完善房地产市场网上监管信息技术手段探析

■ 季 雷 Ji Lei

0 前言

网上房地产是上海房地产市场管理的重要组成部分。自2004年起，上海率先开发建立了网上房地产交易平台（图1）。该平台主要由新建商品房合同备案系统、存量房经纪合同与交易合同备案系统及存量房资金监管系统、网上房地产交易服务网站等组成，目前在国内处于开创和领先水平（图2）。网上房地产交易平台的实施运行，促进了房地产市场管理向信息化、技术化的崭新时代迈进。它一方面解决了房地产市场供求双方信息不对称的问题，规范了市场销售操作行为；另一方面推动了房地产销售、经纪行业的信息化应用和发展；同时也为政府把控市场、制定政策提供了科学化的决策依据。

通过近年来的实践，开发商、经纪机构、购房者、社会公众及舆论媒体等有关各方都逐步熟悉和认可了销售、买卖合同网上备案这一全新的操作管理模式，国家建设部也对上海的网上备案模式予以充分肯定，并在全国进行了推广。该平台早期开发主要针对商品房销售和经纪业务操作，但随着网上备案业务不断拓展，市场销售和经纪过程中的一些不规范行为也逐步显露。为此，如何进一步完善网上房地产交易平台，运用信息技术手段来实现对房地产市场交易过程的动态监测成为一个全新的课题。

这些年来国家、上海先后出台了加强房地产市场宏观调控的一系列政策，其重要的抓手之一就是要进一步加强市场监管，规范市场运作，保持房地产市场健康稳定的发展。目前市场不规范行为从技术层面分析具有以下特点：①随机性，可能发生在任何时间、任何地点、任何开发商或经纪公司；②隐蔽性，每天的交易时段都在进行大量的备案操作，要从海量的正常数据中及时提取出极少数异常数据，发现不规范操作行为，犹如大海捞针；③多样性，随着房地产宏观调控的深入，楼盘销售的不规范行为也是不断花样翻新，层出不穷。针对上述情况，应进一步完善备案系统，采取相应技术措施，增设各种管理模块，构建有效的市场监管子系统(图3)。

1 增设交易信息动态监测模块，便于及时跟踪发现和统计分析合同备案情况

增设异常数据判别条件的设置功能。在网上备案销售方案中，房屋销售价格要求申报一房一价，并由开发商自行承诺价格浮动区间，系统可提供价格参数指标设置功能，对于明显超出原已备案的价格浮动区间范围的异常数据，操作端可增加智能提醒功能，监管端应能及时报警（提醒显示和声音警示），并配备管理人员进行数据分析、调查和跟踪，以利于避免或尽早发现问题。

同时应大幅度增强统计、查询、分析功能。在不影响合同正常签约备案性能的前提下，抽取建立基于生产数据库的监测数据仓库，从中可实现按项目、时间、价格、面积、区域范围、结构等多维（dimension）统计分析，并可产生各类报表，也可方便转化为EXCEL等常用办公软件格式，能以饼图、折线图、直方图等形式打印输出。另外可以楼盘表为基础，实现单套房屋的交易登记全过程追溯跟踪功能。为保证系统性能，应进一步优化系统结构，在数据库结构设计中适当增加冗余表空间和相应字段，存储经过加工的半成品统计查询数据，实现以空间换取时间，提高查询统计性能。

2 增设交易节点控制模块，进一步压缩不规范的操作空间

系统中流程式交易控制环节相互之间的间距过长，往往会给不规范操作行为留下空间。例如现行的商品房销售大部分楼盘是在取得预售许可证后上网预售，之后的销售过程在系统中主要体现在合同备案环节，其余过程系统则无法控制。如曾经发生过开发商在尚未办理大产证的前提下，与购房者签订交接书并办出小产证的问题。为此根据相关政策，对于凭预售许可证上网销售的楼盘项目，在不影响现有系统正常运行的前提下，可在系统中增设交易节点控制模块，对是否具有大产证进行核实验证。只有通过开发商申报并由网上管理人员校验大产证之后，系统才能提供交接书的签订功能，同时关闭该楼盘预售合同的签订备案功能。

