房地产企业财务风险防范研究

郭强

［摘 要］随着我国市场经济的不断发展,国内居民的消费结构在不断地调整,我国民众对商品房的需求在不断增加,这使得我国房地产行业迅速发展,进入了空前繁荣的时期,而房地产行业因其产业关联性强、带动能力较大的特点,迅速发展为我国国民经济的支柱产业之一。但是房地产行业属于资金密集型的行业,房地产企业在迅速扩张的过程中要面临投资大、风险高、周期长等一系列财务风险,财务风险防范就成为各房地产企业亟待解决的现实问题,所以,如何全面、有效地防范财务风险,对房地产企业的发展具有重要的现实与理论意义。

［关键词］房地产企业；财务风险；防范措施

［中图分类号］F293.33［文献标识码］A［文章编号］1005-6432（2012）22-0101-02

1 房地产企业财务风险的特点

第一,房地产企业现金流量巨大。与其他一般企业相比较,房地产企业在开发项目时,投资规模巨大,一个项目的投资少则上千万元,多则上亿元,这样使得房地产企业在项目实施过程中，现金的流入与流出总额和规模都呈现出其他企业无法比拟的特点。

第二,现金流分布不均。房地产企业在开发房地产项目的过程中,现金的流出量波动比较大,单笔金额之间的差额巨大,会多次出现现金流出的高峰与低谷,而且现金的流入也因房地产企业销售策略与销售周期的安排而出现不均匀的分布态势。

第三,资金周转期较长且流向复杂。房地产企业在开发投资项目时,一般资金的回收期比较长,不同于一般企业,房地产企业在开发经营的过程中,一般其资金回收期都在一年以上,有时甚至可以长达数年,而对于企业来说,资金具有很强的时间价值,房地产企业在项目前期的现金流出必然会导致企业资金成本大幅度增加,而较长的开发周期会给企业带来更大的财务风险。与此同时,在整个房地产项目开发的过程中,房地产开发产品的生产组织要比一般产品组织复杂很多,其内部项目信息、物资流动、资金都呈现网状形态,而且在此过程中,牵涉的协调单位众多,这就势必影响企业的资金流向,导致房地产企业资金流向复杂。

第四,现金流受宏观政策因素影响较大。国家的政策因素对房地产企业的资金流动起着决定性的作用,土地作为房地产企业生产开发的必备生产资料,直接决定了房屋的价格,而我国实行土地公有制,国家垄断了土地的一级市场,因此国家有关土地的政策、法规与调控政策都会对房地产企业现金流造成巨大的影响,而且,由于房地产行业属于资金密集型行业,房地产企业的生产与开发不能完全依靠企业的自有资金去运转,因此需要通过各种渠道向外部融资,而其融资的过程必须符合国家的法律法规,所以房地产企业的现金流受国家宏观政策影响较大。

2 房地产企业财务风险成因分析

2.1 房地产企业的资本结构不合理

房地产企业资本结构不合理是产生财务风险的根本原因。一方面,房地产企业过度举债会抵消由于利息减税而增加的企业收益,由于随着房地产企业负责比重的不断增加,其利息负担也在不断加重,那么房地产企业的还债能力也在不断地降低,而房地产企业承担的财务风险却在不断地加大,此时房地产的投资者和债权人都会要求提高资金的报酬率,以获得相应的补偿,这样就会提高房地产企业综合资本成本。另一方面,房地产企业负债筹资的资本的成本低于企业以其他方式筹资的成本,但是房地产企业不能仅用单项资本成本的高低作为其衡量标准。它必须要以总资本成本最低作为其负债水平才较为合理。所以,房地产企业要通过不断优化企业资本结构,降低其财务风险,最终达到企业利益最大化这一目标。

2.2 房地产企业财务管理环境的复杂多样性

房地产企业的内部财务管理环境相对比较复杂,而且目前我国房地产企业内部的财务关系混乱也增加了房地产企业财务风险的重要原因之一。房地产企业内部各部门之间在利益分配、资金管理和使用等方面管理不够,往往做不到权责明确。造成资金利用率低下,严重影响资金的安全性,而财务管理人员在资金管理的过程忽视客观情况,根据其主观判断进行财务预测、决策,使房地产企业财务风险不断增加。

