不动产估价评价机制的探讨

■林建漳

针对估价产生的新风险，银行加强了对估价的常态化管理，其重点主要是建立估价评价和管理机制。作者从不动产估价对银行的作用、不动产抵押面临的技术困境、目前银行不动产估价评价机制的缺陷等几个方面分析完善银行不动产估价评价机制的必要性和可能性，并提出不动产估价评价体系的主要内容和银行选聘估价机构的基本条件。

一、不动产估价对银行的作用

我国商业银行抵押贷款大约占贷款总额的1／3，不动产抵押贷款占抵押贷款的绝大部分。不动产抵押由于提供了相应的债权担保，大大降低了贷款风险。在不动产抵押贷款的贷前、贷后和不良债权等阶段，不动产估价起到不可替代的重要作用。

抵押评估要发挥作用的前提条件是不动产抵押物价值的合理评估，其贯穿于银行抵押贷款贷前、贷后和不良资产处置三个阶段。

(1)贷前阶段。对于银行来说，抵押物是否存在瑕疵及抵押物价值的合理确定是能否给予借贷的关键性指标之一。凭借估价报告，银行可以审查评估标的物各项权证的完整性、真实性和有效性及是否具备抵押条件，除此之外银行还可以评估值的一定比例确定最终贷款额。随着中小企业信贷业务比重上升较快，在银行未能充分了解借款人需求信息、信用状况、财务状况的情况下，选择其不动产作为抵押物，是降低信贷风险的关键性措施。

(2)贷后阶段。放款后，银行会不断地跟踪借款人的履约和抵押物情况。遇到市场行情波动较大，抵押物价值下降较多的情形，借款人就可能产生违约并将抵押物“廉价”卖给抵押权人(即银行)。因此，当抵押物价值面临大幅缩水时，银行就会要求重新评估，并确定借款人是否提前多还或增加担保物，以防范抵押物价值贬值带来的违约风险。

美国JP摩根银行的研究表明，若在信用风险暴露之前的6个月采取预防措施，平均风险损失率仅为1%～2%；提前3个月采取措施，平均风险损失率为3%～6%，提前1个月采取措施，损失率为10%～20%，若无任何防范措施，风险损失率可能高达50%以上。这也说明在贷后借款存续期对抵押物价值变化进行动态跟踪是十分重要的。通过放款前后评估价值对比的差异，可以发现不动产抵押后存在的风险幅度。银行一般会在贷款或初次评估一年后实施重新评估，也可以根据需要不定期跟踪评估。

(3)不良资产处置前的预评估。当借款人无法还款时，抵押物的处置方式及变现价值就成为银行可能收回债权多少的重要参考依据。若处置价格过低或处置成本过高，银行会面临更大的损失。通常银行要变现抵押不动产，一般要经过8个环节（①认定违约3个月②律师函催款1个月③法院诉讼2个月④判决生效15天⑤宽限期6个月⑥拍卖公示7天⑦拍卖进款20天⑧其他准备时间10天），即使每个环节都很顺利，处置、变现抵押房产的时间最快也要14个月时间。

二、对银行建立的不动产估价评价机制的看法

考虑成本收益、专业分工协作和脱钩改制要求等因素影响，商业银行在经营过程中引入包括不动产估价等不同类型的中介机构提供有关服务。中介机构对商业银行的业务发展和贷款风险防范方面起到积极的推动作用，但有些估价机构与借款人恶意串通损害银行利益的案件，又让银行产生新的借贷风险。银行常发现一个现象，即贷前不动产抵押物的评估价往往高于其实际价值，但在处置不良抵押物时，其评估价值又低于实际价值，处置后的成交价值更低。

据某国有商业银行公布的近3年来的数据，抵债资产的受偿率在70%以上的很少，多数在30%—70%之间，一部分在20%以下，造成受偿率低的一个重要原因是放款前评估值明显偏高。

如果复核价值比较可靠，以误差在20%以内为可接受的合理区间，那么评估偏差率在20%以上就有高估嫌疑。从上述可知，超过半数的业务评估偏差率在20%以上，无疑给放款后带来较大风险。

为对抵押物进行有效监管，人行对商业银行开展抵押物价值评估提出了明确的监管要求。《贷款风险分类指导原则》中规定“商业银行应制定明确的抵押、质押品管理和评估的政策和程序”。

针对估价产生的新风险，银行加强了对估价的常态化管理，其重点主要是建立估价评价和管理机制，并通过设立专门的部门或岗位来落实。主要有六点：

（1）建立每年的机构准入申请和核准机制。以分行（省或市）为单位，通过上年度的考核确定入围名单，各基层银行或委托人必须在此范围内选择评估机构，评估业务名义上由借款人委托，但实际上存在各种形式。目前常见的评估业务委托形式有：

①招投标。对于敏感或重大项目，银行一般会通过公开招标和邀请招标等方式确定评估机构。

②摇号、抽签。此方式通过摇号机随机摇号，摇号结束后，由委托人或招标单位当场宣布摇号结果。有关金融监察部门现场全过程监督。抽签的方式类似摇号。目前银行要成批处置或拍卖的资产一般也会通过此方式确定评估机构。

