中国股票价格与房地产价格关联性研究

李星,邹战勇

摘要：选取2006年以来的季度数据深圳房价与深证指数为基础样本，分别进行统计分析，建立股利折现模型，最后得出中国房地产价格与股票价格间存在相关性，滞后四期的深证指数是深圳房价的格兰杰原因。在深圳，股价对居民的消费支出无财富效应。

关键词：经济周期；股票价格；股利折现模型；房地产价格

中图分类号：F830.91 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2012）15-0065-02

引言

2007年，一场由美国次贷危机引起的金融危机，使得人们开始对房价等问题更加关注。房地产价格与股票价格是否有密切的联系？房地产价格，是否加剧了经济泡沫的形成。

近年来，中国房地产市场和股票市场的价格经历了比较大的波动。特别是自2005年以来，中国的股票市场经历了历史上最大的牛市和最大幅度的下跌，短短三年间，上证指数从2005年6月6日的998点上涨至2007年10月24日的6 124.04点。然后，股指又迅速下跌，到2008年9月18日，股指跌至1 802点。房地产市场的表现相对股票市场稳定很多，但在2008年之前，全国的房价态势是一路上涨。进入2008年之后，房价出现普遍回调下跌的态势，目前中国很多城市的房价回调幅度已达20%，有些城市如深圳的部分楼盘的价格回调幅度甚至达到30%左右。

因此，为进行多元化多层次资本市场的有效监管，调节资本在不同市场间的流动研究中国房地产价格与股票价格的关系，中国股票价格与房地产价格关联性研究起着举足轻重的作用。

一、股市与房市的特点

2010年底，中国出台了一系列商品房屋的购买限制，一时间，中国股市房地产板块出现大跌的情况，房价与股价是否存在某些关联，房价影响了股市又或者是股市影响房价，对于中国有十分重要的意义。

关于股市与房市的关联性问题，外国已做过不少研究。有研究者认为，股市是房市的先行者，能够预知房市的发展。但是因为中国股票市场相当复杂，具有高噪声、严重非线性和投资者的盲目任性等特点，并且中国房价近几年来发展不平衡，因此外国的一些研究并不适合股票市场与房价市场的发展。

二、股价与房价与宏观经济周期的关系

股价、房价当前是引起中国经济泡沫危机的主要原因。但是过分打击股市、房市市场的投资力度，则会导致泡沫危机加剧的危险。不论在经济萧条时期，或是经济繁荣、复苏时期，对股市、房市的投资力度并不只考虑财富效应，更区别于经济总体水平的高低。

1.理论模型

从经典的现金流贴现模型出发，推导股价房价波动与经济周期增长关系的理论模型。本文认为，现如今，资金的流动主要存在于股票、房价与实体经济中，并已造成了经济泡沫。如果泡沫破裂，则所有的人将不再投资于这三大项目，把所有的资金放进金融机构，使得银行所负债款过大，拖累整个经济的增长。

因此，我们建立以下模型：

股利折现模型为：

P0=（1）

根据现金流贴现原理，房地产的价值等于房地产预期未来收益现值之和：

P′0= （2）

考虑到现实中未来现金流的不确定性和一定程度的可预计性以及折现率的不确定性，将式（2）改写，可以得到

Pt= （3）

为了进一步研究股价、房价等资产随时间波动与宏观经济变量之间的关系，将式（3）对时间t求一阶导数(为表达方便，求导后将下标t、t+1略去)：

P=E-r（4）

将式（4）进一步整理，得

P-1P=（E+c）-1E-（1+r）-1r （5）

2.模型求解

在经济复苏阶段，E>0，r<0，P>0此时适合投资股票和房地产。

在经济繁荣阶段，当E>0，r>0，P>0，（E+c）-1E>（1+r）-1r，此时适合投资房地产。

当E>0，r>0，P<0，（E+c）-1E<（1+r）-1r，此时适合投资股票。

在经济衰退阶段，当E>0，r>0，P<0，适合投资股票与房地产。

在经济萧条阶段，当E<0，r<0，P<0，（E+c）-1|E|>（1+r）-1|r|，适合投资房地产。

在经济萧条阶段，当E<0，r<0，P>0，（E+c）-1|E|<（1+r）-1|r|，适合投资股票。

上述股价房价波动与经济周期的关系模型刻画了股票和房地产这两种金融资产在经济周期不同阶段的表现.即房地产价格在扩张阶段上升，在收缩阶段下降，房地产价格波动与经济周期基本同步；但股票在经济繁荣阶段的后期已开始走软，在萧条阶段的末期已率先开始上涨，具有领先经济周期的功能.股价的波动领先房价的波动。

股市与房市的投资方式，很大情况下影响中国的实体经济，并且有很强的政策引导性。因此，应该牢牢把握股市与房市之间的关系，才能更好地促进经济发展，形成良好的投资环境。

总结与建议

本文利用2006年9月至2006年12月间的月度与季度数据，研究了中国房地产价格和股票价格之间的关系，发现中国房地产价格与股票价格间存在相关性，滞后四期的深证指数是深圳房价的格兰杰原因。在深圳，股价对居民的消费支出无财富效应。

根据本文的研究结果，一方面，投资者在构建投资组合时，应重视房地产价格与股票价格的相关关系，并根据自身的目标和风险承受能力进行优化组合；另一方面，政府在进行房地产宏观调控时必须加强股票市场的监管，避免其过热。

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