港日韩房地产税的比较与分析

王熙喜

摘要：近年来房地产过热的发展，给社会带来很多问题。通过对我国香港、日本和韩国在房地产市场发展过程中采取的各种房地产税和措施进行对比，同时要参照不同大环境，对于我国制定相应的措施有一定的借鉴。

关键词：港日韩房地产税比较

近年来，房地产市场蓬勃发展，房价不断上涨，对此，国家相关部委不断出台各种调控措施遏制房价上涨过快，决定加快推进房地产税改革试点工作，房地产税再次成为公众关注的热点问题。不少人认为，征收房地产税是给房地产市场降温的“灵丹妙药”，并因而大力呼吁赶紧开征房地产税。对此，从国外的经验来看，开征房地产税并不意味着房价的下跌，不仅如此，只要房地产供需失衡状况没有得到根本性改变，有关房地产的其他税收同样有“税负转嫁”功能，通过增加税收打压房价，是否是适宜之举，通过参考我国香港、日韩等不同房地产税收的情况比较与分析，获得一定借鉴。

一、香港的不动产税

（一）物业税

香港税法规定，房地产若作为出租使用，则其租金收入需要缴纳物业税。物业税的计税基础是物业出租的年度租金收入，标准税率是15%，应缴物业税等于应评税值扣减业主缴纳的差饷20%的标准扣减率后的余额，乘以税率15%。

（二）差饷税

物业差饷是向土地及楼宇等不动产的拥有或使用人征收的财产税。业主与物业使用人均有责任缴纳差饷。如果业主物业自用，则由业主缴纳差饷；如果物业出租，应视物业拥有人与占用人租赁协议的条款确定纳税人，如无协议订明由物业拥有人缴纳差饷的，由占用人缴纳，而对业主征收物业税。

（三）遗产税

遗产税是对港人去世后转移的财产征税，纳税人通常是遗产的合法继承人。

（四）印花税

印花税是对房地产交易征收的行为税。凡与房地产转让、租约和股票转让相关的文件，均缴纳定额或从价印花税。

（五）酒店房租税

酒店房租税是香港政府对酒店和宾馆的房租征收的行为税。纳税人为酒店和宾馆的经营者，计税依据为酒店和宾馆房租的收入3%。

（六）利得税

利得税是香港政府对从事行业、专业或商业经济活赚取或获得利益的单位和个人征收的税。

（七）分析与借鉴

香港的不动产税制覆盖了不动产取得、保有和流转环节。在保有环节征收了物业税、酒店房租税和差饷税，在流转环节开征利得税和遗产税，在取得环节征收印花税。

不动产取得环节税负较轻，鼓励不动产的流动，刺激土地的经济供给和交易活动。利得税只对房地产投机行为征税。不动产保有环节税种较多，税负较重，以限制不动产的闲置和低效率使用，促进不动产的优化配置。

香港不动产税种有6个，不同税种之间不存在重复征收和相互交叉，实现了税制的简化。在税基较宽、征税效率较高的前提下实行相对较低的税率，即可降低征税成本，又可增加税收收入。

二、日本房地产税

日本房地产相关的课税类别涉及房地产的取得、保有和转让各个环节，分国税和地方税两个层次。

（一）取得阶段

有登记税、印花税、房地产购置税，有针对房地产的继承与赠予的课税，购置房屋时还要缴纳的消费税。

（二）保有阶段

一般要缴纳物业税和都市计划税，以及针对房地产收益的所得税、法人税和居民税等。物业税的缴纳人，原则上是物业的所有者，即登记本或土地补充课税台账上作为所有者被登记或登录的人。物业税不对借地权征收，由于土地所有人会将税额转嫁到借地费，可以说相当于借地人间接的负担了物业税。通常借地费设定于物业税额的几倍，如果土地所有人全额负担物业税，借地人只需向土地所有人缴纳借地费即可。

（三）转让阶段

对出租收益和作为商品的房地产买卖收益征收所得税、法人税和居民税等。征收房地产转让税的目的主要是为了抑制投机行为，稳定房地产市场。保有5年以上的房地产转让收益所得税税率为15%，居民税税率为5%；保有5年以下的房地产转让收益所得税税率为30%，居民税税率为9%。日本在不动产转让所得税课税中采取了减免措施。