3 增设交易真实性校验模块，促进业务操作规程更趋合理

管理应用系统操作流程的设计，一般是根据正常的业务操作规范，采用并行(parallel)、串行(series)或并、串行相结合的方法，通过系统的操作和控制，保证业务在一定基础条件具备以后按部就班地开展业务运作。新建商品房合同备案系统和存量房备案系统，是采用web技术的三层互联网结构的应用管理系统，核心数据库采用oracle9i,中间层则采用了weblogic,前端可以IE6.0以上的浏览器上网操作。上述两系统用户除内部管理人员外，同时面向社会，由分布在全市各处的房地产开发商、房地产经纪公司的操作人员，通过IE浏览器实现同步上网操作。但网上签约备案的条件及其合同备案后的合同打印签字等环节，主要依靠开发商和经纪公司操作人员根据相关要求进行操作，存在着不规范运作的风险。随着软硬件和网络带宽等信息技术的不断发展，原来手工操作环节完全可以通过改进和完善系统操作流程加以控制。例如：存量房系统合同在买卖双方未签字甚至是不知情的情况下，经纪公司进行了合同备案，由于技术上控制一房二卖，导致小业主通过其他经纪公司对该房屋合同签署和备案的权利被锁定，从而引发不少纠纷和投诉。为此从技术角度提供以下二个解决方案。①增设校验房地产权证密码环节，在合同备案确认环节，由权利人输入产证密码进行校验，从而保证合同备案是在所有权利人知情并同意授权的前提下进行的；②增设合同签字备案功能。合同签字页在合同网上备案后进行扫描并同步传送，由网上管理人员确认后，备案方属完成。同时系统中应增加提示环节，告知开发商或经纪公司违规操作所要承担的相应后果。

4 增设交易数据甄别模块，便于及时发现、记录接口数据异常变动情况

备案系统合同中土地、房屋等的架构信息、客体属性数据（如房屋类型、建筑面积、楼层等）以及房屋权利信息等取自于楼盘表和登记系统，已上网的楼盘如因特殊原因调整楼盘表的架构或其他数据以及变更登记信息，按现有办法应是在撤销合同备案的基础上进行，备案系统在楼盘架构、客体属性数据以及登记信息变动后通过系统接口(interface)自动跟进调整。但在合同备案完成，买卖双方签字盖章生效的前提下，此时已备案的合同信息，必须与原签署并受相关法律保护的合同保持一致，但却与因接口数据变动而自动调整后的楼盘或登记信息产生差异，带来问题。为此系统在自动跟进更新调整的同时应能记录接口自动调整的内容和日期时间（如商办房的重新分割调整等），并可设置各类条件进行查询和调阅，以便及时发现问题，并加以分析和处理。

5 增设交易行为控制模块，对违规操作的主体采用技术手段加以限制

在合同备案实际操作过程中，经常接到反映开发商或中介公司的违规操作行为的投诉。而目前合同备案系统对开发商或中介公司的操作限制功能有限，应在技术手段上加以改进并增设此类功能。

比如，根据相关规定，经纪公司开展经纪撮合业务的前提应是先行在网上进行委托合同备案，在此基础上撮合成交的进行买卖合同备案。一些违规操作的企业往往先开展业务，撮合成交后在网上补办委托合同备案，并立即进行买卖合同备案，导致其挂牌公示过程无法实现，违背公开、公正、公平原则。针对这种情况，应考虑开发针对经纪公司和经纪人的限制功能，可设置委托合同备案与买卖合同备案之间的最短时间（如10d以上等）。

又比如，不少经纪公司在注销或歇业后，其上网操作密钥并未做相应注销，仍然可以进行操作；有些经纪公司因严重违规受到调查和查处。针对上述情况，系统前台应增设控制功能，限制经纪公司和经纪人员的上网操作资格。同样，针对开发商虚假备案、捂盘惜售等违规销售行为也应增设内部冻结功能。

6 结语

通过增设上述控制环节和处理控制模块等技术手段，不断完善现有系统的操作流程，有助于在微观层面及时发现、记录异常数据，跟踪调查违规行为，并进行分析统计和辅助处理，从而为进一步规范操作行为，为房地产市场健康、有序发展起到积极的推动作用。