国际旅游地产发展历史沿革

○ 蔡 云

（本文作者系中国房地产业协会商业专业委员会秘书长）

旅游地产的发展沿革

国外旅游地产发源于法国地中海沿岸，兴起于分时销售。20世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。20世纪60年代，欧美国家经济发展稳定，中产家庭成为社会主流，旅游度假成为社会时尚，但是由于经济实力的限制和度假地房产的高昂价格，多数家庭都无力单独购买度假地别墅；部分有购买力的度假者，也由于每年对度假地别墅的使用率不高，因此购买动力不大。此时，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村率先以分时销售（time share又称vacation ownership），出售以酒店为主的物业使用时间段的方式招揽客户，旅游地产市场开始由此形成。

美国以分权酒店起步。20世纪70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压、空置，特别是市场景气时开发的大量别墅积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入分权酒店这一概念，取得了巨大成功。1977年，美国市场95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全；配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。

分时度假发展迅速。1999年，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元，在世界上已经有60多家大型分时度假集团，形成了巨大的分时度假网络，4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的540多万个家庭参与了分时度假网络，购买了度假权。

随着现代旅游的迅猛发展，现代旅游地产也跟着迅猛发展，旅馆、饭店、度假村、主题公园等各类为旅游者提供食宿、娱乐的旅游地产遍及世界各地。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游度假牌”，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等形式方兴未艾。随即，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。

国际旅游地产发展的外部环境

为了应对世界旅游产业日益激烈的竞争，许多国家积极采取措施，通过直接投资、减税或设立旅游发展基金的形式，进一步调动各方面发展旅游产业的积极性、主动性和创造性，通过做大做强旅游产业，促进经济平稳健康发展。比如，巴西政府每年向旅游公司投入一定的资金，而且对旅游委员会批准建造的饭店免除10年的联邦税收。新加坡和泰国征收的旅游税率仅为营业收入的10%。在以色列，无论是内资还是外资，只要是投资重点旅游项目，就可获得总投资额25%的政府补贴。日本为促进旅游发展特别制定了税收优惠政策，并完善了带薪休假和旅游资助政策。欧盟之间各国进出统一免签证，并且出入手续十分简便。欧洲及东南亚国家重视旅游产业之间的联动，一般景点免费参观，收费景点实行低收费政策，通过吸引更多的游客，达到以旅游产业带动其他产业发展的效果。一些国家注重发挥旅游产业的自身优势和综合效应。比如，法国把方兴未艾的旅游业和传统的葡萄种植、酿酒结合起来，打造“葡萄酒之旅”的理念，构建集旅游、餐饮、交通为一体的现代服务业，每年吸引数以百万计的游客前往，既创造了大量的就业机会，又增加了国家的外汇收入。

旅游地产的定义

不同的人由于其研究的视角不同，强调的重点不同，定义原则和方法不同，会对旅游地产作不同的定义，各种定义之间也存在着较大差异。有的把“旅游地产”定义为一种新的开发、营销模式，一种运作手法。从房地产开发营销的角度出发来定义旅游地产，忽略了房地产的一般属性；有的定义为一种物业形态，把它作为一类特殊功用的房地产，具有房地产的一般属性，强调了其功能属性，但并未指出这一物业形态的特殊属性；有的扩大了旅游地产的外延，模糊了旅游地产的功能，泛化了旅游地产的概念。

业内类似旅游地产的称谓还有旅游休闲房产、景观房产、“第一居所”“第二居所”等概念。旅游休闲房产指：当旅游休闲业发展到一定阶段，投资商依托具有丰富的旅游资源(包括自然景区、人造景区)，为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产项目，它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式；有的把旅游地产近似地看成景观房产。“第一居所”、“第二居所”的概念更侧重于对居住方式的描述，前者应该是指都市人购置的，纯粹为了家庭长期居住而非过渡型安排、投资或休闲的居所。而所谓“第二居所”，即次要的、非主流的、辅助性的、过渡型的住宅。

