中国地产起码还有二十年的兴旺：对话中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌

文/本刊记者 于琳琳

中国下半年的经济走势会如何？实体经济的出路在哪里？房地产的未来又怎样？

本刊记者就此采访了中国房地产及住宅研究会的副会长顾云昌教授，听听他的解读。

“稳增长”推动经济复苏 发展实体经济着力点在中小企业

中国商人：对央行一月两次降息您有何看法？降息，是否说明当前中国经济情况不容乐观？下半年经济形势如何？

顾云昌：一个月里降息了两次，这样的举措不能说是微调了，也不能说是大调，起码是比较明显的政策调整。我想是中央根据上半年和六月份经济形势作出的总决策，目的是把我们的“稳增长”放在更加重要的位置。无论是我们投资的增长速度、贸易的增长速度还是消费的增长速度都乏力，这恐怕是这次降息的重要原因。整个经济还没有真正实现回稳，还在下滑，现在还在探底，三季度的GDP增长速度或许还会放缓，7月的CPI可能继续下降，特别是PPR下降很不好，说明我们的产品过剩，下半年经济还会比较困难。

中国商人:目前市场方面有很多关于结构性减税的呼声，针对企业加大结构性减税的力度尤其是小微企业减税和鼓励、引导民间投资健康发展的新36条相关实施细则也已经全部出台，您是怎么看待这个问题的？

顾云昌：结构性减税是我们这次“稳增长”的主要内容。“稳增长”一个是结构性减税，一个是启动未批项目，还有就是信贷政策方面的，包括两次降息。这样一些做法，都是推动经济复苏，防止经济下滑过度。现在最困难的还是中小企业，因为现在的整个实体经济或者说我们需求方面投资过剩，实体经济又不热，加上过去我们信贷政策对大型企业比较有利，中小企业不容易得到贷款，资金短缺，销售又不畅，这时候减轻企业的负担让他们在这样困难的情况下更好地得到发展。

中小企业的特点其实是应该安排更多的劳动力，我们就业的人口主要是从中小企业来的，如果中小企业扶植不起来倒闭的倒闭，垮台的垮台，那么中国的就业问题就会成为大问题。全世界都面临贫富差距的问题，美国的失业率是百分之八点几，西班牙的失业率是百分之二十三点几，其实就是就业问题导致的。中央政治局刚开过一个学习会，主题就是把就业放在经济工作的一个非常重要的位置，所以我们后面是就业问题，进入经济增长的问题 ，为什么经济增长保持百分七甚至百分之八，原因还是就业问题。所以36条的贯彻实际上就是要扶植中小企业和民营企业。

中国商人:央行的两次降息，发展实体经济的意图很明显，未来发展实体经济的出路在哪里？着力点在哪里？

顾云昌：大的实体经济已经过剩了，一些中小企业无论是实体经济的还是服务业的，都应该有很大的发展空间，一个健康的经济体应该是许多中小企业支撑的。中小企业是发展实体经济的出路和着力点。无论是经济的繁荣还是就业问题主要是靠中小企业，就业了才能增加收入，增加收入了才能拉动消费，因为我们的内需不足。

“稳增长”客观上助推了房地产市场的回暖 房地产吻别黄金时代迎来白银时代

中国商人:有不少专家表示，此番降息最大的受益者可能就是房地产业了，甚至有房产中介表示，房价继续下跌的可能性为零，甚至还有上升趋势，您同意这种观点吗？

顾云昌：宏观经济层面的微调，特别是货币政策的变化，一个增加流动性三次降低准备金率增加流动性，两次降息降低利率，客观上来说必然促进房地产市场的回暖，房价的回升，因为这是世界各国的经济以及中国经济发展的历史经验已经证明的。房地产回暖不回暖和利息高低有关系，利息上涨的情况下对需求是有抑制作用的，而利息降低情况下对需求是有推动作用的。降低利息买房子成本自然降低了，两次降息和不降息之间还本付息的钱节省百分之十，个人按揭的成本可以减少百分之十甚至更多，这时候会导致买房的人更多。

尽管我们的货币政策和“稳增长”政策不是针对房地产的，是为了整个经济的稳定和推进而采取的政策，但是它客观上助推了房地产市场的回暖，助推了房地产价格的回升。目的并非如此，但却起到了这样的效果。