③指定专门机构。当然现实中也存在某些估价机构凭借其与业务管理部门或业务管理部门的一些工作人员间的特殊关系，对某些估价业务存在一定程度的垄断。

④委托人和估价机构私下协商确定。在确定的入围名单内，由委托人和估价机构自行协商确定。

（2）预评估。为减少盲目性和确实降低放款风险，有的分行要求基层银行在确定抵押物时进行预评估，将预评估结果与分行信贷管理部门进行沟通。基层银行一般会委托自己熟悉和信任的评估机构进行预评估。

（3）估价专家顾问团队。信贷审核部门聘请一批从估价机构或社会聘请的估价专家顾问，遇到疑难问题时可以进行电话咨询。

（4）招聘估价师为银行信贷部门估价报告审核人员，并对估价报告进行复核和打分。同时制定抵押评估规则和评估方法所采用的参数标准，如不同类型不动产的投资收益率、利润、租金等。通过这些参数引导评估师按照他们制定的评估规则去完成抵押评估，而不是屈从于借款人。

（5）复核评估报告。信贷部门对评估报告进行审查，并结合自己的经验或咨询估价专家团队意见对估价结果的合理性进行判断，并给出评估偏差值。这种工作带有明显的主观性。

（6）公示。经复核，仍发现评估报告有重大问题，采取不定期公示不合格报告的估价机构及签字估价师，并拒绝其出具的评估报告。

应该说，对于分行一级的信贷管理部门由于其角色是防范金融风险，能够比较客观和谨慎地对待评估报告，对评估机构的评价逐步建立起比较规范的评价体系。但由于评估报告是由基层银行往上申报，基层银行的主要任务是业绩，在其眼里抵押物只是一个次要的防范手段，其更注重对借款人尤其是企业经营能力、利润和产业前景的考察，而前后者之间往往会产生矛盾，基层银行的解决办法往往是操纵评估机构高估抵押物价值。基层银行面临市场拓展的压力，在各项经营考核指标的驱动下，存在削弱风险防范、只顾眼前利益的倾向。

三、目前银行不动产估价评价机制的缺陷及其危害性

金融机构作为抵押评估报告的使用人，建立估价管理和评价体系是必要的，但由于对估价专业管理的缺乏，评价机制的缺陷集中表现在人为因素较为明显。主要表现在：

（1）有些银行不按照评估机构资质等级、人员素质、执业水准等为依据选择评估机构，而是将折扣和回扣高低作为评价和入选依据。一些银行选择的“优秀”估价机构与行业主管部门或协会的信用等级有较大出入，其后果是降低了行业公信力。

（2）合作条款由银行单方面设定，评估机构没有话语权。一些银行单方面提出一些不合理要求，甚至要求评估机构缴交一笔不菲的保证金。其后果是导致评估行为失当。不合理要求主要有：

①要求评估机构按照银行提出的估价报告格式出具估价报告。简化了的估价报告只需列估价项目名称、位置、估价结果、估价机构公章加上估价师签字就可以了。

②要求评估机构按照银行规定的工作日完成估价报告。评估报告的质量难以保证，甚至有些估价师都来不及现场勘察。

③要求评估机构按照银行提示的估价结果倒推评估。一般银行确定的抵押贷款额度根据不同的物业用途类型按正常评估值的30%—70%放贷，为保证贷款额度的实现，银行要求估价师根据贷款比例调整评估结果，使估价结果与贷款金额相“匹配”，以应付金融检查。

④要求评估机构按银行要求收取评估费用。个别银行打出评估费优惠甚至免收评估费的条件吸引客户，银行只付给评估机构很低的评估费用。有些银行在此基础上还要求评估费分成（回扣）。收费过低，显然会严重影响估价报告质量。

⑤指定签字估价师。有些银行在指定评估机构时，还要求评估机构把评估业务交给其信任和好沟通的估价师，这样就可使估价报告按照银行的意愿出具。

由于银行的不合理干预，评估机构不得不：①违反估价规范格式出具简化的估价报告。②背离谨慎原则。为迎合银行和委托方的需要，有意识选择成交价或租金偏高的可比实例。③滥用假设限制条件。一方面为满足委托方的不合理要求，另一方面又要推卸责任，就只好随意假设限制条件，例如划拨地不扣土地出让金等、随意假设容积率和用途等。

银行不动产评价机制及指定评估机构的缺陷，增加了抵押贷款的风险性，一方面给银行内部人员的腐败提供了机会，另一方面也可能出现估价机构和客户串通的现象。

四、不动产抵押估价面临的现实技术困境

尽管经过近二十年的发展，我国不动产抵押估价技术得到较快提高，但相对于评估市场和金融安全的要求，仍有较大差距。估价技术的不足也导致了评估偏差和评估技术风险。目前不动产抵押估价技术风险主要反映在价值定义、评估假设前提、评估方法及参数和最终结果的确定、变现风险提示等一系列问题上。

