旧住房综合改造探析

■ 杨巧虹 Yang Qiaohong

0 引言

住房是生活的载体，人们对房屋居住功能的需求随着生活水平的变化而变化。房屋随着使用年限的增加，还会出现结构性能退化、物理损坏严重、设施简单落后、管线陈旧破损等问题。根据生活水平的提高对住房进行改造，达到安全性、经济性、实用性，是一条可持续发展道路。旧住房改造不仅仅局限于单体房屋改造，更应以居住区为研究对象，以居民居住需求为出发点，实行小区整体改造，提升房屋居住功能、安全性能，改善居民居住环境。

1 上海市旧住房及小区现状

旧住房技术状况是决定房屋是否有利用价值的先决条件，旧住房技术状况包括房屋构件、设施完好程度和使用功能完善程度两部分。房屋构件、设施的完好程度主要考察房屋结构、装饰和设备三部分。房屋使用功能完善程度主要考察房屋平面空间、物理功能和厨卫三部分。

上海市1990年前建造的房屋主要类型有解放前建造的旧里、新里、花园住宅、公寓和上世纪50年代建造的砖木结构、70（80）年代建造的砖混结构。由于当时设计和建造水平以及自然损耗和使用不当等原因，房屋构件、设施完好程度都不相同。

上海1870年前后开始建造里弄住宅，其主要结构形式为立贴式木结构。20世纪初，新式石库门兴起，用砖墙承重代替传统立贴式木结构，局部地方采用钢筋混凝土结构，基础方面大部分仍沿用碎砖灰浆三合土。20世纪20～30年代上海出现了一批花园住宅，在结构方面与新式里弄相类似。20世纪30～40年代出现公寓，3层以下为混合结构，4层以上大多为钢筋混凝土框架结构。

上世纪50年代以砖木结构为主，基础主要采用灰浆三合土、砖砌大方脚条形基础，砖墙承重，楼面采用木格栅、木楼板，局部厨房卫生间为现浇钢筋混凝土楼板或预制板，木楼梯，木屋架。

上世纪70～80年代以砖混结构为主，基础一般采用钢筋混凝土条形基础，墙体采用240厚标准砖或190厚小砌块,楼板采用预应力多孔板,70年代工房一般沿外墙隔层设置圈梁，屋面设置统圈梁，部分楼梯间处也设置圈梁。80年代工房一般层层设圈梁。那时多层旧工房基本不设置构造柱。

1992年前上海住房抗震设防烈度为6度，1992年后提高到7度，住房开始进行抗震设计，住房结构形式多样，建造质量也普遍提高。

旧小区（住宅小区）建造时都配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施,随着居民生活水平的提高及居住对象变化,旧小区已不能满足居民的生活需要。旧小区目前存在的主要问题是缺少健身场地和健身设施、缺少绿化和休闲空间、缺少消防设施、缺少停车场、缺少自行车库、管理服务设施不足。

上世纪90年代前建造旧住房不同程度存在屋面渗漏、山墙开裂、隔热性能差、管道老化、公建设施不全等现象。从90年代初开始对各类旧住房分别实施拆、改、留、修综合改造,重点解决了居民居住的急、难、愁问题，改善了居民居住条件。

2 旧住房综合改造方式及内容

目前上海市旧住房改造更新主要有三种模式：一是“拆”,拆迁改造；二是“改”,旧住房综合改造；三是“留”,保护性改造。拆迁改造主要针对成片二级以下旧里和危棚简屋。旧住房综合改造包括旧住房成套改造、平改坡和旧小区综合整治等。旧住房成套改造，主要是针对房屋质量、主体结构承载和房屋间距等能够满足成套改造要求的职工住宅和新工房，改造方式有加层、扩建等；平改坡和旧小区综合整治，主要是针对居民房屋外立面进行改造，解决居住急、难、愁问题。保护性改造主要针对优秀历史建筑和历史风貌区内保留建筑。

“十一五”期间实施的旧住房综合改造，以解决旧住房屋面渗漏、墙面渗水、电线老化、上下水堵塞、路面坑洼等急、难、愁问题为主。在居住的基本需求得到满足后，居民会有更高层次的需求，如完善房型、增加面积、小区配套设施完善等需求，居民也更加注重住宅安全防范、环境保护、景观特色等。

现阶段旧住房综合改造要针对上海市旧住房的不同类型，考虑经济和社会承受力，采用不同的改造方式实施综合性改造,以满足居民的居住需求。现阶段旧住房综合改造建议采用以下5种方式。

2.1 拆除重建

对上世纪50年代起开始建造的不成套住宅，由于结构性能差、耐久性差、标准低、房屋间距小，难以采用传统的方式实施旧住房成套改造。同时，由于这些房屋所在地块面积不大，不属于成片旧区改造区域，不属于规划功能区域,对这类房屋可采用拆除重建改造方式，改善居民的住房条件。拆除重建就是旧住房拆除后，根据旧住房地块的规划用地性质、规划条件，重新规划建设，在原地新建住房，新建的房屋全部用于居民原地安置。这种改造方式既解决了房屋的安全隐患问题，又使得居民的住房条件得到适度改善，其性质类似房屋修缮中的翻建（修）。如已试点完成的有杨浦区佳木斯路163弄拆除重建项目、闸北区彭三小区二期拆除重建项目（图1）、宝山区七牧小区拆除重建项目。

