美国住房反按揭贷款经验借鉴及启示

【摘要】在住房反按揭贷款中，老年人将自有房产抵押给金融机构，在约定时期内，贷款机构定期向申请人发放日常养老的贷款。一旦借款人亡故，贷款机构则用房产来偿还所欠的利息和本金。我国人口正日益老龄化，但由于我国的经济不发达，社会养老仍存在覆盖面小、养老保障水平低、社保基金缺口大等问题，难以满足我国老年人养老的实际需要。住房反按揭贷款无疑可以成为一种理性的选择。本文介绍了美国住房反按揭贷款发展的概况，提出我国可以借鉴美国经验，推动我国商业银行发展住房反按揭贷款业务。

【关键词】反按揭贷款商业银行抵押房地产社会保障

一、住房反按揭贷款在美国的发展

住房反按揭贷款是一种新型的金融工具，在住房反按揭贷款中，老年人将自有房产抵押给银行等金融机构，在约定时期内，银行等金融机构作为贷款人定期向申请人发放日常养老的贷款。一旦借款人亡故，银行等金融机构则用房产来偿还所欠的利息和本金。在国外，住房反按揭贷款是以房养老运行最佳的模式。住房反按揭贷款最早起源于荷兰，而发展最完善、最成熟的国家则是美国。美国最早的住房反按揭贷款合同出现在1961年，美国早期的住房反按揭贷款一般由小银行和地方政府共同发起并承办。地方政府往往为维护自己的利益，规定住房反按揭贷款只能用于申请人缴纳财产税和房屋修缮。80年代后住房反按揭贷款在美国迅速发展。1981年美国成立NCHEC（The National Center for Home Equity Conversion），主要职责是向老年人推广反按揭贷款产品。1987年美国国会设立房屋转换按揭贷款（HECM）保险示范项目，由美国联邦住房管理局（FHA）承担反按揭贷款的公共保险。FHA通过向批准认可的金融机构发放的房屋转换按揭贷款提供担保，消除了潜在的贷款风险。1989年房利美开始购买所有合格的房屋转换按揭贷款，形成了反按揭贷款的二级流通交易市场。目前美国有上百家金融机构提供住房反按揭贷款，还有一些政府机构和非盈利组织也提供类似的免费咨询服务。1995年房利美推出了自己设计的住房反按揭贷款产品HomeKeeper，进一步促进反按揭贷款行业的发展。Homekeeper产品在首次推出后就受到美国老年消费者的欢迎。到了上世纪九十年代，美国一些大金融机构改进住房反按揭贷款的产品设计，同时通过兼并联合，重塑了反按揭贷款行业的市场结构。美国ULLICO公司在1996年成立新部门，通过重新设计原有的反按揭贷款产品细分投资者。1999年隶属于莱曼兄弟的老年人财务自由基金公司兼并了Transamerica Home First，同年8月莱曼兄弟把从老年人财务自由基金公司购买的反按揭贷款资产进行证券化，并由Standard & Poor对该项资产组合进行信用评级。2000年美国反按揭贷款行业进一步整合，老年人财务自由基金公司与莱曼兄弟的一个部门合并，又并购了Unity Mortgage Corporation的反按揭贷款业务。2001年老年人财务自由基金公司购买了Senior Homeowners Financial Service的反按揭贷款批发业务。目前，美国的反按揭贷款市场发展最为成熟完善，其反按揭贷款市场的运行机制被其他国家纷纷效仿[1]。