（四）经验与借鉴

日本房地产通过设计合理的税制促进房地产流通、满足供需平衡、抑制投机。对房地产价值追求合理税负的关键是房地产转让课税和保有课税相结合，从而发挥税制的相乘效应。从长期看，转让和保有税率过高、过低对经济产生不利影响，税率过高在地价上升期会降低需求、阻碍流通，在地价下降期会造成房地产供大于求，供需不平衡导致房地产交易冻结；相反，税率过低则起不到抑制投机的作用。

日本对房地产保有环节的征税，根据房地产用途和纳税人负担能力，采用差别税率，体现在对计税依据的调整上。对于受政策照顾的房地产，如公益事业、住宅、灾区等，计税按照一定比例压缩，以减轻税负。按照公平效率的原则和收益负担原则，房地产评估额通常设定得较低，收益高的商业区税率高于收益低的住宅区，并根据各地区土地利用形式和取得的效益，采用相应的合理税率。

日本的财产登记制度和地价公示制度对于保障纳税人财产安全、确保税收、维持评估的全国统一性起到了重要作用。

三、韩国房地产税

从2000年房地产开始过热，韩国政府为平抑持续上涨的房价，打击房地产的投机行为，2005年开始对不动产的税收制度进行改革，2007年又进行重大调整，整顿房地产市场，取得显著的成效。

（一）税收体系

韩国与财产相关的税种有三类十种。其中，继承税、赠与税和综合不动产税为国税，其他为地税。

（二）保有环节

对于多保有不动产的纳税人除了缴纳财产税以外，还要再交一道综合不动产税，保有的房地产越多，税负越重。通过加强房屋综合不动产税的征收，使拥有房地产越多的家庭每年缴纳的房地产税也越多。由于综合不动产每年定期缴纳，囤积房地产将给其拥有者带来沉重的负担，迫使其量力而行，及早出手多余房产，从而抑制投机和投资性需求。

（三）交易环节

韩国提高了房地产流转环节的税负，打击投机行为避免一刀切的做法，更注重对高房价、多宅征税。对于“一户一宅”的房主出售房产，收取的资本收益为9%，而对于拥有两处或两处以上住宅者出售房产收取高达36%的资本收益税，到2007年，对于拥有两套以上房产的家庭，转让收益税税率提高到50%，对于拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税，加上居民税等，总税率高达75%，也就是说，房产买卖的差价75%被征收为税金，再加上中介手续费等，炒房投机行为得到抑制。同时，使房屋转让时，不得不考虑政府公布的评估价格，不能要价过高，从而有效抑制房地产价格快速上升。

（四）土地交易与配套完善

为了限制土地投机活动，韩国政府提高了土地交易条件，并与住房税收政策相配套，对于非土地所有人自住的土地交易征收60%的交易税，并引入基础设施负担金制度，以抑制房地产投机和盲目开发。同时，实施优先为无房户提供住房的制度，对此制度有非常严格的审查措施，建立严格的档案制度，对于每个购房者的资料都进行详细调查。因此，韩国极少出现富人假冒低收入者享受优惠的事件。

（五）经验与分析

韩国征收了较高的财产税和土地税，对于房产保有环节征收一定税负，并对两套以上房产的家庭征收较重，这样能够使投机和投资需求得到抑制，而且针对出售不同数量的房产征收的税率不同；为了抑制房地产投机行为，制定了在房贷款额不应超过市场房价的40%。同时，政府对那些急需住房的中低收入者提供低利率的贷款，以帮助他们购买房屋，这些措施有力地抑制住了较高的房价。

四、结束语

通过对香港、日本和韩国房地产税收政策的比较和分析，国内可以采取相应的措施、政策对大量“炒房”等投机活动进行抑制。但由于我国是一个人口众多的大国，房地产市场环节极为复杂，整个社会诚信制度不完善或没有建立，而且正在进行城市化阶段，住房需求有增无减，国外的大环境与国内有很大不同，根据我国的具体国情、法制状况都是制定制度的考虑因素。对于房地产市场逐渐显现出来的税制缺陷等方面，政府应尽快建立完善的房地产登记制度、评价体系和定价制度，并建立常设监督机构对有可能投机的交易者进行监督，是房地产市场规范化、公平化、透明化，效率化，从而满足广大消费者的住房需求，使房地产市场健康发展。

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