老人处理房产不当引发民事纠纷

林靖 张杨

近年来，有越来越多的老人因担心自己去世后家人因遗产分配发生矛盾，便在生前着手处理财产。然而，据北京海淀区法院复兴路法庭的法官称，因缺乏相关法律知识，老人生前处理财产方式不当，从而引发的民事纠纷频发。

案例1：该让哪个孩子买房？

王老先生生前承租单位的一套三居室公房，他去世后，单位组织公房出售。王老先生有3个子女，王老太因嫌老大、老二对她不尽赡养义务，便让老三出钱购买了这三居室，登记在王老太的名下。后来王老太办理赠与手续，将这套房子赠与老三，并办理了过户手续。

为此，老大、老二将母亲和老三告上法庭。他们诉称：“这房子原是父亲承租的公房，购房时也折合了父亲的工龄。所以，这房子是父母的夫妻共同财产，母亲无权处分属于父亲的那部分财产，赠与协议无效。”

法院经审理认为，王老太在丈夫去世后，已作为承租人与单位形成新的承租关系，后王老太以自己名义签订房屋买卖合同。在购房过程中，王老太虽然使用了丈夫的工龄，但工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。因此，该房屋应属于王老太的个人财产，她有权处分。她将房屋赠与老三的行为应属有效。

法官提示：老人遇到此类问题时，要重新以自己名字签订房屋租赁合同，并与出售房屋的单位明确购房款的折算情况，如向子女借钱购房，需出具借条，以免发生纠纷。

案例2：该把房卖给哪个孩子？

张老先生夫妇名下有一套三居室。2006年张老先生的老伴去世，2009年他将该房出售给长子，并办理了过户手续。但房管局办理房屋登记相关手续、询问这是否为共有房屋时，父子俩均否认是共有。

2011年张老先生去世，之后老二、老三诉至法院，称该房屋是父母的夫妻共同财产，张老先生自己无权处分房屋。张老先生的长子向法院出具两份遗嘱，表明其母将该房屋中享有的份额让他继承。但其中一份遗嘱其母未签名或盖章；另一份为代书遗嘱，其母摁手印，但只有一名见证人。

法院经审理，认定该房屋是张老先生夫妇的夫妻共同财产。张老先生的老伴去世后，张老先生及其长子在明知其遗产未进行继承的情况下，否认该房屋的共有状态，并进行买卖，违反了法律规定。该长子虽向法院出具了遗嘱，但一份不能认定为遗嘱，另一份不具备代书遗嘱的法定形式要件，故父子俩签订的房屋买卖合同无效。

法官提示：根据我国《继承法》的相关规定，张老先生的老伴拥有该房屋的一半产权，她去世后，其拥有的一半产权应由张老先生及其3个子女一起继承。本案中，张老先生的老伴生前并未订立合法有效的遗嘱，因此，张老先生无权处分其他共有人的财产，而他擅自把房卖给长子的行为应属无效。

案例3：孩子出钱买房房子归谁？

考虑到自己居住和养老的问题，李老先生与两个子女签订协议，约定“无论谁购买父亲单位福利房，均无条件允许父母长期居住；今后不准买卖，如买卖只准按购入价卖给自家人；购房者如能遵守以上条款，其房屋产权为购房者所有（购房名义上仍为李老先生）。”

据老二称，这份协议的签订时间是1998年，老二在“购房人”处签名，李老先生和老大在“同意购房人”处签字。

李老先生取得房产证后不久，于2007年去世。老二称：“当初购房款都是我出的，也是我装修的，我才是房屋的实际所有权人。”但老大及其母亲对老二的说法不认可，起诉要求继承李老先生名下的房产。

法院经审理认为，老二称依据协议应由其单独继承房屋，并无法律依据；老二称购房款和装修款均由其出资，但未提供证据予以佐证。考虑到李老先生的老伴现无收入，而且没有其他房屋居住，最后法院判决该房屋由她继承，她分别向老大、老二支付房屋折价款。

法官提示：老人在处分财产时有3点注意事项：

其一，无论老人将财产赠与还是出卖给子女，前提是明确老人本人为被处分财产的所有权人，尤其在处分不动产时，需确定老人为登记的所有权人；

其二，依照我国《物权法》的规定，宣示财产所有权的方式主要有两种，不动产为登记，动产为占有。因此老人要扭转一个错误观念，就是“生前购买价值较大的财物，由子女出资，老人过世后，财物的所有权必然归属于出资的子女”；

其三，如果老人生前向子女借款购买财物，尤其是价值较大的财物，需出示借条，以免在继承时发生纠纷。