2.2 房屋内部空间改造

旧住房成套改造是一种房屋内部空间改造，主要是通过调整平面和空间布局，解决厨卫合用的矛盾，对象主要是规划保留的，房屋质量较好的不成套旧工房。另一方面，随着家庭人口变化、经济条件改善、居住观念的变化，原有的户型功能已经与住户的生活方式不相适应，住户有对房屋内部空间改造和功能优化的需求。房屋内部空间改造具体措施主要有加层、扩建和空间功能调整。

加层改造必须具备下列条件：①地基基础要有一定的潜力或具备加固处理的可能；②房屋结构性能良好，无明显的变形和裂缝存在；③房屋间距在加层改造后能够满足日照和间距要求。

扩建改造有两种方式，一种是在原有房屋的局部搭建，另一种是在原有房屋外部增设独立结构体系。

空间功能调整改造有两种方式，一种是不改动外围护结构，对原有房型的平面布局进行调整;另一种方式是套型合并。上海市杨浦区实施的抽户后成套改造，就是一种空间功能调整改造，但由于抽户费用高，改造费用较难平衡,因此实施难度大。

2.3 房屋屋顶改造

屋顶形态是影响建筑物造型的重要因素。房屋屋顶改造，一种是为解决防水问题，在保温平屋顶上加坡顶；另一种是原屋顶改造成承载楼板，利用新坡顶的三角形空间增加使用面积，也可将屋面与太阳能集热器整合设计，实现太阳能利用和建筑一体化。

2.4 房屋外立面改造

房屋立面改造包括墙体、门窗、阳台和其他附属构件改造，这些元素的改造也影响建筑的造型和风格。

2.4.1 外墙饰面整治

建筑物外墙饰面及附属构件由于使用年限长，存在脱落等安全隐患，而且墙体材料和色彩对建筑的外形美观、城市建筑色彩整体协调都起着很重要的作用，因此房屋外立面改造应注重外墙饰面安全治理，也应注重建筑风格的统一色彩环境的协调（图2）。

2.4.2 阳台的更新

阳台的凹凸、错位、色彩等处理，都为立面创造出一种独特的构成效果。房屋立面更新的另一重要工作是在适当位置增加新阳台；或对阳台进行整治，如在上海市的建筑整治中，对阳台色彩统一、阳台晒衣架整治、空调外机架整治，其整治后对立面效果影响也非常明显。

2.4.3 增加遮阳构件

房屋的遮阳设计是建筑设计的重要组成部分，很多住户自行安装遮阳设施，造成建筑立面杂乱无章。统一设计安装遮阳构件，其特有的韵律感不仅能丰富立面层次，而且也能节约建筑夏季耗能、改善室内光环境。

2.4.3 入口的更新改造

入口作为分割室内外的缓冲空间，改造后不仅能满足使用功能要求，而且具有可识别性,也增加了居民的归属感（图3）。入口改造主要是增设雨棚、信报箱改造、增建无障碍坡道，扩大入口区域，增加公共活动空间。2.4.5 房屋公共部位改造

目前旧住房居住群体以中老年人为主，室内公共部位根据条件可做一些适老性改造，如走廊两侧和楼梯两侧都加装护手；走廊地面有高差，应设置坡道并有明显标示；楼梯间照明应满足照度要求，条件允许，在楼梯上下端加设脚灯；公共部位在空间允许情况下，可适当增加休息场所。

2.5 旧小区设备设施改造

小区设备具体是指附属于房屋建筑的各类设施，包括上下水管、消防和电等房屋必备的组成部分。小区设施是指根据居民的生活方式、生活水平以及年龄特征等因素，居住区内所必须设置的各种服务设施。现阶段旧小区设备设施改造应着眼于缺乏性和完善性改造,建议从以下6方面改造：

2.5.1 二次供水改造

目前居民住宅二次供水设施由于建筑材料标准较低或年久老化，一定程度上存在二次供水污染现象。二次供水改造包括上水管、水表、水箱、水泵改造。

2.5.2 消防设施改造

目前旧住房不同程度存在消防设施不全、完好率不高等现象。消防设施改造主要是加强检查、管理，提高常用消防设施完好率。配置经济实用的自动报警系统、手提灭火器，检查消防系统供水设施完好。

2.5.3 社区服务设施

旧小区管理模式的改变以及居民对信息服务的需求，旧小区根据条件可增设物业管理、门卫设施以及提供家政服务、保姆介绍等各类生活信息亭。

2.5.4 社区休闲设施

居住区是儿童成长、成人交往、老人聚集主要场所，小区休闲设施根据不同居住人群设置。旧小区根据小区条件将绿化景观与休闲功能相结合，绿化改造、增设健身设施、增设休闲椅等（图4）。

2.5.5 多层住宅加设电梯

多层住宅加设电梯可以解决老人、孩子、残疾人上下楼使用需求。旧住房根据居民意愿、改造条件许可等情况加设电梯。

2.5.6 停车改造

旧小区停车矛盾突出，目前旧小区停车改造优选方式是小区道路边停车，但要优化停车管理；也可以利用零星用地设小型多层机械车库。

3 结语

以上对旧住房综合改造方式和内容进行了重点分析，但在实施旧住房综合改造时，应根据资金、规划、管理、房屋现状等因素选择改造方式和内容，因地制宜实施旧住房改造，以满足居民居住的需要，改善居住环境。