中国商人:房地产在实现“稳增长”上会有什么作用？房地产未来如何？

顾云昌：有人说不能对房地产寄予过高的希望，但是也不能不对房地产寄希望。从美国的经济来看，十次的经济危机九次靠房地产救活，现在美国的经济还是发展缓慢，因为美国的房地产市场还没复苏，一旦美国的房地产复苏了，那么经济也就上来了。房地产调控政策一旦放松就会出现反弹，并且肯定会出现强烈的反弹，房地产需要紧紧把投资投机性需求止住的同时支持刚性需求，把刚性需求支持好，才能使交易量上来，房价相对稳定对经济增长就会产生积极的作用。

房地产大都是民间资金，房地产的问题是将需求控制住了，我们现在经济问题是需求不足，全世界都需求不足，房地产需求却很充足，但是我们没有充分发挥。我们的刚性需求也在遏制，特别是改善型需求没有发挥好，如果把改善性需求发挥好，把投机性需求遏制住，中国地产起码还有二十年的兴旺。中国地产走过了二十年的黄金期，现在进入了白银时代，所以我们现在吻别黄金时代牵手白银时代。

“稳增长”和“控房价”是对中国政府和地方政府的一个智慧考验

中国商人:因为房价调控，地方政府财力急剧下降，您认为政府的宏观调控是否存在“稳增长”和“控房价”的“两难”选择？未来趋势如何？

顾云昌：对中国老百姓来说，地产是最大的固定资产。老百姓的最大消费不是吃、穿、行，而是住，住房消费是老百姓最大的消费。家庭财产包括存款、股票、房产，其中最大的财富还是房产，房产要占据财富的百分之六十到七十。所以说许多国家都把房地产作为刺激经济的手段，中国也不例外。1998年的亚洲经济危机就是靠房地产刺激上来的，2008年的次贷危机也是靠房地产刺激上来的，所以人们感觉到要让经济回暖最有效的措施是刺激房地产。但是为什么现在政府对房地产仍然进行调控呢？因为我们另外一个目标就是要控制房价。房价太高了，我们前一个时期搞了两年的调控已经取得了一定的成效，如果因为“稳增长”又一次把房价提高了，等于是房地产调控功亏一篑，前功尽弃了，所以既要“稳增长”又要“控房价”，这两者之间如何找到一个平衡点，是对中国政府和地方政府智慧的考验。

中国地方政府有个特点和房地产关系非常密切，因为许多地方政府财政收入的来源主要是来自土地出让金，土地出让金的多少决定土地市场的冷热；土地市场的冷热又取决于房屋销售市场的冷热；房屋市场的冷热又取决于房价。我们希望降低房价来促进销售，这是一个比较好的愿望。的确，前段时间由于房价下降，房屋的销售上来了，这叫以价换量。但是有个问题，一旦销售量上来，房屋价格就不可能再下降了，既然大家认为这个价格合理了，我们都买了，那么这个价格就是合理的了，开发商觉得既然这个价格能卖掉房子了，那么他们为什么还要降价呢，作为开发商来说始终认为价格越高越好，作为买房者来说希望价格越低越好，包括政府也一样，政府也希望卖地越来越高。

所以说以价换量是好的，但是一旦销售量上升，房价是不可能再下降了，这是一个很大的矛盾。地方政府由于对土地财政的高度依赖，由于今年上半年土地出让金下降了27%，政府的财政支出已经是刚性的。地方政府的支出主要用于：一、地方投资，二、社会的福利，三、政府自己开支。由于土地出让金的下降导致财政收入下降，三方面的支出就会不足，既影响了地方投资又影响了社会保障，包括保障房建设的投资，也包括了公务员的消费。

有的地方政府工资都发不出，向银行贷款发工资，有的地方政府要求房地产开发商提前把明年的税缴了，还有的甚者要求企业把三年的都缴了。如果房地产市场能够回暖，销售增加，开发商有钱了就能来买地，那么地方政府财政收入就会提高。地方政府处于这样的一种立场，所以必然不希望楼市继续再冷下去，而是希望保持常态。这就是地方政府现在面临的两难，既要根据中央的政策调控楼市不能动摇，不能放松，但是又不能使地产过度下滑而导致地方财政的各方面困难。