二、美国主要反按揭贷款产品

美国住房反按揭贷款产品主要有五种。除了由政府机构和及其支持的公共公司设计的两种产品以外，由一家私营贷款机构提供的三种产品也广受欢迎。

（一）房屋转换按揭贷款（HECM）

房屋转换按揭贷款是一种国会授权的反按揭贷款产品，相关的运行接受国会的监督。房屋转换按揭贷款保险项目得到政府支持。其中美国住房与城市发展部主要负责相关保险产品的设计与改进；联邦住房管理局负责授权贷款机构、收取和管理反按揭贷款保险金，同时保证反按揭贷款的回收额多于抵押房产价值，负责贷款因无法回收而受损的赔偿。房屋转换按揭贷款的实际提供者主要是一些私营金融机构，但这些金融机构把所有发放的反按揭贷款全部出售给房利美。房利美是房屋转换按揭贷款二级市场唯一购买者，同时负责制订项目相关的原则与标准。房屋转换按揭贷款的领取方式比较灵活，是美国反按揭贷款市场上交易规模最大的产品，占反按揭贷款市场90%以上。老年人只要年龄超过62岁，同时拥有独立产权的住房，就可以申请这一贷款项目。

（二）住房持有者贷款

住房持有者贷款在反按揭贷款市场上的交易额仅次于房屋转换按揭贷款。它由房利美设计并发行的一种反按揭贷款产品，与房屋转换按揭贷款类似，但是贷款领取方式较少。由于住房持有者贷款不受房屋转换按揭贷款借款最大数额的限制，高档住宅持有者申请住房持有者贷款可借到更高的资金金额。在住房持有者贷款项目中，借款人在房产升值时可以享受房产增值带来的部分好处。对于同时符合房屋转换按揭贷款和住房持有者贷款条件的老年人来说，他们倾向于选择房屋转换按揭贷款，这是由于房屋转换按揭贷款的贷款条件更为优惠。而对于具有较高房产价值的老年人则倾向于选择住房持有者贷款。与房屋转换按揭贷款相比，目前住房持有者贷款规模还较小。

（三）财务自由贷款

财务自由贷款是美国老年人财务自由基金公司推出的一款产品。目前该公司是美国反按揭贷款市场上唯一一家能够设计提供相关产品的私营机构。财务自由贷款的限额最高为70万美元，因此又被称为大额贷款。财务自由贷款的结构与房屋转换按揭贷款和住房持有者贷款有很大的不同，财务自由贷款的借款人在签约后能一次性领取一大笔资金，借款人可以用这笔资金购买Hartford Life Insurance Company的年金，从而把拥有的房产价值转换为按月领取的年金，使得老年人在住房出售后也可以按月获得固定收入。由于财务自由贷款有房产价值分享条款，老年借款人可按合同保留一定比例的房产（规定的最高比例可达到房产价值的80%），借款人的后代可继承这部分房产。

此后，美国老年人财务自由基金公司又开发出两种新的反按揭贷款产品：分别是standard cash account和zero point cash account。其中zero point cash account是第一个没有费用的反按揭贷款产品。私营机构提供的反按揭贷款产品没有政府提供的保险，这是与美国公共部门反按揭贷款产品最大不同之处[2]。

三、美国发放反按揭贷款的特点

上世纪70年代美国逐渐进入老龄化社会，而伴随着住房自有化程度的不断提高，很多老年人在辛苦了大半生之后，虽然早以分期付款买下住房，但在退休以后高昂的生活和医疗费用使得其入不敷出，生活清苦。鉴于这种情况，在美国政府、国会的介入和相关政策的支持下，住房反按揭贷款逐步发展起来。到了90年代以后，住房反按揭贷款加速发展，年均签订住房反按揭贷款合约15000笔。住房反按揭贷款产品对美国老年人提高生活质量、维护社会稳定发挥了较好的作用。

