告别散售

尚希

转型自持是SOHO中国不得已的选择。

一直因散售模式深受诟病的SOHO中国（0410，HK）近日宣布：“将从‘开发-销售转向‘开发-自持”。潘石屹终于如愿以偿当上了“包租公”。如此转型，意味着SOHO中国将成为北京、上海优质商业物业的最大拥有者，同时还将成为上海外滩上最大的业主。

低增长的利润

几年前，SOHO中国曾酝酿大幅增加自持物业比例，但由于散售情况实在太好，公司未能经得起诱惑。公司以往的散售客户均为大投资客户，多来自于鄂尔多斯、温州、山西等地的能源客户及其他实体经济老板。但这两年，这部分客群受到经济下滑的严重冲击。

尽管潘石屹曾在去年下半年开始试图通过网上卖房、代理准入等方式寻找突破，但依旧无法抵御大环境的冲击。股东以及投资者对SOHO中国散售模式的持续质疑、今年SOHO中国的业绩压力、土地增值税政策压制利润以及大型投资客户的萎缩，让潘石屹不得不思考公司的战略转型。

SOHO 中国中报显示，上半年纯利同比下降65%至6.13亿元，营业额同比下降53.8%至12.22亿元，毛利同比下降61.67%至5.82亿元。截至6月 30日，公司拥有现金及银行存款共约91.99亿元，此外还有未提取贷款余额约59.72亿元；集团银行贷款及可换股债券共计约135.74亿元，净借贷 率约为20%。

对于这样大比例的利润下滑，公司将原因归结为没有可交付使用的项目。但兰德咨询总裁宋延庆表示，造成利润下滑的根本原因并非结算面积的减少，而是产品布局及产品结构问题，“SOHO中国的产品局部集中在北京、上海，而这两个城市又是受到限购最严的城市。”

半年报显示，截至8月13日，SOHO中国目前拥有银河SOHO、望京SOHO等14个主要项目。其中，唯一自持的只有天安门南（前门），即前门SOHO这一个项目，但从目前的市场反应来看，前门SOHO表现欠佳。

“我觉得潘石屹这样做是迷途知返。”对于潘石屹的转型，中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平表示，他早该如此。他认为，散售模式的弊端在这些年逐渐暴露。“伴随着宏观调控的持续，地价增长开始放慢，经营回报低的软肋也开始突出。”

第一太平戴维斯市场调研及项目开发顾问部董事王琼也表示，从目前一线城市的土地放量来看，必须要持有一部分物业才能保证完整的现金流。

老潘预测未来

潘石屹说，SOHO中国正面临公司历史上第三次大转折。第一次是从住宅转向商业；第二次是在港股上市；第三次是潘石屹宣布，告别散售，转向自持。

如果说，SOHO中国前两次转型是基于潘张夫妇对市场形势的敏锐判断而抓住了大好腾飞的机会，那么，第三次转型却多少显得有些无奈。

据潘石屹预计，转型后，SOHO中国将拥有北京、上海大量优质地段办公商业物业，还将是上海外滩上最大的业主。3年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，5年后，现有150万平方米物业的租金年收入将超过40亿元人民币。

转型后的SOHO中国毛利率将下降。“预计租金成本回报率还能够维持在10%以上，这是毛利。” 潘石屹说。

对于未来自持的资金风险控制，潘石屹称，公司已经做好了提高负债率的准备。如果负债率超过60%，SOHO中国将可能通过散售部分持有物业来维持平衡。另外，还将考虑与房地产基金合作，或者成立SOHO中国自己的基金。

“未来三、四年时间里，我们主要力量会集中在转型，这是一个脱胎换骨的变化，包括公司内部组织机构调整，管理框架、激励机制的建立。习惯于建房子、销售房子的粗放经营方式，必须转向精细化管理。可能会淘汰一批人，招聘一批新人进来。”潘石屹称，SOHO中国目前是轻资产公司，转型后最主要的举动是招人，“可能会从目前的500多人扩招至3000-5000人。”