专家学者多从其旅游功能性原则、房地产属性原则出发，对这一新生事物下定义。从功能角度讲，旅游房地产是旅游者在旅游过程中需要消费的一种旅游商品，它必须能够实现全部或部分旅游功能；从房地产属性讲，作为一类特殊功用的房地产，旅游房地产具有房地产的一般属性；从旅游地产的层次讲，由于构成旅游房地产概念的房屋建筑具有不同的用途类型，旅游房地产的内涵也有不同的层次。

旅游景观（指人造景观）、旅游住宿设施和其他旅游服务设施都属于旅游地产的范畴。旅游地产是以旅游和休闲为目的进行开发建设和经营，为人们提供各种户内和户外活动的物业；以服务旅游业为基本功能或以旅游业带动的旅游地产开发的项目都属于旅游地产，包括直接用于旅游观光和度假用的房地产建设项目本身，如宾馆、酒店、度假村、别墅、招待所、娱乐设施等；也包括直接或间接为旅游服务的房地产开发项目，如超级商场、会议中心、体育训练中心等。

从基本属性讲，旅游地产是诸多物业形态的总称；从功能角度讲，旅游地产是旅游者在旅游过程中需要消费的一种旅游商品，是具备休闲度假功能的居住形式，它必须能够实现全部或部分旅游功能，强调旅游地产以旅游度假为目的；从产业角度讲，强调旅游业和地产业的综合开发、经营的特性。旅游房地产涵盖了旅游业和房地产业两个领域的内容，两者相辅相成，缺一不可，所以，不能简单套用传统的旅游或房地产开发模式；从资源要素角度看，包括了风景资源、交通条件、配套设施等内容。旅游地产虽然叫法很多，但休闲度假、投资收益是两个最基本的要求。因此，对于风景条件、基础设施条件、旅游娱乐设施条件等非居住内容的要求也很高，并且在开发地点及目标客户的选择上更有针对性。

基于以上的分析，我们对旅游地产的定义初步核定如下：旅游地产是以旅游度假休闲会议为目的，通过旅游业与地产相结合的综合开发、经营模式所形成的各种物业的总称。

国际旅游地产分布的热点地区

近年来,国际旅游在许多国家广泛开展,并迅速形成一股新的时代潮流。据世界旅游组织统计,人们每年参与各种形式的旅游活动达到40多亿, 据预测, 2010年、2015年、2020年全球国际旅游人次将分别达到10亿、12亿、16亿人次。国际旅游人口将占世界总人口的3.5%,其中德国、日本、英国、法国、荷兰、加拿大、俄罗斯、意大利等十大客源国出游总人数将占全球出游人数的49.2%。

国际旅游区域的重心正向东方转移。上世纪80年代以前,西方发达国家几乎垄断了国际旅游市场，接待人数和旅游收入都占到世界总量的90%左右。进入上世纪90年代,世界上出现了由欧洲、美洲、亚太地区、非洲、中东、南亚组成的六大国际旅游市场格局体系,这一市场格局体系的形成标志着旅游大众化时代的到来。特别是东亚、太平洋地区的国际旅游增长率年均达到7.5%，远高于世界其他地区。随着旅游重心由传统市场向新兴市场转移速度的加快，欧美地区国际旅游市场份额不断缩小，亚太地区成为国际旅游的热点区域。

国际旅游地产发展特征和发展趋势

旅游消费需求向多元化方向发展。旅游消费需求是生产力发展水平的集中反映,受到社会形态、价值观念、行为取向、政治、科学、文化等一系列因素以及个人所处阶层、教育、经历、职业、性格、性别、兴趣等的影响和制约。纵观世界旅游的发展,人们的旅游消费需求模式经历了一个从单一观光型——观光、度假型——需求多元化的发展过程。随着旅游方式朝个性化、自由化的方向发展，传统的观光旅游、度假旅游和商务旅游已不能满足旅游者的需求，各种内容丰富、新颖独特的旅游方式和旅游项目应运而生、层出不穷。目前，国际旅游消费需求的基本态势是:从人们出游的组织方式来看,在追求个性化的浪潮下,散客旅游特别是家庭旅游成为全球流行趋势；从旅游动机和目的来看,生态旅游、文化旅游、奖励旅游、探险旅游、科考旅游、潜海旅游以及其他各种形式的主题旅游,构成了人们外出旅游的主旋律。