（一）申请反按揭贷款的条件

一是规定只有62岁以上的老年人才有资格申请。二是规定只有独立拥有房屋产权的老年人才能申请办理反按揭贷款。三是规定必须为第一顺位债权，申请人须先偿还全部房产债务，才有机会申请到反按揭贷款。申请人可与银行进行协商，先从反按揭贷款中支取部分借款偿还旧债。四是为维护老年人的权益，拥有房产所有权的老人并不把房产一次性出售给金融机构，通过把房产抵押给金融机构的方式每月获得固定收入，借款人仍然拥有所有权和居住权，只有当借款人去世或搬离后才能获得该房屋的所有权。五是发放反按揭贷款的贷款机构承诺借款人四大保证：居住保证，即不管借款人的贷款金额最终累积多少，贷款机构保证借款人有权居住在房屋里直至死亡；支付保证，即只要老年人活着并住在所抵押的房屋里，贷款机构必须每月向其发放年金贷款，如果老年人选择一次性或定期领取借款等方式除外；偿还请求保证，即贷款机构只有当约定的借款人死亡或者房产被出售时才可以要求偿还所欠借款。无追索权保证，即贷款机构保证除抵押房屋外，无权要求对老年人的其他资产请求偿还，同时保证不向其财产继承人请求偿还反按揭贷款。

（二）反按揭贷款的申请特点

在美国，对反按揭贷款的申请主要关注评估费用、借款总额、债务额度、犹豫期撤销等因素。一是评估费用。反按揭贷款的评估费用大致有三部分：首先是借款初始费用，主要为咨询和房屋评估费用。其次为贷款利息，占全部借款费用的绝大部分，反按揭贷款利率通常稍高于抵押贷款利率。最后为借款终结费用，主要有房产处置和结算费用。全部费用都要从申请人房产评估价值中扣除，实际上借款人最后得到的金额是扣除所有费用后的评估净值。二是借款金额。借款金额的多少主要考虑申请人年龄、贷款利率及所持房产的评估价值等。通常申请人年龄越大、利率越低及所持房产评估价值越高，从贷款机构获得的金额就越大。当然贷款机构还会依据不同的反按揭贷款产品及支付方式，借款金额也有所差异。三是债务额度：一般借款人所承担的反按揭贷款债务额度等于借款金额和借款费用的总和。四是犹豫期撤销：反按揭贷款有犹豫期。只要在成功办理反按揭贷款后的规定时间（通常为三个工作日）内，申请人可以任何理由撤销。

（三）反按揭贷款的领取方式

在取得签订贷款合约之后，申请人可自主选择反按揭贷款的领取方式。反按揭贷款的领取方式通常有：一是一次性全额领取：反按揭贷款的借贷双方聘请独立的中介机构对房屋价值进行评估，然后确定一个公允价值，贷款机构扣除借款费用和贷款利息后，由借款人一次性领取剩余贷款。二是信用额度领取：目前最受申请人欢迎的一种领取方式。申请人根据需要与贷款机构商定最高支付额度，只要低于这个额度的任何款项，借款人可以不受限制随时领取，既可以选择一次性领取，也可以选择多次领取。三是定期年金领取：反按揭贷款的借贷双方确定房屋的评估净值后，商定年金领取的时限，在该时限内，贷款机构保证不管借款人是否生存，承诺支付年金至约定时限期满。四是终身年金领取：类似借款人用房屋净值向贷款机构购买了终身年金，借款人采取养老金的方式领取贷款。五是混合方式领取：贷款机构把信用额度和年金领取这两种方式进行组合，以满足老年人的各种财务需要[3]。

四、发展住房反按揭贷款对我国的现实意义

目前我国人口正日益老龄化，因此进行养老方式创新刻不容缓。但对比欧美发达国家，我国由于面临未富先老、经济不发达的矛盾，因此我国的养老负担更重，问题更为棘手。从家庭养老来说，由于我国家庭三代成员比例越来越呈现出“四二一”结构，与此同时空巢家庭大量涌现，这个现实使得老年人依靠子女养老越来越难。近年来，尽管我国政府采取了一系列社会保障制度改革，但囿于我国的经济条件，社会养老仍存在覆盖面小、养老保障水平低、社保基金缺口大等问题，难以满足我国老年人养老的实际需要[4]。因此，住房反按揭贷款无疑可以成为一种理性的选择。住房反按揭贷款作为一种成熟的融资方式，其在增加社会养老渠道、补充社保资金缺口、改善老年人经济状况和生活条件等方面具有积极作用。从美国的相关经验和实践来看，住房反按揭贷款的社会效应主要体现在：

