普通标准住宅价格决策的土地增值税因素探讨

戴登海

[摘要]由于土地增值税征免临界点的存在，房地产开发企业的普通标准住宅销售价格形成两个临界点：征免临界点销售价格与保利平衡点销售价格。本文详细讨论了上述销售价格形成的原因及其决定模式，供房地产开发企业在价格决策中参考。

[关键词]标准住宅 价格 土地增值税 因素

当前，普通标准住宅是我国房地产开发企业主要的产品形态。2011年，我国的住宅销售额占商品房销售额的82.2%，普通标准住宅占住宅销售额的68.9%。在我国土地增值税法规框架下，提高普通标准住宅价格并不一定会增加企业的利润，过高的销售价格反而减少了对购房者的吸引力，降低了产品的竞争力。所以在土地增值税法规约束的背景下，如何根据各种条件，恰当准确地做好价格决策，对房地产开发企业有重要意义。

一、我国土地增值税的主要规定

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种行为税，房地产开发企业是我国土地增值税主要纳税义务人。

我国土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

二、普通标准住宅的主要规定

国办发[2005]26号文对普通标准住宅进行了详细规定：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。

三、普通标准住宅土地增值税征免的临界点

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：①纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；②增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。

这里，一定要注意“全部增值额”，正是在超过扣除项目金额20%时就“全部增值额”按规定计税，形成了土地增值税征免的临界点：在这个临界点下方，当提高房屋售价、增加收入而使增值比例超过20%时，因需对“全部增值额”缴税，企业在纳税后的利润反而会降低；在这个临界点上方，适当降低房屋售价、降低收入而使增值比例低于20%时，因“全部增值额”免予缴税，企业的利润反而上升，同时实现以价促销与资金快速回笼。我们把此时的售价称为“土地增值税征免临界点销售价格”。

另外，在征免临界点销售价格之上，随着价格的逐步提高，企业提高售价带来的利润将渐渐弥补缴纳土地增值税而减少的利润，直至提高销售价格带来的利润与缴纳土地增值税而减少的利润相等，即此时企业的利润等于按征免临界点销售价格销售形成的利润，我们把此售价称为“保利平衡点销售价格”。

因此，对销售普通标准住宅为对象的房地产企业来说，价格决策时注意考虑土地增值税征收的临界点因素，以实现企业利润最大化。下面，本文就销售价格与土地增值税之间的关系模式进行探讨。

四、销售价格与土地增值税的关系模式

1.扣除项目的基本规定

计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产取得的收入征税，而是要对收入额减去国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税。国家规定的扣除项目包括：1、取得土地使用权所支付的金额；2、房地产开发成本；3、房地产开发费用；4、与转让房地产有关的税金；5、其他扣除项目。

2.土地增值税与销售价格的关系模式建立

（1）土地增值税征免临界点销售价格的确定

假土地增值税征免临界点时的销售价格为P；销售数量（面积）为Q。根据上述相关规定，取得土地使用权所支付的金额设为t1， 房地产开发成本设为t2， t1与t2合计为T（以下简称为“直接建造成本”）；则允许扣除的房地产开发费用为10%T；与转让房地产有关的税金为P*Q*[5%+5%*（7%+3%+2%）]；允许扣除的其他扣除项目为20%T。

如果要免征土地增税，则销售形成的增值额未超过扣除项目金额的20%，上述各指标的关系就为：

根据此公式，我们明确了土地增值税与销售价格之间的关系：房地产企业开发普通标准住宅要实现减免土地增值税，销售价格不能超过单位直接建造成本的1.6723倍，这实际上也体现了土地增值税对销售价格的平抑作用。

（2）保利平衡点销售价格的确定

如前分析，如果房地产开发企业宁愿缴纳土地增值税而提高售价，那么需要将销售价格至少提高到什么程度才能使企业不会因为缴纳了土地增值税而减少利润总额？即“保利平衡点销售价格”是对少呢？。

假设其他条件不变的情况下，要确保企业不会因为缴纳了土地增值税而减少利润总额，那就是企业按30%（增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%）扣除缴纳土地增值税后的收入就必须要大于土地增值税征免临界点的收入，即：

也就是说，如果房地产开发企业宁愿缴纳土地增值税而提高售价，销售价格至少为单位直接建造成本的1.8011倍。这时销售价格至少需要从土地增值税临界点的售价提高单位直接建造成本的0.1288倍（即1.8011减1.6723 ）。否则，提高售价带来的收益，将不足以弥补收入所增加的税收负担 ，对企业来说是得不偿失。