旅游地产热中的冷思考

近年以来，随着一系列的房地产调控政策的效果逐渐显现，住宅市场遭遇到了前所未有的政策性“严冬”，在这种情况下，非住宅产品开发受到开发商和投资者的追捧，商业地产、旅游地产、养老地产以不同的类别形态在市场成为新的增长点，成为严寒冬天中一缕希望的春光，搅动着本就躁动的市场，而旅游地产作为与住宅市场有着更近属性的特征更成为市场炙手可热的开发投资热点。

我国旅游地产最早出现于20世纪80-90年代，虽然起步较晚，但发展势头良好。尤其是进入21世纪以来，作为拉动内需的两个热点行业，旅游业和房地产业都有了长足的发展。据不完全统计，以华侨城、中坤、今典为代表的老牌旅游地产开发企业以其丰富的行业经验和持续发展的经营业绩至今统领着市场。而以碧桂园、恒大、中信等由住宅转入旅游地产开发的企业也正以快速增长的速度扩大着版图和抢占着市场。当然，更有一些开发企业受多种环境因素的影响也正主动或被动地投入到旅游地产开发的行业中来。与此同时，各种房地产策划公司、规划设计公司、景观设计公司等服务性行业，一夜之间成为了旅游地产专业配套公司，各种大师、专家纷纷热身于旅游地产。特别是“十二五”规划中大多数地方政府把旅游作为经济发展的支柱产业，旅游地产以其必要的配套服务成为支柱产业中不可或缺的条件，成为建设的重点。因此多种因素构成了当前旅游地产风生水起、一派繁荣的景象。

纵观旅游地产的兴起至今的发展历程，从单一的商业性住宿设施，逐步发展到现今度假公寓、产权酒店、分时度假酒店，高尔夫球场、主题公园等多种形态。其投资规模、投资量不断加大，占地从几平方公里到几十平方公里，成为房地产开发中细分出来的全新业态。每一步发展无不是伴随我国经济发展的强劲势头和房地产开发的迅速增长而成熟。但同时我们也看到了旅游地产发展的过程中出现的问题，开发管理水平低下，创意理念粗俗、破坏环境资源、经营模式单一，市场风险大，项目烂尾空置，交易平台不健全等等。因此，我们要审慎思考热市场下的投资环境，以一个对社会高度负责的指导思想去冷静判别市场。因此，从当前的市场来看，我以为有如下几点应成为市场思考研究的重点。

1.旅游地产开发不是逃避市场调控的避风港

国家对住宅市场的调控使一部分开发企业从战略调整和经营的角度开始转向旅游地产的开发，旅游项目的长期持久回报吸引着投资者，有着丰厚的利润和预期等因素的诱惑使得旅游地产的开发又掀起新的热潮。但是，既然是房地产开发，一定是在国家宏观经济的掌控和管理之中，土地政策、金融政策等“有形的手”会在任何时候与开发经营相伴随，打着旅游地产开发而恶意圈地、套取政策支持等现象已得到遏制。“十二五”开局之年，中国旅游业成为各地方政府的重点工作，全国逾千项大型旅游综合项目签约，投资总额超万亿，仅广西北部湾经济区开发规划中，大型旅游项目计划投资已达910亿元。由此，中国旅游业进入前所未有的产业腾飞阶段，为维护旅游业的市场稳定有序健康发展，地方政府对旅游地产的土地获得政策、使用性质和使用年限有了明确的规定。特别是国土资源部门的监管力度逐年加强，以旅游的名义一次性圈下大面积土地缓慢开发坐等土地升值的情况不会存在下去了。延续开发住宅理念以销售房产的方式开发，受资金回收期长市场风险大等特点已不适应旅游地产开发和运营。国家对主题公园、高尔夫球场的建设已有明确的限制措施，因此把市场对住宅政策的调整作为开发旅游地产的理由是非常不充分的了。