2.3 房地产企业融资渠道过于单一

企业融资可以通过银行贷款、发行企业债券、基金、信托融资、股权投资等,但是,就目前而言,我国房地产企业融资主要是依靠商业银行贷款来维持企业投资的资本需求,融资渠道过于单一。由于我国房地产在融资方面缺乏科学有效的法律体系,影响了我国房地产融资渠道的开展,导致除银行贷款外,其他融资方式受限和发展缓慢,难以形成多元化资金支撑体系和风险分担体系,进而造成了我国房地产企业融资困难。由于我国房地产企业主要依靠银行进行融资,导致其对信贷政策过于敏感,增加了我国房地产企业的财务风险。

2.4 房产开发企业风险意识淡薄

我国的房地产行业较国外房地产行业起步较晚,但是由于我国良好的发展政策和市场经济的迅猛发展,我国房地产业在这期间内迅速发展,空前繁荣。在这样的情况下,很多房地产企业忽视了我国房地产行业所存在的风险,对企业管理松懈,许多房地产企业的管理人员对财务风险的客观性认识不足,进而导致房地产企业财务风险不断增加。事实上,房地产企业只要存在生产和财务活动,就一定会产生相应的财务风险。

2.5 宏观经济环境及政策调控因素

我国的整体经济仍然处在上升趋势当中,但是随着近年来我国房地产经济的强劲增长势头,国家和地方的有关房地产的各类宏观调控之声一直如影相随,国家出台了一系列关于房地产市场宏观调控政策,主要是通过运用金融货币政策、土地政策和税收政策来调控房地产市场。在这种不利的宏观经济及政策的环境中,由于房地产企业与宏观经济环境政策密切联系,难免会受到巨大的冲击,而这种冲击势必会增加我国房地产企业的财务风险。

3 房地产企业应对财务风险的防范措施

3.1 加强房地产企业的财务管理能力建设

加强房地产企业的财务管理能力建设主要可以从三个方面进行。

第一,加强房地产企业的基本决策能力。房地产企业的财务管理主要是围绕企业资金运动而进行有效的融资、投资、资金回收和利润分配等管理活动,而房地产企业的基本决策能力的主要内容就是行使以上企业基本的职责,进而满足资金使用者的需要能力。建设的重点在于满足企业的预算和现金流所需的资金,实施恰当、有效的风险控制,确保信息的可靠性以及对财务、经营过程进行适当、有效的监督与控制,不断地提高房地产企业决策者的财务管理素质。

第二,加强房地产企业的战略匹配能力。企业战略可以分为多元化战略、一体化战略、防御战略和强化战略,企业的财务可行性分析是房地产企业战略中重要的环节,执行房地产企业战略需要企业从外部筹集大量资金,而负债筹资能为房地产企业带来财务杠杆效应,因此房地产企业财务策划要以增减加财务杠杆效益为出发点,采用积极的筹资策略,大量提高债务比重,加强资金管理,降低资金成本,减少筹资风险。

第三,提高财务信息的整合能力。财务信息的整合能力是指将房地产企业的财务工作与其他经营部门等非财务部门的工作通过信息平台进行结合,共享信息,在实现房地产企业目标的过程中形成合力,共同提高企业绩效。

第四,提高房地产企业的持续改进能力。财务管理的持续改进能力使房地产企业的财务管理工作进行资源配置的最优方法的探索,从而持续改进企业的财务业绩。

3.2 完善房地产企业的内部控制制度

房地产企业的内部控制是其自动预警和维护系统。因此,应当在房地产企业各有关部门间,建立严格的房地产企业内部控制程序与相互制约措施,同时在企业内部实行重大事项报告制度与集体决策制度,避免舞弊事件和决策失误的发生,特别是在资金调度、资产处置、提供担保、销售结算和对外投资等方面,必须明确决策人员和财务人员、保管人员与经办人员之间的工作程序和职责权限,从而有效规避因管理松懈或内部控制不严给企业造成的财务风险。

3.3 完善房地产企业的资金管理系统

完善房地产企业资金管理系统,就必须首先将房地产企业的资金管理纳入全面预算管理体系,通过与责任中心预算和项目预算相结合的资金预算方式,实现企业对资金需求较准确的预测和动态调度,进而降低房地产企业的资金成本,提高其资金使用效率,同时,通过对房地产企业内资金预算的实际执行情况分析,对其资金使用进行及时反馈与修正。

参考文献:

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