房价上涨对城镇居民收入差距的影响机制探析

金大龙

[摘要]进入新世纪以来，伴随着我国房地产市场快速发展的是住房价格的迅速攀升。居民住房是一种特殊商品，具有消费和投资的双重属性。房价的上涨可以通过通货膨胀效应、财富分配效应和消费挤出效应等多个渠道引起社会财富的再次分配和城镇居民收入差距的扩大，不利于宏观经济的整体运行和社会稳定。因此，政府可通过增加保障房建设、规范房地产市场秩序、抑制住房的投机需求等方面遏制房价持续上涨，促使城镇居民收入差距日趋合理。

[关键词]住房价格居民收入差距影响机制

上世纪末，国务院对城镇住房制度进行了深化改革，施行多年的住房分配制度被彻底取消，货币化住房制度确立起来。进入新世纪的十二年，是中国房地产业发展迅速的十二年，绝大部分城市的住房建设在不断扩张的同时，住房价格也快速攀升，城镇居民的资产中房地产所占份额在持续增加。因此，作为城镇居民资产重要组成部分的住房的价格波动，对城镇居民的财富分配有重要影响，进而影响城镇居民的收入差距。

一、文献回顾

改革开放以来，中国城镇居民收入分配状况不断恶化、收入差距持续扩大的现象引起了国内学者的高度关注。学者们从经济全球化和区域经济一体化、经济发展和转型、政府决策等诸多方面考察城镇居民收入差距不断扩大的原因。进入新世纪以来，中国房地产市场迅速发展，部分学者的目光转向住房价格的不断上涨对城镇居民收入差距的影响上来。这是因为：在中国，住房具有投资和消费的双重属性，住房价格的持续上升可能引起住房所有者出售房子套取现金，也可能使部分人购买住房等待升值，如此则改变了城镇居民的家庭财富分配和收入差距的变化。李实（2007）指出，住房价格的持续上涨会使高收入阶层获取更多利益，导致居民收入差距的扩大。李晓红（2012）认为，因为房地产消费具有“位置消费”的特点，住房价格的上涨导致购买高档住房的高收入人群的房产财富的增加远大于中低收入人群，扩大了富裕阶层与普通民众之间的财富差距。陈柳钦（2008）、石宏（2007）等学者采用定量分析的方法，通过协整和Granger因果检验、建立向量自回归模型（VAR）对住房价格的上涨和城镇居民收入差距之间的动态关系进行实证检验。检验结果显示，住房价格上涨是导致城镇居民收入差距不断扩大的因素之一。但是本文认为，已有的文献对于房价上涨与城镇居民收入差距之间的关系的分析尚未形成系统，尤其是关于房价波动影响城镇居民收入差距变动的传导机制。另外，已有的文献在实证分析的定量研究上所采取的数据大都为1998年之后的时间序列数据，时间序列过短，选取的控制变量过少，削弱了结论的说服力。因此，深入考察房价波动对城镇居民收入差距的影响机制，对于制定有效的宏观调控政策、确保经济又好又快发展具有重要的理论意义和现实意义。

二、住房价格上涨对城镇居民收入差距的影响机制

本文认为，住房价格的上涨对城镇居民收入差距的影响机制包括三个方面：

首先是通货膨胀效应。学术界的主流观点认为，资产价格的上涨会带来未来的通货膨胀。有学者认为，资产价格的上涨带动企业生产成本的增加，可能形成拉动型通货膨胀。因此，住房作为城镇居民的重要资产，其价格波动必然形成通胀压力。李强（2008）、Goodhart（2001）等学者通过实证分析证明了住房价格的波动与CPI之间的相关性。Mishkin（2001）认为房价上涨从四个方面可能引起通货膨胀：一是住户部门的财富效应；二是房价上涨带来企业增加投资，进一步带动总需求增加；三是随着家庭的住房资产在家庭财富中所占比重的上升，住房价格的上涨会优化住户部门的资产负债，住户部门将增加对耐用品的购买，提升社会的总需求；四是资产价格上升增加了企业净资本，商业银行等金融机构更愿意为企业提供贷款，形成更高的社会投资支出。

房价上涨引起的通货膨胀效应对城镇居民的收入差距具有重要影响。这是因为：低收入者的生活消费支出在总收入所占比重较大，所受物价水平上涨的影响也较大，在消费支出的余额较少，难以通过购买金融资产和不动产实现保值升值；而高收入者则相反，生活的消费支出在收入中所占比重较少，除了受通货膨胀影响较小之外，还可以将剩余收入用来购买金融资产和不动产实现保值升值。可以看到，在通货膨胀效应下，低收入者的实际购买力不断下降，财富缩水，而对高收入者的影响较小，甚至增加。因此，通货膨胀本身就是一种社会财富的再分配形式，不断的将低收入者的财富向高收入者转移，其结果是扩大了居民收入差距。