（一）提高了老年人的生活水平

老年人通过参与住房反按揭贷款得到的年金贷款，有助于提高其生活水平。通过养老金资产组合理论得出，由于大部分老年人的生活开支依靠养老金，而只有住房是老年人的可用来促进消费的重要资产，申请年金式住房反按揭贷款，能够增加老年人收入。另外，住房资产的释放，使得老年人易于筹措长期护理费用。尤其是低收入家庭，住房反按揭贷款增加了每月收入，对于降低社会贫困率等方面可以发挥不可小视的社会功能。

（二）有利于调节房价

住房反按揭贷款在增加金融机构中间业务收入的同时，也增加社会二手房上市量，对调节房地产价格起积极作用。对金融机构而言，虽然发放住房反按揭贷款可能面临较大风险，相比金融机构其他贷款业务，住房反按揭贷款业务利润率相对更高。住房反按揭贷款这种创新金融产品，一方面增加了金融机构中间业务，有望成为新的经济增长点。住房反按揭贷款这种买房等同于积蓄的养老方式，既能拉动内需，还会使我国房地产交易趋于投资化而非投机化。

（三）有利于盘活住房资产

房改提高了我国居民住房的自有化率，为推动发展住房反按揭贷款创造了有利条件。我国通过住房制度改革及相关配套措施，目前城镇绝大多数老年人拥有自己的住房，老年人住房自有化率甚至超过一些发达国家。但是由于多数老人只有一套房子，即使房子区位条件好，评估价值较高，老年人出于居住需要，很难通过出租或出售变现。因此如何通过金融创新，能够使老人们在不需要移居他处的前提下盘活老年人住房资产，从而获得稳定的收入贴补日常开支，出路就是发展住房反按揭贷款，它既可以作为社会养老的补充，又能帮助老年人实现以房养老[5]。

五、住房反按揭贷款在我国的实践

近年来，我国一些商业银行借鉴国外“以房养老”的经验，对住房反按揭贷款补充养老金的思路进行探索和试点，并进一步设计出了我国的“反按揭贷款”信贷产品，这无疑对推动我国银行业金融创新及创新我国社会养老模式具有重要意义。目前中信银行已经针对老年客户群体设计开发了专属借记卡，该借记卡融入了住房反按揭贷款服务。中信银行暂行管理办法对养老反按揭贷款的主要规定有：一是对反按揭贷款借款人的要求：借款申请人要求必须年满55岁；申请人必须无不良信用记录，而且有稳定的经济收入，能够到期偿还贷款本息。二是对反按揭贷款借款人抵押房产的要求：申请人如果有两套或以上房产，要求共有人须同意将住房进行抵押；如果申请人只有一套自有住房，并进行抵押，申请人必须有另外一名拥有自有住房的法定继承人或赡养人作为反按揭贷款共同借款人。三是对反按揭贷款用途的要求：住房反按揭贷款必须只能用于本人养老，借款人必须承诺贷款资金不得改变用途[6]。目前，我国推行反按揭贷款项目除产品本身的金融风险以外，还面临着一些特殊的风险和障碍：

（一）政策性风险

我国未来房地产政策的变化，对商业银行发展反按揭贷款的业务会有很大影响。政策风险中有相当一部分属于城市规划风险。由于我国正处于快速城市化阶段，各级城市的老城改造及新城扩张，发生的拆迁风波屡见不鲜。反按揭贷款机构手中的抵押住宅，在今后数十年的城市规划中，可能会面临因城市规划设计的要求，要对某地段的房屋全部拆迁，和面临其他不可预见的变动事项。这种拆迁引起的相关补偿政策如何，产生的拆迁费能否根据市场价来弥补所损失的全部房产价值，以及不足部分的损失，房产市场价值与账面价值之间差异产生的盈亏由谁承担等等。这些问题的解决直接影响到金融机构参与反按揭贷款的开展。

