办公室“突围”

孟德阳

在住宅市场陷入深度观望之中时，未列入限购范围的写字楼市场却是机遇重重……

随着房地产调控的持续，资金出于避险和逐利的目的，选择大举进军商业地产，而北京写字楼租金价格近三年来的“稳涨”或许为这些资金找到了一个出口。“2012年上半年、2011年、2010年北京写字楼租金同比涨幅分别达到19.2%、44.2%、27.8%”，第一太平戴维斯华北区研究部相关人士描述。

一二线城市空间阻塞

相比住宅市场，写字楼租售市场则一直可以用“坚挺”来形容。“北京新的写字楼较少。”北京万通时尚置业（万通集团旗下负责北京地区写字楼运营的子公司）总经理许良飞说，这是近期写字楼行情比较理想的主要原因。

w截至二季度末，戴德梁行统计数据显示：北京写字楼租金达到每月每平方米288.55元，同比2011年飙升了近50%，空置率则持续下降到2.45%。戴德梁行研究部预测，未来5年，全球租金水平会继续上升，北京将成为租金水平升幅最高的商业区，预计其甲级写字楼的租金将从目前全球的第35名跳升至第13位，在2016年成为全球25个最昂贵商业区之一。

相比于北京、上海等一线城市在写字楼的活跃，二线城市的写字楼市场则更多表现在发展潜力上。目前不动产市场交易投资比较活跃的城市包括天津、大连、成都、重庆、苏州等地。“此类城市在发展进程上都呈现出同一个特点，即正在经历从以工业和制造业为主导的产业结构，向以服务业为主导的产业结构的巨大转变，并且这种产业结构的转变升级速度越来越快。这对于商业不动产市场，尤其是写字楼市场的影响是不言而喻的。办公地点从厂房转变为写字楼，从业者由蓝领工人变成了白领工人。” 许良飞说。

显然，在这种背景下，一些主要二线城市的核心地段写字楼，特别是甲级写字楼的供应已远远不能满足市场的潜在需求。原有租户为了寻求充足的租赁空间及相对较低的租金价格，开始向周边区域突围。上述报告中同时也指出，非核心商圈空置率较上季度降低了5.71个百分点至2.67%，平均租金则环比上涨了3.21%达到236.73元每月每平方米。

“租金涨了之后，自然就会有一部分公司承受不了租金从CBD出去到便宜的地方。”有业内人士提出了“郊区化办公”的概念。

比如，英特尔离开了北京嘉里中心，甲骨文和路透社在上地有一定办公面积，奥林巴斯和燕宝汽车要部分迁址酒仙桥区域。一些大企业在选择新的办公地点时，刻意回避CBD等传统商圈，向通州、大望京、石景山等区域扩散，中国烟草、卓越亚马逊、惠普、尼桑、联想、百度等为人所知的企业均在此列。

美国的硅谷通常被认为是“郊区化办公”的典型模式，相比CBD的水泥森林，硅谷更像是花园小院，其建筑密度及容积率均较低。另外，CBD区域的拥挤、停车难以及运营成本高等因素也促使部分企业的办公楼向郊区转移。北京天安科创置业副总经理刘芷均表示：“未来十年商务花园会逐步替代很多CBD的办公模式。”

戴德梁行华北区商业部董事李赞同样认为，虽然核心办公区域仍然是多数企业向往的区域，但由于成本、交通等方面的压力，一些企业已经部分或全部迁址去配套日渐成熟、优惠政策有吸引力的周边区域，而CBD空置出来的面积则被金融、能源、医药及高端服务业等占据。

开发商布局写字楼“不差钱”

住宅市场持续调控的两年中，投入商业地产的开发商不在少数，万科、万达、恒大、绿地、保利等一批深耕住宅市场多年的品牌开发商都先后运营起商业项目。其中，写字楼成为涉足房企最多、项目配套最常见的业态。

今年万科选择了在香港举行中期业绩推介会，用意明显。5月份，万科以总价约为10.79亿港元收购香港上市公司南联地产79.26%的股权。这一交易被市场视为，万科通过收购南联作为商用物业发展的平台，未来将注入包括商场及写字楼等在内的万科商业物业资产。

与此同时，招商地产近日发布公告称，以股权转让的方式收购了万科滨海这家房企。

万科滨海现拥有深圳市盐田区沙头角中心区J211及J237等6宗地块的土地使用权。资料显示，此次招商收购万科股权的这几块地目前已经是即将面世的一个大型综合体项目，命名为“壹海城”。

壹海城共分六期开发，2012年底内有望入市的是首期公寓和写字楼，其中，230多套公寓主打150-160的平层和80平方米左右的复式，另有80-200平方米的写字楼。壹海城建筑面积共约35万平方米，后期还将陆续开发购物中心、海岸商业街、艺术中心、超高层酒店、写字楼等。

而值得关注的是，在该项目的分工上，由向来甚少涉足商业地产的万科却在此项目中主要负责商业部分的开发。万科将负责10万m2的写字楼+3.2万m2的商业，合计建筑面积达13.2万m2；而10万m2的商务公寓+5.5万m2的五星级以上标准酒店由招商地产负责，合计15.5万m2。

写字楼“吸金”能力大增

写字楼投资热得以兴起、延续，与超高的回报率有密切相关。高端写字楼产品的投资回报率要高于住宅产品，目前高端住宅销售价格与同区域高端住宅持平，或略高于高端住宅价格；但在租金水平上，由于住宅采用整租形式、写字楼采用平方米形式计算租金，使得住宅收益始终停留在千元水平，同面积写字楼却高达住宅租金水平的7～8倍。

国家统计局发布的数据显示，过去—年全国商业地产表现突出，办公楼销售额分别增长31.2%，远远高于住宅市场14.4%的增幅。

此外，加码商业地产的大型房企正在看到曙光。中期业绩显示，龙湖、中海外、保利等公司的投资物业租金收益和盈利占比都在显著提升。

龙湖中期报告显示，截至2012年6月，集团已开业商业面积近44万平方米，整体出租率为98.6%，租金收入总额为人民币2.27亿元，较去年同期增长34.8%。

据龙湖CEO邵明晓介绍，持有型物业是龙湖的中长期战略，“我们计划用15年的时间使租金收入的利润占比从5%提高到30%左右。期间我们会将不到10%的销售回款用于投资物业。”