其次是财富分配效应。商品房是一种特殊的商品，具有投资和消费双重属性。因此，住房可分为自住性住房和投资性住房。家庭和个人以居住和消费为目的购买住房属于自住性住房，以投资获利为目的而购买的住房属于投资性住房。家庭拥有投资性住房的成本是购买住房资金的利息以及持有住房的各种费用，收益包括房租收入和住房差价。当住房价格持续上涨时，持有投资性住房的收入会远大于持有成本。因此，拥有投资性住房的家庭财富会增加。对拥有完全产权的自住性住房家庭而言，拥有住房的目的是为了居住，虽然拥有完全的产权，但是无法通过交易或出租获取收益。因此，房价的上涨只不过增加是住房的市场价值，而对拥有完全产权的自住性住房的家庭来说，实际财富并没有增加。对于虽然占有住房，但需要偿还住房抵押贷款的家庭来说，不但不能通过交易实现住房差价的收益，还需要支付住房贷款的利息。因此，住房贷款的利息是拥有此类住房家庭的又一成本，考察该类家庭财富的变化就要考察房价上涨可能带来的收益与支付住房抵押贷款利息的关系。对于既不拥有自住性住房也不拥有投资性住房的家庭来说，只能通过租赁的方式拥有住房使用权，此类家庭支付的租金转化为拥有投资性住房家庭的收益。当房价持续上涨时，必然导致房租的上涨，增加此类家庭的生活消费支出。

根据以上分析可以看出，房价的持续上涨将会增加投资性住房拥有者的财富而减少无房者的财富。相对而言，对自住性住房拥有者的影响较小。一般来说，拥有投资性住房的家庭大都是中高收入群体，无房者属于低收入家庭。因此，房价的持续上涨只会增加高收入者的财富而减少低收入者的财富，拉大了不同阶层的财富分配，恶化了城镇居民收入差距。

最后是消费挤出效应。住房价格的持续快速上涨阻碍了部分无房者向有房者的转化，“挤占”此类家庭的当前与未来一定时期的消费能力，给居民消费带来巨大的负面影响。对于大部分无房者和通过住房抵押贷款购置住房的家庭来说，在住房方面的消费支出在总支出所占比重较大，必然“挤占”了自身乃至下一代的消费支出，最终将导致这部分家庭收入水平的固化和向上流动能力的削弱，逐步拉大与高收入者的收入差距。

三、结论与建议

根据以上分析不难发现，房价的上涨增加了拥有投资性住房家庭的财富和收益，降低了无房者和通过住房抵押贷款拥有自住性住房家庭的财富和利益，而对拥有完全产权自住性住房的家庭影响较小。因此，可以认为住房价格的上涨通过诸多渠道影响了城镇居民的财富分配，导致城镇居民收入差距的恶化。

针对房价上涨带来的城镇居民收入差距扩大的现象，政府应该加强宏观调控，通过多种渠道抑制房价的不断上涨，进而抑制由此带来的城镇居民收入差距的扩大。第一，增加保障性住房的建设，完善科学合理的保障房分配制度，建立多层次的住房保障体系。各地方政府要增加保障性住房的土地供应，从地价上降低建房成本。住房的保障形式应该灵活多样，购买与租赁并举，实物配租与租金补贴共存，满足低收入阶层的住房需求。第二，严格规范房地产业，坚决遏制房地产商投资过盛。房地产业的快速发展，为许多投资者提供了取得高额利润的机会，部分房地产商置国家政策于不顾，甚至践踏法律、铤而走险。因此，对于囤地炒地、欺诈业主等不良现象甚至违法行为应该加大监管力度和处罚力度。高额利润必然引起资本不断流入，不利于国家宏观经济的整体运行。应该在资金面上通过利率的杠杆调节，增加房地产商投资成本，遏制投资过盛。第三，增加投资性住房的持有成本，抑制投机需求。要继续严格执行二套房的贷款政策，提高部分家庭二套房的持有成本。另一方面，可针对非营业用的二套及以上住房征收房产税，可在一定程度上遏制过度的投机需要，增加投机成本。只有如此，才能促进中国房地产市场的快速、稳定、健康发展。

参考文献：

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