抢地好时机？

孟德阳

“千亿俱乐部”候选成员的保利地产（600048.S H，下称保利）在提前完成今年销售目标的情况下，拿地不遗余力，据11月8日公告显示，保利一个月内在全国范围内通过子公司、联合体以及合作等方式拿地总金额逾150亿元，其中不乏上海徐汇区等高价核心地块。

“不拿地，饿死了怎么办？”在9月初连抢下几块地之后，万科企业股份有限公司（000002.SZ）总裁郁亮如是说。

难道房地产业的春天不远了？然而，反观调控政策，住建部近期传递出的信号并无变化，调控短期内放松的可能性并不大。业界普遍认为，在“双限”背景下，支撑此轮回暖的主要动力仍在“刚需”，有行业专家对《英才》记者描述到，部分持观望态度的购房者发现“再不买就要涨价”，进而纷纷入市。

尽管不少房地产公司琢磨如何向商业地产、旅游地产、养老地产等受调控影响较小的业态转型，但其资金实力、运营能力的提高难以一蹴而就，况且从开发投资数据来看，住宅投资始终占房地产总投资的七成左右，想完全绕开不现实。

于是“吃得下也得吃，吃不下想办法吃”，上市公司需要土地储备保证未来业绩增长，面对种种诱惑和挑战，饥饿的房地产公司在“土地盛宴”面前，磨刀霍霍。

销售回暖

消化得快，自然饿得也快。

在销售方面，尽管有人质疑今年的“金九银十”成色不足，但自2月开始，房地产销售同比增速一直保持上升态势，1-10月销售金额46031亿元，同比增长5.6%，增速较1-9月提高2.9个百分点。

销售“回暖”的同时，工地上也热闹了起来。国家统计局最新公布的数据显示：全国房地产开发投资57629亿元，同比增长15.4%，较1-9月持平。而住宅投资39704亿元，增长10.8%，增速在今年首次出现反弹。

自今年下半年开始，房地产公司坚持“以价换量”的策略逐渐奏效，去库存速度加快，华远地产（600743. S H）董事长任志强曾多次表示，北京、上海等一线城市的可售库存量已不足支撑6个月。

“房地产开发商从去年积累到今年的存货量很大，今年实际上是消耗旧库存的过程。”标准普尔亚太区企业评级董事符蓓对《英才》记者说。

高企的库存曾让房地产公司在年初拿地时表现谨慎，比如万科今年前3个月在土地市场上毫无斩获。另据高通智库提供的相关数据，万科、保利、恒大、龙湖、中海、绿城六家龙头房地产公司在今年上半年新增土地储备面积极为有限，新增土地储备在土地储备总面积中的占比，比例最高者为恒大集团，不过12.28%，而最低者绿城仅为0.27%。

销售好转，“肚子里没食儿”，曾怯于拿地的企业似乎憋了很久，时机一到便“左手回款，右手买地”。

然而真正能吃上肉的都是“大佬”，某些上市的中小房地产公司都在不同程度上出现了利润下滑的状况，进而无法在拿地上与大企业竞争。截至10月，排名前十的房企销售计划已完成八成以上，销售金额同比增长远高于全国5.6%的水平。这意味着，有诸多企业的销售情况并不理想，在品牌、产品处于劣势的情况下，小型房地产公司只能靠降价出货。

在接受《英才》记者采访时，中国房地产研究会副会长顾云昌也证实了行业两极分化的事实：“这一轮拿地热，大型上市房企占据一些优势，他们的销售额在增加，而从全行业销售来看，整体是下降的。”

土地成交量增大

龙湖地产（0960. H K）首席市场官秦力洪在11月初的地产金融年会上表示，除了坚持好产品和好服务之外，拿地的节奏也十分重要。“从拿地到开盘龙湖依然坚持高周转，拿地早一步，开盘早一步，就会在市场成交的高峰到来之前提前供应，通过比较有力的营销、合理的价格策略，提前锁定市场。”

而在业内人士眼中，房地产最终比拼的并不是建造能力，而是融资能力以及资金成本。众多业内人士对《英才》记者判断称，下半年市场资金状况要比上半年宽松很多，这为“抢地”储备了弹药。

数据显示，自今年4月起，房地产开发企业到位资金增速逐月走高，1-10月同比去年增长11.6%。

而在近期攻城略地者多为行业龙头或央企背景，不难判断，其在银行信誉以及融资平台方面比地方中小型开发商优势明显，进而在资金储备上显得胸有成竹。

“一块地现在动辄几亿甚至几十亿，拿地的门槛非常高。”阳光壹佰置业集团有限公司常务副总裁范小冲告诉《英才》记者。在资金实力不足的情况，中小型开发商在提高“出货”速度的同时，积极寻找拿地机会，为平衡风险与收益而“傍大款”的现象也并不鲜见。

同时，顾云昌指出，随着明确提出中央把“稳增长”放在首位，进而带动货币政策的适当宽松，这使得未来对于房地产行业的预期向好。

此外，随着第三轮量化宽松货币政策（QE3）的推出，海外资本市场也开始活跃起来，进入10月，内地房地产公司看到了海外融资的便利，跃跃欲试。融创中国、方兴地产、禹州地产、龙湖等企业均已发行美元债券，融资总额逾15亿美元。而进入11月，继SOHO中国宣布发行优先票据后，有消息称金地集团亦正在积极准备发债融资，而有房地产公司高层甚至表示，今年四季度内地房地产公司甚至有在海外市场实现IPO的可能，“四季度去海外市场碰撞是一个很好的时机”。

尽管销售回暖、融资渐通，但在拿地时能够做到有备无患的“大鳄”毕竟是少数，国内众多中小型房地产公司在拿地意愿和拿地能力上常常出现背离。“现在拿地还不是主流，很多企业心有余而力不足。”范小冲表示。

数据显示，1-10月，全国房地产开发企业土地购置面积27659万平方米，同比下降18.0%，降幅比1-9月扩大1.5个百分点；土地成交价款5762亿元，下降11.8%，降幅扩大0.8个百分点。

不过，由于当前购地量减少，未来一段时间内住宅供应量或会下降，因而有专家指出，“供不应求”情况的出现可能会推涨房价。

“按照经济学规律，在价格上升、供不应求的时候，抑制需求只是一方面，更应该增加供给。”中国人民大学土地管理系教授张占录对《英才》记者表示，“目前的情况是，由于抑制购房需求而导致土地供应量减少，所以价格并不会继续下降。”

事实上，从中央政府在调控政策中反复提到的“增加有效供给”，便可看出管理者已经意识到并不能够单纯抑制需求，而地方政府出于增加财政收入的考虑仍会积极推地。

“中央政府希望保持房地产市场的供求平衡。”顾云昌总结道，“年末的土地成交量会环比增大。”