(1)价值定义的难点。一直以来评估业内未能很好地统一市场价值和抵押价值的含义。比如某公司以在建的厂房和土地抵押，抵押物评估值3000万（市场评估价），从银行贷款2100万元（抵押价值），后该公司因突发事件倒闭，法院委托拍卖处置，拍卖成交价2500万元，变现费用、补缴土地出让金、建设工程价款、补欠税、补拖欠的员工工资合计约1200万元，银行贷款损失至少800万元，损失超过38%。

(2)在评估假设条件和评估依据上存在的难点。比如，法院在拍卖处置一些产权或面积不清的不动产时，法院自行确定其依据进行评估导致买受人无法办理产权的情况。又如抵押的土地被法院处置时，闲置超过一年，其评估假设条件是否与一般的正常情况相同。另外，对一些影响抵押价值的关键性因素难以准确量化，例如容积率、环境因素、土地和地上建筑物的协调性等。这些因素对不动产价值的影响如何量化，在我国的大部分不动产估价报告涉及很少。如何确定地下容积率对地价的影响；环境影响和污染程度评估也仅在估价报告中有笼统的描述，目前我国也没有这一方面的技术规程。

(3)市场环境和评估方法选择的难点。如：①规范强调能用市场比较法的应以市场比较法为主要方法，但在市场泡沫严重的情况下，售价与年租金比值达300以上甚至更高，片面强调市场比较法为主可能造成严重的放款损失。②带租约的不动产抵押评估时，租约与不动产价值之间的关系如何确定，也是评估经常遇到的难题。比如曾遇到将尚可使用年限为25年，前20年租金已一次性收缴的办公楼来抵押作担保的情况。③在建工程评估一般为土地及地上建筑物的价值之和，但面临的一个难题是开发商在进行在建工程抵押时可能办理预售许可证，也就意味着进行期房套数销售，那么这种情况还如何分割出其抵押价值是一个难点。

(4)确定最终的估价结果的难点。对同一抵押物采取市场比较法、成本法、收益法等方法时，其评估结果差异可能较大，如何取舍和赋予各方法权重，最大程度规避抵押风险也是难点。比如在房地产价格很高而土地招拍挂市场价格又偏低的情况下，如何合理确定已开发商住房地产的土地价格。

(5)评估中的参数是影响评估结果的最直接因素，也很容易成为人为调控估价结果的手段。例如在采用市场法时，选取偏高或偏低的可比实例，或在运用收益法时，折现率选取不当，均会造成评估结果的失真。

(6)变现能力分析的难点。如何在谨慎和保守原则的前提下，充分考虑未来市场变化和短期强制处分等风险因素是一个难点。如何在经验数据基础上对不同的抵押物进行变现及对可能变现率进行合理分析，是目前估价机构面临的一大难题。

五、完善不动产估价评价机制，降低银行放款风险

由于不动产抵押估价对银行的重要性，在分析评价机制存在缺陷的基础上应着力完善抵押估价评价体系。银行可以根据自己的需要建立公开、规范和有效的估价机构评价体系。笔者认为评价体系可包括机构基本情况指标、机构业务能力情况指标和规范执业情况指标等三部分。该评价指标体系实行百分制，在基本评价值的基础上，可结合银行聘请的估价专家团队打分进行修正。其中：机构基本素质指标权重为10%，机构业务能力指标权重占70%，机构执业规范指标权重占20%。通过考核评价体系得出的分数高低对估价机构进行信用分级，如AAA级、AA级、A级和B级。获得AAA级（80分以上）、AA级的（60至80分）在下一年度可以入围，A级（60分以下）的下一年度不得入围。B级的（出现重大失实报告等严重违规行为的）的则规定更长时间的禁止入围。

要使上述评价体系更完善，银行应注意抓好评价体系中的几个重要环节：

(1)建立联动的长效机制。要建立与行业行政主管部门、行业协会和估价机构等有关各方的良性互动机制。通过联动机制，共同出台不动产抵押评估操作指南并推动行政主管部门对估价机构的监管。其次，银行应加强与行业协会的沟通和交流，充分发挥协会自律管理和专家咨询等作用。再次，银行应加强与估价机构协调和沟通，把自己对估价报告的看法反馈给估价机构，加强质量控制。

(2)遵照严格的程序和标准，明确估价机构的准入退出机制，并向社会发布，让估价机构有章可循。银行应统一估价机构的入选标准。重点考察估价机构的执业资格、估价师数量、诚信记录、客户反映、各级银行评价、收费合理性、估价报告打分情况、是否存在造假行为及履行估价合同的情况等方面，结合行业行政主管部门、行业协会等年检和资信评级情况综合评审确定。一般应在自愿报名的基础上采取公开选聘方式，通过信用评级分数确定合作的估价机构。

(3)规范估价报告复核标准。银行可以借鉴行业协会出台的估价报告评审标准进行估价报告复核和打分。重点审核估价对象的界定及产权是否清晰、估价中参数确定是否有依据和合理、评估方法选取及估价结果确定的合理性、假设限制条件是否合适、是否有需要特殊处理的问题、报告是否采取谨慎的估价原则、是否考虑了未来市场变化和短期强制处分风险因素、估价结果的偏差率多少等。

估价机构评价体系

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