贵阳楼市“崩盘”真相

刘林鹏

贵阳与鄂尔多斯，一个是西南重镇，一个是北国名城，相隔几千里，如今却因“地产”联系在一起。

鄂尔多斯是内蒙能源重镇，在短短5年时间经历了从外来资本大量涌入、经济快速膨胀到民间投资瞬间冷却，资本纷纷外逃，大量房产空置、烂尾的窘境。目前鄂尔多斯的房价已经从最高时的每平方米15000元至2万元跌到了每平方米3000元左右。

今天的康巴什已有接近10万的常住人口，但无论是人均12套房、人均8套房，还是人均4套房的统计数据，都在印证鄂尔多斯楼市供大于求的局面。同样在贵阳，有公开数据显示，总共有13个体量超过100万平方米的超级大盘，超过50万平方米以及超过20万平方米的在建楼盘均不下30个，上述规划居住人口预计达210万人。而这个城乡常住人口和流动人口全部加起来还不到500万人的城市，也将要面对“供过于求”的尴尬局面。

超级大盘井喷

“十一”黄金周刚过，“贵阳楼市将要崩盘”、“贵阳将成鄂尔多斯第二”等传言广泛流传，使原本坏消息不断的楼市更加风声鹤唳。

这一传言的依据，来自一项不完全统计，该统计根据贵阳市30余个超过50万平方米以及超过20万平方米在建楼盘量，计算得出贵阳楼盘总建面不低于3000万平方米，规划居住人口接近100万，而贵阳市2010年全国人口普查统计出的城市常住居民人口不到300万。

事实究竟是否媒体所描述的那样？

超级大盘“井喷”是贵阳房地产市场上的一道另类风景。号称全国第一大盘的“花果园”项目，规划居住的人口就高达50万人，超过贵阳城乡总人口的10%。贵阳的另一个超级大盘名为“中天未来方舟”，体量紧随其后。官方资料显示，该楼盘总占地9.53平方公里，建设用地5600亩，建筑面积约720万平方米，规划居住人口约17万人。该项目由贵州地产龙头企业中天城投集团倾力打造，项目计划分5年开发。

资料统计显示，在贵阳总共有花果园、中天未来方舟、中天会展城、中铁逸都国际、美的林城时代、中渝第一城、中国铁建国际城、金阳新世界花园、保利公园2010、中天花园、腾龙湾、中国水电观府壹号、乐湾国际等13个体量超过100万平方米的超级大盘。仅这13个楼盘，总建筑面积接近4500万平方米，其中规划居住人口预计总计约达110万人。

伴随着超级大盘“井喷”，今年以来，贵阳楼市总供应量大幅增长。从上半年的供应水平看，全年供应量有望超越2011年的793万平方米。

“崩盘是个笑话”

“不到五千的价格，还谈什么崩盘？”多位贵阳房地产行业人士表示。

据悉，上半年两城区因受花果园、中天未来方舟低价入市影响，商品住宅成交推高至历史新高的35561套，占据了总成交套数的78%，与去年该区同期销售24481套相比，上涨45%。而在两城区的35561套中，花果园、中天未来方舟两个超级大盘占据了九成的成交量。

开发商的大手笔项目也为其带来高收益。以中天未来方舟为例，在去年11年底，未来方舟积累的5000多认筹客户，到12月底签约不到1000。2012年3月，中天未来方舟以3580元/平方米起价、均价不到4000元/平方米的低价推盘，当日推出的房源全部售罄，此后销售火暴。据悉，有相关项目负责人介绍，今年上半年销售收入已达23亿元。

而花果园项目自2010年12月开盘以来，荣任贵阳楼市销售“二十连冠”，加之“2011年全国楼市单盘销售冠军”的头衔，花果园项目首创了贵州楼市的销售传奇。

“我们被鄂尔多斯了！”这是近期在贵阳最流行的一句话。“贵阳或是下一个鄂尔多斯，这完全是个笑话。”中国第一超级大盘“花果园”营销中心副总裁陈晓辉轻描淡写道：“如果以现在4千多的价格都会崩盘，那么全国就没有一个城市不崩盘。贵阳属于三线城市，其楼市尚处于起步阶段。政府正在做旧城改造，新老住房更替，市民对商品房的需求量很大。”

据贵阳市住建部门的统计数据显示，今年上半年，贵阳市商品住宅销售中，65%的买家为外地客。其中，贵州除贵阳外的其它地州市客户占到50%，外省市及境外客户占到15%的比例。

不过，在当地的一片“喊冤声”中，相关专家确实给了不少“超级大盘透支未来消费，泡沫难以避免”的警示。

政府开始“托市”

天量的市场供应偏偏遭遇了2010年以来的楼市调控。在限购等多方政策打压下，贵阳楼市也较为低迷，直至2012年上半年，多家楼盘上演价格“高台跳水”。据筑房网此前发布的数据显示，2012年上半年，贵阳楼市成交量同比大幅上升的同时，成交价却同比大幅下降。

此前有数据显示，截至9月份，贵阳商品房住宅库存3490万平方米，按照今年上半年月均去化速度72.6万平方米/月，还需要去化4年，存量已经达到了历史最高位。此外，据悉，目前贵阳在售楼盘中有现房或准现房销售的约有20家，近2万套房源。

著名财经评论人吴其伦表示，“上半年贵阳楼市的反弹是房企以量换价的结果，并没有反映贵阳楼市真实情况。但是这种反弹不会持续，金九不金，银十无望。贵阳目前的现状是供严重过于求。

就在国庆长假之前，贵阳市政府突然公布《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施》，凡在贵阳市购买商业、办公用房和首次购买住房的，可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受贵阳市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。

这一规定简而言之，就是买房送户口。显然这与中央三令五申严格以限购为主要手段的宏观调控背道而驰。有业内人士指出，贵阳市政府之所以敢冒天下之大不韪行托市之举，正是因为楼市严重过剩，别无选择。

吴其伦指出，“这是政府典型救市。从招商引资方面来讲，近一两年有一批外地开发商进入贵阳市场，与政府合作得到土地税收销售等方面优惠，政府成为开发商的超级销售人员；另一方面，近几个月成交量不佳，土地不好卖，政府为了考虑土地等财政情况。”

中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强表示，“贵阳此次措施是给予外地购房者的‘大礼包，对限购政策的冲击，变形模糊限购政策中涉及的户籍问题，决策层或许会干预，措施是否能持续还有待考察。”

他还表示，措施实施能够促进成交量，保持楼市热度，但是与当前国家楼市调控要求相违背。

当年的鄂尔多斯，在行业红火的日子里人们似乎只顾赚钱，不需要为城市未来考虑太多，甚至一大批投资者是抱着捞一票就走的态度来到鄂尔多斯，这给这个靠能源起家的边陲小城太多难以承载的负担。缺乏整体规划也在房地产供给环节制造了太多的过剩产能，使得几十万人口靠实际需求难以消化，而靠畸形的投机市场维持并消化需求最终只能像传销构筑的虚无价值塔瞬间轰然倒掉。

无论是鄂尔多斯还是贵阳，都让我们思考：如何发展城市？美国着名经济学家、原白宫经济顾问委员会主席奥斯坦·古尔斯比结合美国在城镇化发展过程中的硅谷、底特律、纽约等城市发展的真实经历曾提出，城镇化发展一定是政府要能够加大在教育、基础设施建设、环境建设、城镇居民健康方面的投入，其中关键是进行长期人才计划。从鄂尔多斯到贵阳的实例告诉我们，“关键是留住人，而非发展城”。