五、举例分析与验证

某房地产开发公司从事普通标准住宅开发，总建筑面积12000平方米，该楼支付土地出让金1260万元，房屋开发成本3980万元，销售及管理费用420万元，销售利息支出210万元（假设不能提供金融机构借款费用证明），该企业的城建税率7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%，印花税率0.5‰，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。2009年12月，该项目即将对顾客销售。经销售部门市场调研，附近楼盘的普通标准住宅平均价格为7800元，若从税收筹划角度，该企业的平均销售价格定位于多少比较合理？

1.分析

直接建造成本T=1260+3980，即T为5240万元，销售数量（面积）Q为12000平方米，为4366元/平方米。根据公式一，若希望增值额未达到土地增值税的征免临界点，则P≤7301元/平方米；根据公式二，若增值额超过土地增值税的征免临界点却保证企业的利润并不下降，则P≥7863元/平方米。附近楼盘的普通标准住宅平均价格为7800元/平方米，企业的平均售价定位于保利平衡点销售价格7863元/平方米以上并无竞争力。因此，从税收筹划角度，该企业平均售价定为7300元/平方米比较合理。此时，企业不需要缴纳土地增值税，利润与按7863元/平方米的价格销售是一样。

2.验证

（1）土地增值税征免临界点销售价格的验证

假设该企业将平均售价定为土地增值税征免临界点销售价格7300元/平方米。

（2）收入总额：7300*12000=8760（万元）；

（3）扣除项目金额：

①取得土地使用权扣除额：1260万元；

②房地产开发成本扣除额：3980万元；

③房地产开发费用扣除额：（1260+3980）×10% = 524（万元）；

④加计20%扣除数：（1260+3980）×20% = 1048（万元）；

⑤营业税及附加扣除数：8760×5%×（1+7%+3%+2%）= 490.56（万元）；

⑥扣除项目金额合计：1260+3980+524+1048+490.56 = 7302.56（万元）。

（4）增值额：8760-7302.56 = 1457.44（万元）；

（5）增值率：1457.44÷7302.56 = 20.0%，由于增值率不高于20%，该企业不用缴纳土地增值税。

（6）利润总额：8760-1260-3980-420-210-490.56=2399.44（万元）。

总结：该企业只要平均售价不高于土地增值税征免临界点销售价格7300元/平方米，就不会缴纳土地增值税。在此情况下，土地增值税征免临界点销售价格会使企业的利润总额最大。

2.保利平衡点销售价格的验证

如果实际销售价格高于土地增值税征免临界点销售价格7300元/平方米而低于保利平衡点销售价格7863元/平方米，就假定为7600元/平方米。初看，销售价格比土地增值税征免临界点销售价格高300元/平方米，利润似乎应该比按7300元/平方米销售价格高，而且价格又比竞争对手7800元低，产品具有价格优势，难道这是不错的方案？验证一下。

（1）收入总额：7600*12000=9120（万元）；

（2）扣除项目金额：

①取得土地使用权扣除额：1260万元；

②房地产开发成本扣除额：3980万元；

③房地产开发费用扣除额：（1260+3980）×10% = 524（万元）；

④加计20%扣除数：（1260+3980）×20% = 1048（万元） ；

⑤营业税及附加扣除数：9120×5%×（1+7%+3%+2%）= 510.72（万元）；

⑥扣除项目合计：1260+3980+524+1048+510.72 = 7322.72（万元）。

（3）增值额：9120-7322.72 = 1797.28（万元）；

（4）增值率：1797.28÷7322.72 = 24.5%

（5）土地增值税：由于增值率高于20%，该企业需对增值部分全额缴纳土地增值税，为1797.28*30%=539.18（万元）。

（6）利润总额（需扣除土地增值税）：

9120-1260-3980-420-210-510.72-539.18=2200.1（万元）。

总结：该普通标准住宅按7600元/平方米价格销售（高于土地增值税征免临界点销售价格7300元/平方米而低于保利平衡点销售价格7863元/平方米），形成的利润总额比按土地增值税征免临界点销售价格7300元/平方米形成的利润总额低199.34万元（2399.44-2200.1）。

五、结论

由于普通标准住宅土地增值税征免临界点的存在，房地产开发企业的销售价格可以划分为三个区间：不高于土地增值税征免临界点销售价格的售价、介于土地增值税征免临界点销售价格与保利平衡点销售价格之间的售价、不低于保利平衡点销售价格的售价。其中，介于土地增值税征免临界点销售价格与保利平衡点销售价格之间的售价是一个“减效售价”：其他因素不变的情况下，其形成的利润将低于征免临界点销售价格或保利平衡点销售价格形成的利润。

参考文献

[1]国务院：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

[2]财政部：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

[3]国家统计局：《2011年全国房地产开发和销售情况》

[4]国务院办公厅：国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知