不同企业销售房产会计核算的比较

【摘要】由于企业的性质及房地产在企业的用途不同，企业在对房地产相关的业务进行确认、计量、报告时也有不同。文章仅就房地产开发企业与非房地产开发企业销售房产的会计核算进行比较予以论述。

【关键词】企业销售房产会计核算比较

房产是企业的不动产之一，但是由于企业的性质和房产在企业的用途不同，企业在对房产进行确认、计量、报告时亦有不同。房地产开发企业将其开发建成的商品房作为企业的存货、固定资产或投资性房地产予以确认、计量和报告；而非房地产开发企业则将其拥有的房产作为固定资产或投资性房地产加以确认、计量、报告，并且两企业在销售房产的过程中，涉及的会计核算区别很大，尤其是销售房产时涉及相关税费的计算与核算。

一、房地产开发企业销售房产的会计核算

虽然商品房的建设周期较长、价值较高，流动性相对较弱，但是房地产开发企业却将其开发的大部分商品房用于销售作为企业的存货予以确认，还有可以将开发的商品房自用作为固定资产予以确认和用于出租赚取租金的商品房作为投资性房地产予以确认。因此，商品房的开发建设与销售是房地产开发企业的主营业务，其销售商品房的会计核算主要按照《企业会计准则—存货》和《企业会计准则—收入》的规定予以核算。但房地产开发企业将已作为固定资产或投资性房地产核算的商品房出售，应遵循《企业会计准则—固定资产》（与非房地产开发企业销售房产的会计核算相同）和《企业会计准则—投资性房地产》的规定进行核算。

例1：位于市区的某房地产开发企业，将其开发的普通商品房对外出售，共取得收入4000万元，企业为开发该项目支付土地出让金600万元，发生的开发成本为1400万元，发生的开发费用300万元，其中专门为开发该项目支付金融机构的贷款利息120万元，当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5%计算扣除其他房地产开发费用。其销售房产业务的会计核算如下（以万元为单位）：

（一）确认销售商品房的收入并结转其成本

借：银行存款 4000

贷：主营业务收入 4000

借：主营业务成本 2000

贷：开发商品2000

（二）计算应交的营业税、城建税与教育费附加

应交营业税=4000×5%=200（万元）

应交城建税=200×7%=14（万元）

应交教育费附加=200×3%=6（万元）

借：营业税金及附加 220

贷：应交税费—应交营业税 200

—应交城建税 14

—应交教育费附加 6

（三）计算应交土地增值税

转让房地产扣除项目金额=600+1400+120+（600+1400）×5%+200+14+6+（600+1400）×20%=2840（万元）（注：房地产开发企业销售普通商品房可以按土地出让金、房地产开发成本之和的20%加计扣除）

转让房地产的增值额=4000-2840=1160（万元）

增值额占扣除项目金额的比率=1160/2840=40.85%＜50%，适用的土地增值税税率为30%

应交土地增值税=1160×30%=348（万元）

借：营业税金及附加 348

贷：应交税费—应交土地增值税 348

（四）计算应交企业所得税

应交企业所得税=（4000-2000-300-200-14-6-348）×25%=283（万元）

借：所得税费用283

贷：应交税费—应交所得税283

二、非房地产开发企业销售房产的会计核算

非房地产开发企业拥有房产的目的是为企业的生产经营管理服务的，由于房产在企业使用期限较长、单位价值较高，因此将其作为固定资产进行管理。只有房产不能或不适宜为企业的经营管理服务时，企业才将闲置的房产依法有偿转让，这样不仅可以充分发挥房地产在社会上的有效利用，减少土地资源的浪费，而且还可以盘活企业的资产，促进企业经济效益的提高。非房地产开发企业销售房产业务的会计核算应遵循《企业会计准则—固定资产》的规定。

例2：位于市区的某工业企业将其闲置的一座仓库对外出售，该仓库取得时成本为160万元，已提折旧为110万元，未提取减值准备。出售取得收入100万元，存入银行，支付清理费用1万元。该仓库经评估机构评估确定的重置成本为200万元，成新度折扣率为40%。其销售房产业务的会计核算如下（以万元为单位）：

（一）将固定资产的账面价值转入“固定资产清理”科目

借：固定资产清理50

累计折旧 110

贷：固定资产 160

（二）支付清理费用

借：固定资产清理 1

贷：银行存款1

（三）取得销售收入，存入银行

借：银行存款 100

贷：固定资产清理 100

（四）计算应交营业税、城建税和教育费附加

应交营业税=100×5%=5（万元）

应交城建税=5×7%=0.35（万元）

应交教育费附加=5×3%=0.15（万元）

借：固定资产清理 5.5

贷：应交税费—应交营业税5

应交税费—应交城建税0.35

—应交教育费附加0.15

（五）计算应交印花税

应交印花税=100×0.5‰=0.05（万元）

借：固定资产清理 0.05

贷：库存现金（或银行存款） 0.05

（六）计算应交土地增值税

转让房地产扣除项目金额

=200×40%+5+0.35+0.15+0.05=85.55（万元）

转让房地产的增值额=100-85.55=14.45（万元）

增值额占扣除项目金额的比率=14.55/85.55=16.89%＜50%，适用的土地增值税税率为30%

应交土地增值税=14.45×30%=4.335（万元）

借：固定资产清理 4.335

贷：应交税费—应交土地增值税 4.335

（七）结转固定资产清理净损益，计入“营业外收支”科目

固定资产清理净收益=100-50-1-5-0.35-0.15-0.05-4.335=39.115（万元）

借：固定资产清理 39.115

贷：营业外收入—处置固定资产净收益 39.115

（八）计算转让该固定资产应交企业所得税

应交企业所得税=39.115×25%=9.77875（万元）

借：所得税费用9.77875

贷：应交税费—应交所得税9.77875

通过上述两种企业销售房产会计核算的比较发现，一是会计核算适用的企业具体会计准则不同，运用的会计核算科目也不同。房地产企业主要运用“开发商品”、“主营业务收入”、“主营业务成本”、“营业税金及附加”等会计科目核算； 非房地产开发企业主要运用“固定资产清理”、“营业外收入”、“营业外支出”等会计科目核算。二是影响企业会计报表的项目不同。在资产负债表中，房地产开发企业主要影响的是流动资产中“存货”项目；而非房地产开发企业主要影响的是长期资产中“固定资产”项目；在利润表中，房地产开发企业销售房产直接影响企业的“营业利润”项目，而非房地产开发企业则影响企业的“利润总额”项目。因此，相同的业务在不同企业进行会计核算时，应给予不同的关注。这样，既可以保证和提高企业会计信息的可靠性与相关性，同时，也可以加强国家对房地产转让的有效管理。

参考文献

[1] 中华人民共和国财政部.企业会计准则.北京：经济科学出版社，2006(10).

[2] 中国注册会计师协会.会计.北京：中国财政经济出版社，2009(4).

[3] 中国注册会计师协会.税法.北京：中国财政经济出版社，2010(4).

[4] 董菊红，钟学云.税务会计实务.北京：对外经济贸易大学出版社，2009(6).

作者简介：郝淑娟（1974-），女，内蒙古民族大学经济管理学院讲师、注册会计师、注册税务师，研究方向：会计学。

(责任编辑：刘影)