2.投资量大、回收期长是旅游地产发展之软肋

旅游项目一般位于远离大城市的偏远区域，地方政府招商引资时往往以较优惠的价格吸引投资。尽管开发商的土地成本较低，并且能够以旅游的名义获取大面积土地。但许多土地涉及一级开发，加上配套资源和市政管线敷设，占用大量资金，而销售往往不同于普通的住宅商品房，因此资金占用周期长，如果是长期持有经营，以租金回报获得收益，往往拖累开发商的资金周转速度致使项目烂尾、经营困难。而旅游地产开发资金的来源渠道一般延续房地产投融资手段，以银行开发贷款和自有资金和销售回款为主，但随着宏观调控政策的进一步实施，对房地产金融政策的紧缩，面对规模大、周期长的旅游地产项目开发对资金的要求是当前的最为棘手的问题。因此只有拓宽旅游地产的融资渠道，引进基金、房地产信托等金融手段实现旅游地产开发的金融创新才是资金问题的解决之道。但目前仍存在政策上和实操上的种种困难。

3.低水平的开发理念充斥着旅游地产项目的开发

急功近利的开发心态影响着对旅游地产产品的思考。房地产进入旅游业，使旅游+地产成为未来旅游发展的基本模式之一，当地方政府把旅游业作为支柱产业时，房地产业的适时介入，两个支柱行业进行碰撞，共荣发展得到了充足的市场环境。旅游资源具有稀缺性，与地产的有机结合，互补的行业特点使旅游把温泉、滨海、青山绿水贡献出来成为房地产的附加产品，但从目前看来，一些旅游地产的开发项目简单模仿、同质化严重。不惜牺牲环境，已达到高额利润的目的。形成了对旅游资源的过度开发，破坏生态环境。照搬国外景观，因短期的经济利益影响长远的经济利益和自然、人文价值。出现了低俗的风情园、民俗村、质次价高滨海别墅等产品。造成社会、环境资源的极大浪费。导致房地产项目陷入开发经营的困境。

房地产业与旅游业同属第三产业。房地产业参与旅游业的开发建设,使旅游基础设施配套完善,可以增强旅游接待能力,而旅游业的发展又可以创造更多的房地产商机,二者互动互补,互相促进,相得益彰。旅游房地产作为旅游业相关产业由此而迅猛发展。然而,过快过度的发展,在某种程度上还缺少对市场的深入调研与准确定位,使得旅游房地产在整个房地产业中成为一种浮躁而又时尚的产业，使得旅游地产发展缺乏后劲，影响整个行业的正常运行。

4.交易平台的缺失影响旅游地产的可持续发展

市场是由供需双方构成，旅游地产项目的开发获利的渠道无非如下方式，一是通过销售商品房获取开发利润，二是投资者持有开发物业，以经营性收益获取利润。但由于旅游房产大多为购房人的第二居所，受季节和交通环境限制使用率不高，而投资者所持有的物业同样会遇到旺季淡季等市场条件的影响，使得投资收益无法保证，房产使用率低下，投资者失去信心，若要保持收益的持久性、使用率需要有一个较为健全的市场交易平台，实现分时度假，盘活空置，提高旅游地产项目的可持续性，有房源的投资人在房屋的管理和资产盘活上有所依靠，旅游的消费市场不在千篇一律，但目前这个交易平台缺失，严重影响着市场的发展。

因此，以上思考是当前旅游地产中最为突出的几个问题，成熟健康的旅游地产市场环境是项目开发的必要条件，在风起云涌的旅游地产开发热潮中，我们既要看到旅游地产的发展成就，又要客观地直视发展中存在的现实状况，面对热潮的涌现冷静思考。抓住机遇，规避风险，迎接挑战。