（二）缺乏完善的房地产金融市场

目前，我国的房地产金融市场还不发达，与此相关的信用体系构建也不健全，房地产金融产品还不丰富，商业银行在金融产品设计、风险管理技术与国外相比差距明显。而住房反按揭贷款产品的设计开发非常复杂，涉及的技术广、风险大，而且与老年人的社会养老问题紧密结合，商业银行如果设计不当，很有可能会出现意想不到的结果，引起不必要的经济纠纷。另外反按揭贷款的顺利运行也需要有一个比较完善的二级市场的支持，这样反按揭贷款的流动性就可以增加。尽管目前我国房地产抵押贷款市场的发展已初具规模，但层次低，房地产抵押贷款流动性较差。

（三）受到房地产泡沫的潜在威胁

商业银行推出反按揭贷款的时候一定要预见到潜在的房地产泡沫的影响。尤其是近年来，我国东部经济发达地区房地产价格猛涨，部分地区房地产市场泡沫的迹象已经显现。由于老年人持有的房产是反按揭贷款的唯一还款保证，因此如果贷款到期时，抵押的房产价格正处于上涨阶段，对于商业银行来说，房产的出售价格会高于评估价格，商业银行获得较好收益。相反商业银行就可能产生重大的亏损，极端情况下甚至有破产倒闭的风险。当然从长期来看，通常情况下房产价格从总体上保持一种上升的趋势，但商业银行如果对房地产市场发展趋势判断错误，把房地产市场泡沫的形成过程判断为正常的升值，会造成严重的后果。这就要求商业银行在设计反按揭贷款产品时，正确确定房产升值率[7]。

六、推动和发展我国住房反按揭贷款

在当前情况下，我国商业银行全面推出反按揭贷款还存在一定困难。我国商业银行对住房反按揭贷款的风险管理技术还不成熟，房地产二级市场以及房地产评估机构发展滞后，我国居民养老观念有待转变等。建议我国选取条件比较成熟的城市和商业银行进行试点。试点城市应具备地方房地产二级市场规模较大、房地产市场的发展潜力较好、房地产评估机构比较发达、当地老年人的投资消费生活观念比较先进、抵押的房屋产权比较清晰、相关法律法规比较完善、当地监管环境良好等，同时在税收上当地财税部门应给予经营反按揭贷款的商业银行一定的优惠。进行试点的商业银行必须在当地房地产金融业务上优势明显，对反按揭贷款的风险控制要相对较好，还必须有一定的可用资金规模[8]。

（一）政府财政支持反按揭贷款初期发展

因反按揭贷款产品设计具有很大的复杂性，在反按揭贷款发展初期政府应逐步推行、试点。此外，目前我国没有诸如像美国联邦住房管理局、房利美这样的机构来开展反按揭贷款业务，建议由政府出台政策并提供优惠方案、并由政府提供财政支持及相关配套措施，通过指定商业银行进行销售，待初具成效后，再完善违约保险机制，再进一步推行政府保障型住房反按揭贷款。住房反按揭贷款作为一个重大的金融创新，必然涉及到对现行法律的突破，因此，需要国家法律、政策的有力支持。首先要构建政策和法律保障。反按揭贷款需要保险公司等金融机构的介入，可能涉及保险资金投资房地产市场问题，因此需要调整相关法律；另外，由于我国老年人有把自有房产作为遗产留给子女进行养老的传统，国家可开征遗产税以增强反按揭贷款的吸引力；住房反按揭贷款的借款者一般都以经济收入较低的老年人为主，对此国家应给予各种优惠政策支持。其次是制定合理的会计方法。由于住房反按揭贷款不同于与商业银行的普通抵押贷款业务，其贷款额度的计算，更多与申请人的年龄、房产评估价值、贷款利率等多种因素相关，因此需要建立一整套更加合理的会计处理方法[9]。

