房地产企业精细化管理方法探析

费文珏

［摘要］ 房地产企业精细化管理是提升企业竞争力的必由之路，是企业实现可持续发展的重要途径。本文以精细化管理为中心，通过对我国房地产企业管理现状以及精细化管理内涵和方法的介绍，阐述了精细化管理在房地产企业管理中的作用与地位。

［关键词］ 房地产企业； 精细化管理； 方法

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 19. 035

［中图分类号］F270.7［文献标识码］A［文章编号］1673 - 0194（2012）19- 0056- 02

在现代房地产市场的竞争中，越来越多的企业认识到把管理做精做细的重要性，精细化管理已成为决定未来房地产企业竞争成败的关键。

１我国房地产企业管理现状

我国房地产企业管理经历了手工作坊管理、粗放管理、规范管理、精细化管理、精益化管理5个阶段。目前，６５％以上的房地产企业还处在粗放管理阶段，２２％的企业正处在由粗放式管理向规范化管理的过渡阶段，只有不到１３％的企业已经开始从规范化管理向精细化管理过渡。２０１０年以来，随着国家对房地产业的连续调控，房地产市场的环境条件发生了很大的变化，在国家一系列调控措施的打压下，尤其是对闲置土地的收回或处罚的政策，杜绝了投机炒作行为，房地产企业不得不面临转型和调整。在内部、外部环境的双重压力下，精细化管理成为当前我国大多数房地产企业面临的重要的战略选择。一些房地产企业已致力于从规范化管理向精细化管理转变，以期通过管理的精细化构筑新的竞争力。在目前的环境下，行动比别人快一步就是竞争优势［１］。

２精细化管理的内涵

可以将精细化管理的内涵归纳为3个方面：一是规范化，二是精细化，三是个性化。它是建立在常规管理的基础上，并将常规管理引向深入的关键一步。精细化管理就是要求把每一项工作都抓细、量化，有利于落实到行动中［２］。精细化管理就是以人为根本，以细为基础，以精为目标，以综合运用现代管理方法为手段，通过建立和优化工作流程，对管理对象施以不断完善的动态化管理过程。

３房地产企业的精细化管理方法

实施精细化管理是一项系统工程，需要采取相应的管理方法。房地产企业的精细化管理方法分为项目策划精细化、项目规划设计精细化、选材与施工管理精细化、成本管理精细化人力资源管理精细化和物业服务精细化等几个方面。

３．１项目策划精细化

房地产企业依据自身现状，根据对客户需求的准确分析和客户购买力的有效判断，按照“精细”思路，找准关键问题与薄弱环节，编制完整而详尽的阶段性楼盘策划书，使后续具体工作有章可循、有制可依，只有这样，才能让客户买得称心、住得舒心，由此可见，项目策划精细化的重要性。在项目策划阶段对客户的分析尤为重要，只有在策划阶段对客户进行合理分析的基础上编制的项目策划书才能符合客户与市场需求。

３．２项目规划设计精细化

优秀项目规划设计的核心是节约成本和对业主的人性化关怀，是保证工期、工程质量和控制成本的关键。项目规划设计精细化要求房地产企业认真研究所开发土地的特质、周边生态环境与人文环境，完整把握设计整体造型、建筑风格、户型结构和建筑细节，实现房地产商品价值最大化。因此，规划设计阶段是价值创造的源泉，规划设计上的精益求精是很重要的一步［３］。

３．３选材与施工管理精细化

良好的施工工艺和合理的建筑用材是保证产品品质的重要因素［４］。房地产企业应以建造品质优良的楼盘为目标，严格把好选材与施工管理这一关键环节。选材与施工管理的精细化是铸就品牌房产的重要环节。施工质量精细化要追求高标准，造精品、创品牌，建造百年建筑，让楼盘建筑成为城市凝固的、永恒的艺术。

３．４成本管理精细化

在房地产企业，现在的项目成本往往是指涵盖从投资到客服全过程的成本。以往的房地产企业往往忽略了投资决策与营销定位之间的一致性，项目完成后才发现增加了许多非预期成本，导致投资回报比预期的降低了许多。房地产企业要实现更精细化的、可实施的成本管理，应建立配套的相关基础体系，并使这些体系之间保持一致性、协调性、系统性。这些基础体系包括：成本职能战略、成本业务流程及其他关键流程体系、数据库与知识管理体系、产品标准化体系、合作伙伴管理体系、全面预算管理体系。

３．５人力资源管理精细化

人力资源精细化管理是指企业在规范化和标准化的基础上，对人力资源管理流程进行科学细化和合理优化的过程。人力资源精细化管理的目标是最大限度地发挥员工的有效技能，即实现员工使用价值的最大化；通过一系列的激励机制最大限度发挥员工主观能动性和工作的积极性、创造性。人力资源的精细化管理对策有：（１）细化人才结构，做好岗位分析，调整企业自身的人力资源配置架构，分类、分层级确定岗位；（２）对企业现有的人力资源管理制度进行梳理，按“精细化”要求进行人力资源的合理管理与分工；（３）实行规范化人力资源精细化管理工作流程，明确各岗位需要完成的任务；（４）引入现代信息管理手段，应用现代信息技术进行人力资源精细化管理。

３．６物业服务精细化

服务的精细化是一种理念、态度和文化，是先进的理念、认真的态度、精益求精的文化，简而言之，即为精心的态度、精细的过程、精品的成绩。物业服务的精细化要求房地产企业紧密结合企业文化建设，努力营造物业服务精细化的企业氛围。物业服务精细化管理的最终目的是通过精细的理念、态度和文化把看似简单的事情做精、做细、做好［５］。

４结语

精细化管理是房地产企业实现持续快速发展，增强整体竞争实力的必由之路。房地产企业引入相应的管理方法，全面推行精细化管理，同时倡导持之以恒的精神，建立健全与之匹配的长效机制，不折不扣地执行，切切实实地落实，可以起到内外兼修的作用，刺激企业迸发新的活力。

主要参考文献

［１］ 孙动． 略论房地产企业的成本管理［Ｊ］． 新会计，２０１０（１）：２５－２８．

［２］ 徐超英． 房地产企业经营管理模式研究［Ｊ］． 现代企业文化，２００８（６）：３６－３７．

［３］ ［美］奥伯兰德． 工程设计与施工项目管理［Ｍ］． 毕星，译． 第２版． 北京：清华大学出版社，２００６．

［４］ 彭尚银，王继才． 工程项目管理［Ｍ］． 北京：中国建筑工业出版社，２００５．

［５］ 杨庆丰，秦旭东． 房地产企业精细化管理模式探索［Ｊ］． 甘肃科技纵横，２００９，３８（１）：１３１－１３２．