中国房地产市场的希望在农民

茅于轼

过去的十几年中，全国盖了不计其数的房子，中国变成了世界最大的房地产市场，人均住房面积由8平方米提高到了26平方米，这个成就谁也否定不了，但现在的问题在于，盖的房子给谁用？供给和需求达到平衡了吗？

有钱人有了一套房子还想买第二套，有了第二套还想有第三套，买房不是为了居住，空置在那里造成巨大浪费。高收入的人买了不住，低收入的人，甚至中产阶层却买不起，这种现状使得房地产市场前景堪忧。

对于大量的“空置房”，综合看来其原因在于“有钱人”没有更好的投资机会。只好买房子，很多投资机会被垄断行业占据，民间投资机会太少。

中国现在空房那么多，这很危险，其危险在于这些房子随时都可以卖，一旦房价低了形成抛售，就会造成房产泡沫破裂。

个人认为，未来房地产市场的希望在于几亿进城农民的住房需求，从长远来看，未来中国有几亿农民要进城，他们的子女不可能再回到农村，因为他们不会种地，他们会在城里找工作，需要有住房。进城农民其实是很容易满足的，住房只需要小户型，可以连私人厕所也不要，只要交通等各项配套好就行这对房地产开发商来说，真是件省钱省力的事儿。

那么，要保证未来的农民能买得起房，就不得不提征收空房税这件事。

对空房收税不是以前所谈论的房产税。而是说由于我们不能用强制办法把空房分配给低收入群体，这显然违背保护个人财产的基本原则，但我们可以对空房征税，房主可以选择交税保留空房，也可将空房出租获取租金以免除交税。

对长期闲置的空房征税有四点好处：

首先，大部分空房改用于出租，泡沫得以削减，经济硬着陆的危险可以减少，国外的经验告诉我们，除了对空房征税，很难有办法使空房住上人。房屋一直空下去，泡沫的危险就一直存在。

第二，房产长期搁置是国民经济的巨大浪费。将闲置住房变成服务于百姓的住房不但可避免浪费，还能使房主得到收入，这部分收入实际上是新增的GDP，能够缓解GDP下降造成的损失。如果按月租1500元计算，一年出租空房可以增加GDP1.1万亿元，合现有GDP的2.5%。除此以外，房主增加了收入，也就是增加了他们的购买力，有利于提高消费在GDP中的比例；来自电力部门的消息说，全国有6400多万套住房在六个月内的电表是没有走字的，如果住房利用起来了，国家的电力也会相应增加。这些都绝不是小数目。

第三，如果房主不愿意出租而愿意交税，这部分税收是从高收入群体征得的，对缓解贫富差距也是有利的

如果他们愿意将空房出租，大批空房投入市场，会使房屋的租金下降，对租房者更是一大福音。租房的人多半是低收入者，因此又帮助了社会上的低收入群体。

第四，对空房征税就是一个挤泡沫的过程，当泡沫挤得差不多了，房价就能回到合理价位，那时候农民也能买得起房有如此庞大的购房群体，中国房地产市场也就有希望了。

当然，对空房征税，也会造成一系列直接或间接的后果，首先，如何定义空房？出租半年算不算是空房？其次，征多高的税？再有，用什么指标来确定算不算空房？按电表还是水表走字？由谁来判断？对空房征税会对房地产业产生什么影响？这些问题还有待研究解决。