（二）促进住房反按揭贷款市场的发展

可以通过成立反按揭贷款基金，提高商业银行参与的积极性:反按揭贷款的推行背负老年人社会养老的责任，政府未来应鼓励商业银行发行依寿命期间为主的信贷商品；但反按揭贷款在房地产价值计量上有着不确定性，可能会造成商业银行参与意愿不强，因此政府有必要通过提供一定财政支持的方式进行保障。而不少国家通过成立反按揭贷款基金，作为反按揭贷款的稳定机制。在住房反按揭贷款发展的期初，反按揭贷款基金与商业银行达成协议，商业银行以借贷双方共同认定的房屋评估价值的一定比例贷款给申请人，如果借款人寿命超过商业银行预估，之后改由反按揭贷款基金接手支付，但反之如果贷款申请人寿命低于商业银行预估，商业银行需转让一定比例的预期外利润给反按揭贷款基金。在房价及贷款利率波动超过预估时，反按揭贷款基金也可以发挥同样机制。另外，从美国反按揭贷款的发展经验可以看出，如果初期政府能够顺利推行反按揭贷款，商业银行及社会在逐步接受反按揭贷款后，政府应逐步开放其他金融机构进入反按揭贷款市场，不同金融机构发行差异化的反按揭贷款商品，不但提升市场效率，而且也减轻政府财政压力。

（三）加强对住房反按揭贷款业务的风险管理

住房反按揭贷款的周期长，因此占用资金多，资金回收慢。如果商业银行没有比较稳定的资金来源，就极有可能发生严重的流动性风险，导致商业银行破产。为了规避金融风险可以采取以下措施：一是提高商业银行的准入门槛。监管机构严格审核申请住房反按揭贷款的商业银行，只有具备较强风险管理能力、信用级别高、资产规模大的商业银行才能开办住房反按揭贷款业务。二是实行资产负债匹配法。开展经营的商业银行可将住房反按揭贷款与传统住房抵押贷款紧密结合起来，由于这两种贷款的现金流是反向的，因此可以实现每期的抵押贷款现金流入与流出相互抵消。在实行资产负债匹配时，商业银行要注意贷款数额、期限、结构比例匹配的合理性。三是以浮动利率进行计息。商业银行根据具体情况定期对贷款利率进行适当调整。同时，为了更好地防范贷款利率变动带来的房地产价值波动风险，如果贷款利率变动超过一定幅度，超出部分可以由保险公司承担。四是分散住房反按揭贷款的地域分布。商业银行为了尽可能减少抵押房产价格变动风险，在发放贷款时要注意分散贷款地域分布[10]。

参考文献

[1]肖遥.住房反按揭贷款在美国[J].合作经济与科技，2008（1）．

[2]吕谦.美国等国住房反按揭贷款介绍[R].2008-02-28．

[3]彭思远.反按揭贷款施行之前期研究及建言[R].2009-10-30.

[4]李洪强.关于住房反按揭贷款模式与机制的探讨[J].金融视点，2011（1）．

[5]陈鹏联，刘杨等，对于中国实施住房反按揭贷款的再思考[J].经济研究导刊，2011（3）

[6]庆阳银监分局.国外开展住房反按揭贷款经验借鉴及启示[N].今日庆阳，2011-12-08．

[7]姚炜.住房反按揭贷款在我国推行的前景分析[J].上海房产，2007（9）.

[8]2011中国养老金发展报告.住房反按揭贷款解决养老问题有待完善[R]，2012-01-16.

[9]沈静.我国发展住房反按揭贷款风险及防范措施探讨[J].现代商贸工业，2010（1）.

[10]冯静生.住房反按揭贷款的国际借鉴与实践建议[J].海南金融，2008（8）.

作者简介：胡国荣（1976-），男，浙江兰溪人，就职于湖州职业技术学院，德国汉堡大学企业管理学（金融方向），研究方向：资产评估与管理。