厘清首套住房贷款政策稳定性含义

易宪容

我们还需要对首套住房贷款政策稳定性含义进行清楚界定或厘清，以避免购房者受到一些别有用心者的误导，做出错误判断

据悉“两会”上，一份汇集住房城乡建设部等七部门意见的报告提出，今年要保持首套住房贷款政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。在坚决抑制不合理住房需求的同时，要继续严格实施差别化住房信贷政策、税收政策和住房限购措施，保证首套住房贷款供给。

在“两会”之前，笔者就推测，由于中央房地产宏观调控政策不会改变，房地产开发商与地方政府为了打破当前住房市场的僵局，在“两会”上所谓代表提案，一定会在保证首套住房贷款供应上打主意，以便通过所谓的住房优惠政策满足他们所说的住房“刚性需求”或首套住房的需求为突破口，让住房消费者进入高房价的市场。之后，我写了让住房消费者通过优惠政策进入市场几个政策前提，比如严格区分住房投资与消费；用税收制度严格限制首套住房购买者用于投资；除非政府用转移支付方式，否则首套住房住房优惠要由银行自主风险定价而不是由政府强行规定。

不过，在此基础上，我们还需要对首套住房贷款政策稳定性含义进行清楚界定或厘清，以避免购房者受到一些别有用心者的误导，做出错误判断。

稳定性含义界定

首先，当前首套住房贷款政策的稳定性是与2010年4月以来的国十条等相关的房地产宏观调控政策文件所规定的住房差别化的信贷政策联系在一起的。而且，首套住房贷款政策仅是住房差别化信贷政策一部分，它与住房差别化信贷政策整合为一体的，而不是一项单独的住房信贷政策。如果离开差别化住房信贷政策这个整体，那么首套住房政策的稳定性就没有意义。

而差别化住房信贷政策是以2010年央行与银监会出台的关于住房差别化信贷政策275号文件及新国八条后来补充的内容（以下简称1号文件）为蓝本的。这两个文件是商业银行处理个人住房按揭贷款的最新文件。在这两个文件中，第一层含义是禁止本地居民用按揭贷款购买第三套以上的住房及禁止居民用按揭贷款异地购买第二套以上的住房。也就是说，无论是本地居民还是外地居民，要想通过使用按揭贷款购买第三套住房以上的住房是不可能的。同时禁止居民异地购买第二套以上住房。对于居民异地购买第一套住房必须在当地有纳税证明或缴交社保证明，否则禁止获得银行贷款。在这种信贷条件限制下，个人想利用银行信贷购买第三套以上的住房基本上被禁止。

275号文件及1号文件的第二层含义就是把居民购买住房的投资或投机炒作和住房的消费区分开。该文件规定本地居民购买第二套住房的首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍。也就是说，如果本地居民购买住房仍然是一种有利可图的投资行为，个人也可通过住房按揭贷款进入住房市场。但不仅杠杆降率小了，而且融资成本也成倍上升。这里首付比例不低于60%，也就是说个人购买第二套住房首付60%是底线。在不的条件下，购买第二套住房首付比例还可上升60%以上，比如70%、80%。而贷款利率不低于基准利率1.1倍，是指购买第二套住房的利率不得低于基准利率1.1倍，这是购买第二套贷款利率的底线。商业银行可根据个人信用风险给出不同的风险定价，即高于基准利率1.1倍而1.1倍，仅是底线。从该些文件的意蕴来看，就得把住房投资与住房消费严格区分开。住房投资或投机炒作要进行银行贷款，无论是第二套还是所谓改善住房，都算住房投资，就得以金融市场风险定价，而不享受任何优惠政策。

第三层含义是第一套或首套住房贷款的首付比例不得低于30%，但贷款利率没有明确规定，由银行对客户风险定价。也就是说，个人购买首套住房，无论是投资还是消费（这里没有事中及事后规定，所以无法识别），其首付比例的底线30%，可以上浮而不可向下突破。而利率的优惠条件如何，则没有规定，完全由银行自主决定。在这种情况下，首套住房的贷款利率应该在哪里，很大程度取决于当前银行的市场环境。

