指标体系的构建

2．1 设计思路

预警指标的选取是财务预警的首要环节．指标的选取从影响财务活动的各种因素入手，根据每个因素的内容及表现，按影响因素的特点及分类并结合房地产行业特点进行考虑，尽可能考虑指标体系的覆盖面，同时兼顾定性指标的量化分析，以便更好地对财务风险进行预警．

2．2 财务预警指标体系的基本结构

根据评价指标体系的设计思想，通过上述对财务风险的分析，参照《股份制商业银行风险评价体系》中确定的定性指标体系［2］，并结合房地产行业自身特点，本文将非财务指标体系划分为获利能力、偿债能力、营运能力、发展能力及内部控制5个方面．具体结构如图1所示．

图1 财务风险预警指标体系

3 基于多级模糊综合评价法的房地产企业财务预警

房地产企业的非财务指标，其属性、约束、偏好等信息的主观性相对较大，无法给出准确的判定信息．因此，在财务预警时采用多级模糊综合评价方法．多级模糊综合评价就是先把要评价的某一事物的多种因素，按其属性分为若干类大因素，然后对每一类大因素进行初级的综合评价，最后再对初级评价的结果进行高一级的综合评价．多级模糊综合评价方法将模糊综合评价法与层次分析法相结合，能够较好地处理多因素、模糊性及主观判断等问题．将它引入到房地产企业的财务预警系统中，可以将房地产企业复杂的财务风险进行层次分解，从根本上将一个复杂的判断分解为许多小范围的比较判断，使房地产企业非财务指标的预警模型更具有可操作性．

本文以吉林省长春市的房地产上市公司A为例，说明多级模糊综合评价法在房地产企业财务预警系统中的应用．A公司成立于1986年，在2009年全国地产500强中排名21．

多级模糊综合评价过程:

(1)确定模糊评价等级集［3］．把企业的财务安全状况分为很安全、安全、一般、危险和很危险5个等级．因此，模糊评价等级值为:

V={V1，V2，V3，V4，V5}={很安全，安全，一般，危险，很危险}; 对评价集赋值 u={10，8，6，4，2}

表1 财务风险预警评价等级划分

(2)确立因素集．因素集是由事先选定的反映评价对象的各项指标构成的集合．这里指房地产企业财务预警系统中由非财务指标构成的集合．

因素集 A={A1，A2，A3，A4，A5}={获利能力，偿债能力，营运能力，发展能力，内部控制}

(3)单因素模糊评价．使用层次分析法对各个因素指标赋权，采用问卷调查方式由11位专家根据评价指标值对A公司进行财务状况评价．具体评价结果如表2所示．

表2 非财务指标各风险评价结果

(4)综合评价结果．将各单项风险评价结果与各指标对应的权重进行综合，得出综合评价结果见表3．

表3 综合评价结果

经过上述A公司非财务指标的多级模糊综合评价，可以判断其目前处于安全状态．最后还要结合财务预警系统中的财务指标进行定量分析判断该公司最终的财务状态．这样经过对财务指标的定量分析和非财务指标的定性分析，得出的结论会使评价结果更加真实、合理．

4 结语

通过建立综合模糊预测基本模型，将财务风险这个复杂的系统进行层次分解后，从根本上将一个复杂的判断分解成了许多较小范围的比较判断，使其更具有可操作性．

［1］ 庄佳．房地产企业财务困境预测模型研究［J］．经济师，2008(11):274．

［2］ 万希宁，黄莉．企业财务风险综合模糊预测模型研究［J］．财会通讯，2005(1):29-31．

［3］ 谢季坚，刘承平．模糊数学方法及应用［M］．武汉:华中理工大学出版社，2000:16-18．