房价将从高点回落

不久前刚刚闭幕的中央经济工作会议，提出要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。确实，只有依据经济规律坚持调控，抑制住房投机需求，才有可能促进房地产市场的正常运行。

笔者预计，未来中国房价将有可能从2011年的高点回落30%～50%，主要依据在于：第一，中国高速增长的基础不复存在，因此，基于中国未来仍有20年高速增长前景的房价预期也不复存在。近期我国经济增长明显减速的事实证明，依靠固定资产投资拉动的经济增长不具有可持续性。高房价不仅需要宽松货币政策支持，更需要高速的经济增长所形成的美好经济前景作为基础，而我国“十二五”规划确定的经济增长速度已调为7%。

第二，我国城镇房屋供过于求，房屋过剩明显。到2010年底，我国城镇人口6.7亿人，人均住房31平方米。这意味着我国城镇住房存量已经达到208亿平方米，足以满足现有城镇人口居住。但由于住房分配机制不合理，大量住房处于空置状态，每年超过12亿平方米的新房开发速度，明显大于新增城市化人口的实际需求。

第三，住房具有明显的不可支付性。根据国际通行的要求，家庭年收入超过30%用于支付住房需求的人群，属于不可支付人群，需要通过政府保障机制给予扶助。我国住房价格相当于城镇家庭年收入的10～20倍，养房月支出占到家庭收入的50%～100%，根本不具备可支付性。很多人买房的理由是这样做可以赚钱，根本没考虑到一旦房价出现回落，家庭可能要面临的财务支付问题。

鉴于2012年调控房地产仍将是一条主线，预计到2012年底，房价相对于2011年高点，可能有平均超过30%的跌幅。大城市的回落将超过三成，个别城市超过四成，中小城市一般会超过两成。

总体而言，房价在1～2年内将呈“L”型轨迹回落。之所以这样预测，基于以下几点：一是调控房价已形成社会共识，正常货币政策下，房价仍可能出现大幅调整；二是信息系统建立和房产税推进，将根本抑制住房投机；三是保障房供给将发挥中长期作用；四是未来宽松货币政策与人民币升值趋势不能并存。

展望更长远的未来，房地产业发展的趋势，将使房价失去持续上涨的动力。中国城市化的方式可能面临调整，房地产拉动经济增长的模式或将遭到遗弃。