比如，有代表认为，当前个人首套住房购买贷款利率要回到7折优惠。但是实际上这根本就不可能。因为，如果其他条件变化不考虑，让首套住房的贷款利率回到7折优惠，那就意味着当前的住房市场又希望优惠利率回到当前房地产大炒特炒的市场。这样一个市场则是这几年国内房地产宏观调控要改变的目标。如果要认可这个目标，那么也就意味着全盘否定当前中国住房宏观调控政策。

还有，如果按照当前银行的经营环境来看，这也是根本不可能。因为，如果按照5年期的贷款利率（一般按揭贷款多以是会5年以上）7.05%的7折优惠计算，那么其利率就是4.935%，远远低于5年期存款利率5.5%。商业银行每做一笔这样的贷款都会亏损。即使其贷款利率8折优惠为5.640%、85折优惠为5.9925%，扣除银行运营成本，银行也是无利可图的生意。因此，商业银行贷款利率只有基准利率7.05%时才保证有微利。如果商业银行对首套住房利率优惠9折以下，除非只是为了增加市场份额，但对银行利润增长不起作用，银行购买对第一套住房的按揭贷款利率优惠动机不强。所以，当前商业银行对购买第一套住房的按揭贷款利率保持在基准利率水平上也属于正常水平。

两点建议

从上述两个关于住房按揭贷款差别化的文件首套住房信贷政策来看，至少存在两方面的遗漏。一是对购买第一套住房贷款利率优惠度是多少，以往相应的文件都有详细的规定，比如央行1998年的190号文件对首套住房贷款，高档住房银行禁止贷款购买，一般普通住房首套贷款也是适当上浮（不超过5%）；2003年的121号文件规定首套首付比例为20%，而利率则由银行自主定价；2003年18号文件后住房贷款利率按照贷款利率下限管理9折优惠；而2008年302号文件则是在整个利率下降216个基点上，把住房按揭贷款利率下限扩大到7折优惠（主要指第一套住房及第二套以上的改善住房）。但275号文件及1号没有利率下限进行具体新规定。这就必然导致对新进入的购买第一套住房者的利率完全由银行自由定价。这是目前所出现不同地方不同银行对第一套住房贷款给出不同的贷款利率争论的政策原因。

同时，由于当前的文件没有给出第一套住房贷款详细优惠标准，不仅各地方政府为了托市正在打主意，要求商业银行让住房贷款优惠利率又回到302号文件条件上，而不考虑当前利率水平变化情况，而且也无法对2010年以前存量住房的6万亿按揭利率正常调整。这6万亿的住房按揭贷款，如果优惠政策不变或还是折利率优惠，那么其利率就是4.935%，远远低于5年期存款利率5.5%，银行利率亏损0.565%。如果银行运营成本不计算，商业银行每年得向这样的人补贴2739亿元。这种补贴看上去是由商业银行来支付，实际上是存款人向借款人补贴。因为，这完全是政府利率管制的结果。

另一个漏洞就是居民异地购买住房的信贷政策是按照第一套条件出价，还是按照第二套条件出价。在这两个文件中没有规定。如果有全国性住房信息系统，银行可以通过这个系统来确定异地购买住房是第一套还是第二套。如果没有这个住房信息系统，要做出这种识别就不容易了。在这种情况下，无论是购买住房者还是银行都会带来不少困惑。

以上可見，首套住房信贷政策的稳定性是以差别化的住房信贷政策为基础，它只是差别化住房政策的部分。如果没有差别化住房信贷政策的整体性，该首套住房信贷政策的稳定性部分也就会失去意义。而且这种政策的稳定性同时也得以银行经营环境变化及基本赢利水平为基点，否则银行没有意愿给出贷款。更为重要的是，这个政策稳定性也必须让整个住房市场价格合理回归，住房市场由投资投机炒作为主导市场向消费为主导的市场转型，否则就容易误导消费者进入高房价的市场，让他们来接当前这个巨大的房地产泡沫最后一棒。

（作者单位：中国社科院金融所）