2012年物价房价是否下跌?

宏观组 李牧群

2011年，居高不下的通胀成为了大家最关心的话题之一。那么，2012年通胀走势又将如何呢?

据国家统计局2011年12月份的经济数据显示，前11个月CPI居民消费价格同比上涨5.5％，11月通货膨胀率为4.2％，虽然较年中高点有所下落且出现了环比下降，但依然保持在高位。预计2011年全年CPI涨幅将在5.5％左右，远超年初定下的4％的通胀目标。

与之前对有炒作题材的农副产品，像大蒜、绿豆、白糖等各种价格上涨为标志的通胀不同，2011年基本各类产品均呈现上涨，体现出整体需求过快增长，表明造成今年通货膨胀高涨的主因就是之前的大量超发货币。

那么2012年通胀的走势又将如何发展呢?

从国际市场来看，美联储虽然尚未推出第三轮量化宽松货币政策，但是面对形势复杂的欧洲主权债务危机，以及美国国内经济增长不力，失业率长期处于高位的情况，已经决定将超低利率至少维持到2013年不变。美元很难走强，黄金、资源以及其他国际大宗商品价格上涨的趋势仍将持续，这对2012年的中国会产生一定的输入性通胀压力。

再看国内，政府虽然已认识到通胀问题的严重性，实行了相对从紧的货币政策，但由于国内国外经济波动，货币和信贷政策的紧缩力度、节奏一直不够彻底和坚决，负利率现象不但全年存在，且负收益幅度愈发明显，导致了通胀水平持续高攀的现象

尤其是当前面对欧洲债务危机的发展和中国经济增速回落，货币政策已经出现了调整，如果出现整体信贷宽松，那~2011年全年的新增人民币贷款将有可能达到7.5万亿，对2012年各类产品的价格带来压力。

随着CPI增幅有所减缓，资源类价格调整又被提到日程上。近日国家发改委就再次抛出资源类价格调整的信号。表示考虑到10月和11月CPI的数据已有所回落，会对部分价格矛盾择机予以梳理，其中包括供暖、天然气，而电力的上网价格已经上调。相关产品价格的上涨无疑将拉高未来的生产和生活成本。

对企业而言，由于2011年已经有多个省份上调了最低工资水平，这样就会持续造成制造业和服务业等行业劳动力成本的上涨，大部分企业无法靠自身技术进步等方式消化动辄20％左右的工资上涨，部分转化成拉动产品和服务价格上涨的压力。像近期服务类价格也出现普遍上涨，特别是与人工服务价格相关的项目，如家庭服务及个人服务等项均出现显著的上涨趋势，显示出结构性通胀的压力，未来这种情况将长期存在。

2011年末到2012年中，受到之前央行调控政策的抑制，通胀涨幅将呈现回落态势，预计到2012年6月，通胀涨幅将下落到4％以下。

但是面对未来全球经济增长进一步放缓的局面，刚刚结束的中央经济工作会议再度把保增长放到首要位置，这样2012年下半年会受到由于保增长而回归中性，甚至偏松的货币政策影响，通胀逐步攀升。预计2012年全年通胀率将略超过4.5％。

除去通货膨胀，大家也对2012年房价的走势也极为关心。

首先从政策层面来看，房地产调控政策出台1年多终于出现了打破僵持的局面，房价刚出现松动迹象，正处在关键阶段。

虽然近期保增长又被提到首要位置，房地产作为拉动经济增长的最有效也是最传统动力，这样调控政策则造成GDP增速减缓，地方财政收入减少，将面临来自地方政府、开发商以及前期投资者等各方希望放松调控的压力。

但政府深知房价之所以反复暴涨，就是因为过去的调控政策没有真正得到坚持，令市场预期缺乏信心，同时这也是调控了1年多之后房价才开始出现下降苗头的原因之一。

如果此时放松调控，房价反弹力度将远超金融危机时期为了保增长而导致的房价一发不可收拾的局面。因此政府坚持房地产调控政策将是确定的。

中央经济工作会议上明确表示坚持房地产调控政策不动摇，反映出政府的决心。

这样，从开发商方面来看，目前的货币政策虽然出现了微调，但定向宽松多出的信贷流向房地产企业的概率不大，开发商资金链日趋紧张的大趋势不会改变。

根据政监会分类下房地产开发企业资产负债率统计，在130余家样本中有52家上市公司的资产负债率超过70％。资产负债率的提高，说明开发商受房地产限购政策以及银行银根收紧的影响资金链非常紧张。而短期内国家针对房地产市场的政策不会出现变化。这样面对现在的困境以及未来无利好情况出现，更多的高负债率的房产企业会通过降价来加速现金回笼，出现大量商品房供给。大量的房地产企业间的兼并也将频繁发生。

同时更为重要的是无论开发商，投机者，还是普通民众，对房价只升不降的预期正在回归理性。像水井坊等16家“涉房”上市公司低调撤离楼市以及近年来越来越多的热钱疯狂地涌向没有限制、没有门槛的艺术品和收藏品市场，不断抬高相关商品价格就在一定程度上反映出房地产市场已经失去投资者的青睐，这样加上限购的影响，市场对于商品房的需求将维持在低位。

整体来看，2012年房地产市场会呈现供过于求的局面，房价继续下行已经不是悬念。

具体降幅能达到多少更大程度上取决于政府对经济增长幅度下滑的容忍程度，和面对利益链条各方对抗力量的坚持程度。如果2012年出口能够保持稳定，房价出现20％的降幅将是大概率事件。